小區(qū)車位使用費業(yè)主共有 配套不達標物業(yè)費打8折

     公共維修費、停車費、電梯費、衛(wèi)生費……物業(yè)費的各種收費名目、收費方式經常讓市民“摸不著頭腦”。面對物業(yè)收費，有的業(yè)主會長嘆一聲“實在太復雜，就那么交上吧”，還有的業(yè)主經過大量研究，和物業(yè)常年處于爭吵或僵持狀態(tài)，甚至為此鬧上了法庭。物業(yè)費到底怎么收，收費名目是否合理？針對這些問題，市物價局會同市國土資源和房屋管理局研究擬定了《物業(yè)服務收費管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《暫行辦法》）。昨日，市物價局發(fā)布了該辦法，從今天起至6月4日公開向社會征求意見。

    收費有兩種方式

    根據(jù)《暫行辦法》，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用，但業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務費用不得實行酬金制。

    包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

    酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

    物業(yè)服務成本有9項

    物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括9項，管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調、二次供水和電梯運行等費用；物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，此項費用經業(yè)主大會同意后方可計入物業(yè)服務成本；經業(yè)主同意的其他費用。

    另外，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。 預收時間不能超3個月 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費和各類非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。

    普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并定期向社會公布。每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內確定,下浮不限。

    物業(yè)服務收費按 《房地產權證》載明的房屋建筑面積計算。未辦理《房地產權證》的，以購房合同所載的建筑面積計算，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。

    物業(yè)服務合同有約定物業(yè)服務費可以預收的，預收時間不能超過三個月。另外，房屋交付后空置一年以上的，應免收電梯運行費用。

    停車服務收費 所購車位未停車服務費減半收取

    物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)劃配套停車場（庫），其停車服務費、車位租賃費實行政府指導價；非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的停車服務費、車位租賃費和各類非住宅物業(yè)的停車服務費、車位租賃費實行市場調節(jié)價。停車服務費包括車庫、車位的使用、設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。

    政府指導價停車服務費和車位租賃費價格由主管部門制定并公布，按月收取。車位使用費歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金。

    住宅物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主獨立擁有產權或使用權的車位，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且實行物業(yè)服務的，應當交納停車服務費。已購買車位但未停放車輛的，停車服務費減半收取。

    車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金。車位場地委托物業(yè)服務企業(yè)管理的，物業(yè)服務企業(yè)可以提取一定比例的停車服務費，具體比例由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務企業(yè)不得向進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取任何費用。

    提醒 三種方式可提意見

    市物價局工作人員介紹，為了使《暫行辦法》更加科學合理，市物價局已將《暫行辦法》在青島市政務網(wǎng)（ ）和青島市價格信息網(wǎng)（wjj.qing－）同時進行公示，公開征求社會意見，公示期為5月22日至6月4日。期間市民有任何意見和建議，可通過電子郵箱、傳真或信函形式反饋。

    電子郵箱為：jiage861@126.com；傳真號為：85916328；信函郵寄地址：青島市市南區(qū)香港中路17號，郵編：266071。另外，市民有意見或建議還可發(fā)短信到13061203067早報短信平臺，早報記者將幫你轉到市物價局。（記者 孫啟孟 通訊員 呂術青）

    案例 拒繳846元物業(yè)費多繳456元滯納金

    孫女士因不滿物業(yè)公司的服務，拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，結果被物業(yè)公司起訴到法院。昨天，記者從法院獲悉，由于入住時已經簽訂了相關的合約，并同意了物業(yè)公司的收費標準，因此被判決履行合約，支付合理費用846.9元，同時繳納滯納金456元。

    孫女士在2009年入住市北區(qū)一處小區(qū)，同時與小區(qū)物業(yè)公司簽訂合約，約定每個月支付94.1元物業(yè)費。入住后孫女士始終按時繳納費用，但從去年1月份開始，孫女士和部分居民開始拒絕繳納物業(yè)費用，物業(yè)公司在去年10月份離開小區(qū)，但之前9個月的費用始終沒有拿到。物業(yè)公司將孫女士起訴到法院，稱他們已經向業(yè)主提供了物業(yè)服務和正常管理，收費也需按時繳納，因為孫女士沒有在規(guī)定時間內繳納費用，因此除了正常物業(yè)費外，還應該按照合同約定的千分之三的比例繳納違約金。

    物業(yè)公司向法院提交了他們與開發(fā)商簽訂的 《前期物業(yè)服務合同》及與業(yè)主簽訂的合約，以此證實物業(yè)收費標準、雙方的權利義務、物業(yè)服務管理內容和繳費時間及違約責任。法院認為，物業(yè)公司與孫女士之間簽訂了合約，物業(yè)公司在業(yè)主居住的小區(qū)實施了物業(yè)服務，孫女士作為業(yè)主也已經接受了原告提供的物業(yè)服務，因此應當按照合同約定繳納相關費用。逾期不繳納物業(yè)服務費，依據(jù)合同約定應繳納違約金。孫女士沒有提出相關的證據(jù)，證明自己拒絕繳納物業(yè)費的理由，只能按照合同支付費用，除846.9元的物業(yè)費外，還需繳納456元的滯納金。(記者 于順)

    其他規(guī)定 不得收裝修管理費

    業(yè)主或物業(yè)使用人對其房屋進行室內裝修產生的建筑垃圾，委托物業(yè)服務企業(yè)代為清運的，應當承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。裝修保證金應按國家、省有關規(guī)定執(zhí)行，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當就裝修保證金的收取標準和退還等相關事宜與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)不得收取裝修管理費等費用。

    門禁卡損壞收工本費

    住宅物業(yè)管理區(qū)域出入口實行門禁智能化管理或出入證管理的（包括車輛）應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置門禁卡或出入證。因遺失、損壞需要補辦門禁卡或出入證的，可按工本費收取。物業(yè)服務企業(yè)對裝修人員實行出入證管理的，出入證按工本費收取。

    電梯空調單獨收費

    普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內配備有電梯、中央空調等設施設備的，其運行費用應當由業(yè)主或物業(yè)使用人支付，物業(yè)服務企業(yè)代收代管，不包含在物業(yè)服務收費標準中。電梯運行費用于相關日常管理、維護保養(yǎng)、直接物質消耗費用及其他相關檢測檢驗費用。物業(yè)服務企業(yè)應當單獨立賬專款專用，出現(xiàn)結余的，應當結轉使用，并按照業(yè)主大會的要求，定期公布收支賬目。業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的電梯運行費每月每建筑平方米不得超過0.4元。二次供水運行維護費用在未計入城市公共供水總成本之前，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)或供水企業(yè)繳納二次供水運行費用。

    住宅物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托收取費用的，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

    名詞解釋

    物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。市和各區(qū)（市）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。