青島炒房族編年史詳解:從眾神狂歡到夢醒時分

    逐利資金涌向商業(yè)地產(chǎn)

    炒房者已把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、不限購的郊區(qū)及理財產(chǎn)品等領(lǐng)域

    “不限購、不限貸”，最近市民李霞接到了不少這樣的地產(chǎn)短信，以市北CBD地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)最盛。“其中一個要開盤的地產(chǎn)經(jīng)紀人還給我打電話說，因為售樓處還沒有裝修好，想請我喝咖啡面談，態(tài)度非常熱情?！?/p>

    從年初開始，李霞一直在尋找合適的投資機會，但是由于今年1月底青島的限購令出臺

    近日，記者采訪發(fā)現(xiàn)，樓市限購令的確給炒房者來了個“五花大綁”，想鉆政策的空子炒房付出的成本直線上升，不過一向喜歡不動產(chǎn)的投資者，這大半年來也在尋覓不同的路徑。

    轉(zhuǎn)折： 年初遭遇限購令

    今年1月29日下午，市政府召開新聞發(fā)布會，住宅“限購令”就此出爐。業(yè)內(nèi)人士認為，青島版“限購令”比濟南等城市要更為嚴格：自意見發(fā)布之日起至今年年底，在青島市區(qū)（市轄七區(qū)）實行住房限購措施，對已有1套住房的青島市戶籍居民家庭 （含包括夫妻雙方及未成年子女）的非青島市戶籍家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。擁有2套及以上住房的青島市戶籍家庭，擁有1套及以上住房的非青島市戶籍居民家庭，將暫停向其售房。

    盡管“限購令”的出臺在預料之中，然而其威力卻是炒房者始料未及的；原本被地產(chǎn)商譽為“金九銀十”的九十月份也在暗淡中度過。根據(jù)青島國土資源和房屋管理局網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月青島新建住宅成交7849套，同比去年的9503套，跌幅達到17%，樓市“金九”夢碎。10月這個傳統(tǒng)樓市旺季也沒戲?！笆弧?天長假，青島僅成交830套新建住宅，與去年同期的1504套比較，同比跌幅達45%。不難看出，島城樓市成交量急速下降已是事實，投機炒房行為受到了很大程度的抑制。

    路徑一： 轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

    當下，“限購令”無疑是套在炒房者頭上最大的一個緊箍咒，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是不少炒房資金的主要動向。同為房產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)在青島投資熱度一直沒有超過住宅性地產(chǎn)，此次限購并未涉及到商業(yè)地產(chǎn)范圍，很多住宅資金暗暗流向商業(yè)地產(chǎn)。

    “近期，一些商業(yè)地產(chǎn)項目競相開盤，有很大一部分的原因是在搶占這部分資金?！睄u城資深房產(chǎn)分析人士龍江說，在住宅投資受到信貸和限購等嚴格限制的情況下，非住宅類地產(chǎn)成為熱點之一。

    有分析說，完全的投機性資金購買目的就是快進快出，在短期內(nèi)爭取高額的買賣差價。這類資金，在住宅限購之后，很大一部分會進入商業(yè)房地產(chǎn)。

    “這部分人就是長期投資樓市的人，此前他們從投資住宅性住房中嘗到了甜頭，并且對樓市行業(yè)比較熟悉，所以他們還是會繼續(xù)投資樓市。”龍江說。不過也不鼓勵投資者將所有的資金都投向房產(chǎn)，可以拿出部分錢投資。

    路徑二： 五市成新熱點

    國內(nèi)一線城市的限購敲碎了炒房者的夢，但是資金的逐利性并不能讓這部分錢“消?！薄ｋS著今年島城限購令的出臺，市轄七區(qū)成為限購區(qū)域，而五市房價則一路飆升，成為資金追逐的焦點，即墨膠南房價過萬。

    根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，今年以來，單是新建住宅，即墨便成交了6917套，位列各區(qū)市第一位。比如，7月份的成交量，即墨也是位列第一位，成交量為1149套。最近兩年即墨樓市的瘋狂也引來了外來大鱷。目前已經(jīng)有4家“大鱷”地產(chǎn)商在即墨開發(fā)樓盤，分別是萬科、海信、魯商、寶龍。2008年10月份萬科即墨項目四季花城開盤，由于過于火爆，現(xiàn)場不得不采取搖號方式選房；海信開發(fā)了別墅項目海信溫泉王朝；魯商開發(fā)的魯商一山一墅也是別墅項目；寶龍則在即墨推出了城市廣場。

    房價漲勢不停，即墨成了“領(lǐng)頭羊“，膠南房價也不示弱，單價突破1萬元/平方米；平度房價漲得快，但最高不到7000元，膠州均價6000元，萊西最高價到5000元，“限購令”無疑是催熱這部分板塊房價的原因之一。

    路徑三： 炒資轉(zhuǎn)道民間投資

    炒房受限，催熱了另外一些投資渠道，民間投資就是其中之一。今年年初，侯女士將10萬元交給做民間借貸的朋友，談好的價格是一年9000元的回報。在將錢交給朋友之前，侯女士一直在看房子，但沒看中。而且房價太高，再加上調(diào)控政策陸續(xù)出臺，讓她不得不停下看房的腳步。以前侯女士的朋友也曾找她希望融資，但是她覺得有風險。現(xiàn)在因為首付提高，資金買房不夠，再加上信貸緊張，民間借貸利息有所增加，侯女士就將錢交給朋友打理了。

    島城一家民間借貸公司的負責人告訴記者，在今年信貸收縮的大背景下，民間拆借市場的盈利性隨之提高。因此，投機性資金的一部分也會進入民間資金市場。記者粗略計算了一下，隨著購房首付、貸款利率和交易稅費的增加，對投資者來說，目前投資住宅的話，需要3年內(nèi)上漲30%以上才能保本。

    路徑四： 購買高端理財產(chǎn)品

    前兩天，市民華女士在某國有銀行購買了200萬元銀行高端理財產(chǎn)品。據(jù)了解，這款理財產(chǎn)品投資于協(xié)議存款、信托、企業(yè)債券等方向，通過銀行面向高端客戶銷售，100萬元起購，投資期34天，預期收益為5%。

    “本來這錢是準備買房子的，但是今年出了限購令，最近國家又要繼續(xù)保證樓市調(diào)控成果，所以一直循環(huán)短期理財產(chǎn)品，看下一步政策走向再決定是否買房?！比A女士介紹。

    “今年以來，購買高端理財產(chǎn)品的投資者明顯增加?！币患覈秀y行理財經(jīng)理告訴記者。據(jù)介紹，一方面，因為國家緊縮銀根，以房地產(chǎn)開發(fā)商為主的很多企業(yè)貸不到款，不少企業(yè)設(shè)計收益率較高的信托產(chǎn)品向銀行客戶募集資金，吸引了不少資金的進入；另一方面，一些市民因為看不清未來房價走勢或因限購令喪失購房資格，繼而把手中的資金轉(zhuǎn)向銀行高端理財產(chǎn)品。

    記者了解到，今年以來，包括農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、招商銀行、民生銀行、中信銀行在內(nèi)的多家銀行均推出了針對高端投資者的高收益理財產(chǎn)品。其中，“借道”房企募集資金的信托產(chǎn)品投資期多在1年到3年，年化收益率在7%-9%之間，這類產(chǎn)品的風險相對較高；而結(jié)構(gòu)型、票據(jù)類、債券類等相對穩(wěn)健的銀行理財產(chǎn)品，期限相對較短，年化收益率也達到了4.5%-5%；還有一部分針對私人銀行客戶推出的投資于紅酒、藝術(shù)品的另類理財產(chǎn)品，收益率也達到了10%左右。

    “現(xiàn)在銀行理財產(chǎn)品涉獵的范圍越來越廣，高端理財產(chǎn)品的收益率也越來越高。因此，不少投資者在找到新的、更好的投資渠道前，會將銀行高端理財產(chǎn)品當作資金過渡的‘避風港’?！鄙鲜鰢秀y行人士表示。

    相對于銀行理財產(chǎn)品，今年黃金、白銀、收藏品都受到了資金不同程度的追捧，炒風濃厚。（記者 景虹）