調(diào)控手段狙擊樓市房?jī)r(jià)低頭 5月起明顯回暖

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????五月份以來(lái)，成交量回升、降息、國(guó)內(nèi)眾多城市樓市政策微調(diào)等利好頻現(xiàn)， “回暖”成為出現(xiàn)頻度最高的關(guān)鍵詞。從去年1月底開(kāi)始，本輪調(diào)控多手段狙擊樓市，全國(guó)范圍內(nèi)“房?jī)r(jià)”已經(jīng)低頭，樓市再度處在轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。

????5月份以來(lái)成交數(shù)據(jù)上升

????根據(jù)同策咨詢(xún)青島公司的統(tǒng)計(jì)，5月份青島商品住宅成交為 6601套，成交套數(shù)同比上漲25.97%，環(huán)比上升58.6%。6601套的月成交量，是自去年5月份以來(lái)，青島商品住宅月成交量的高點(diǎn)。5月份，借勢(shì)傳統(tǒng)樓市旺季，青島一些在售項(xiàng)目紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，使剛性需求釋放，進(jìn)而成交量明顯上升。分析過(guò)去三個(gè)月的月成交數(shù)據(jù)，青島商品住宅成交量一直是節(jié)節(jié)上升的態(tài)勢(shì)。

????另?yè)?jù)新華社消息，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9日公布的數(shù)據(jù)，1-5月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積28852萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額16932億元。而1-4月份，商品房銷(xiāo)售面積21562萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額12421億元。據(jù)此可計(jì)算出，5月份全國(guó)商品房成交面積為7290萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額4511億元。

????據(jù)分析，今年4月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6323萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額3749億元，這基本延續(xù)了3月份的回暖態(tài)勢(shì)。而5月份的成交表現(xiàn)好于4月份，表明一方面樓市好轉(zhuǎn)趨勢(shì)繼續(xù)延續(xù)，另外也迎來(lái)了更強(qiáng)勁的勢(shì)頭。

????國(guó)內(nèi)多城市樓市政策微調(diào)

????從去年年初開(kāi)始，最嚴(yán)厲的調(diào)控措施實(shí)施以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市成交陷入低谷，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，地方財(cái)政稅收緊縮，但樓市調(diào)控主基調(diào)不變，各方陷入一場(chǎng)縱深博弈。從去年底開(kāi)始，就不斷有地方政府出臺(tái)相應(yīng)政策，試圖對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行微調(diào)。

????有媒體統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年以來(lái)，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門(mén)、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖、沈陽(yáng)等30多個(gè)城市出臺(tái)了微調(diào)政策。微調(diào)的內(nèi)容涉及限購(gòu)、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。其中，只有包括上海、蕪湖等5個(gè)城市的政策被叫停，其余城市的微調(diào)政策仍在執(zhí)行。

????但6月5日，住建部再次稱(chēng)，“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正?！?/p>

????由此可以看出，現(xiàn)階段微調(diào)有不可逾越的底線(xiàn)。

????降息將改變心理預(yù)期

????6月7日，央行宣布，自2012年6月8日起，將金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。此外，央行同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍，這也意味著首套房貸8折優(yōu)惠有可能“重現(xiàn)江湖”。

????此次利率調(diào)整后，對(duì)貸款買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，按照貸款100萬(wàn)元、20年等額本息還款法，降息后如果按照基準(zhǔn)利率，月供將減少150元；按照首套房85折利率優(yōu)惠政策，降息后月均還款額減少122元。從降息的實(shí)際效果看，購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)只是略有減輕。

????對(duì)此，青島今鵬翔投資公司CEO修方舟認(rèn)為，降息對(duì)購(gòu)房者心理上的影響要大一些。

????6月8日，住建部消息，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.90%下調(diào)至4.70%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào) 0.25個(gè)百分點(diǎn)，由4.45%下調(diào)至4.20%。

????另?yè)?jù)分析，此次降息，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)的貨幣政策調(diào)整，但客觀來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)應(yīng)是受益行業(yè)之一。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降息意味著融資成本的降低，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降息意味著購(gòu)房成本的減少。

????人氣已上升，價(jià)格要下調(diào)

????“微調(diào)”、“降息”等利好的出現(xiàn)，意味著樓市調(diào)控政策面已經(jīng)觸底反彈，這會(huì)逐步帶來(lái)購(gòu)房者心理預(yù)期的微妙變化。通常，從銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣上升到成交數(shù)據(jù)上升，有兩個(gè)月左右的滯后期。

????據(jù)修方舟反映，目前一些售樓處的人氣、到訪量都在上升，以今鵬翔代理的一個(gè)李滄大盤(pán)項(xiàng)目為例，近期示范區(qū)開(kāi)放前三天，每天到訪客戶(hù)達(dá)500多組。

????青島銳理數(shù)據(jù)的監(jiān)控也顯示，5月份全市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目15個(gè)，其中八個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首批認(rèn)購(gòu)率超過(guò)50%，而上述15個(gè)項(xiàng)目的整體認(rèn)購(gòu)率達(dá)57%。

????從開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)情況看，5月份的市場(chǎng)形勢(shì)要明顯好于三四月份。對(duì)此，銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明分析，5月份80%以上的項(xiàng)目均有不同形式的優(yōu)惠；推出的產(chǎn)品戶(hù)型主要集中在80-90平米，約占85%，多面向剛需；多數(shù)項(xiàng)目推盤(pán)相對(duì)謹(jǐn)慎，推盤(pán)量較小，僅有4個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)數(shù)量超過(guò)300套。

????李滄萬(wàn)科廣場(chǎng)相關(guān)銷(xiāo)售人員也介紹說(shuō)，該項(xiàng)目4月底推出中央公館精裝住宅，首期93套精裝產(chǎn)品，面向首改客戶(hù)，已經(jīng)售罄。目前，該項(xiàng)目每天到訪客戶(hù)在20組以上，新房源將在6月份推出。

????上述銷(xiāo)售人員稱(chēng)，進(jìn)入5月份，市場(chǎng)回暖的跡象比較明顯。

????從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的成交數(shù)據(jù)看，李滄中海國(guó)際社區(qū)、中南世紀(jì)城等項(xiàng)目在適度調(diào)整價(jià)格后，銷(xiāo)售情況比較樂(lè)觀。而去年底降價(jià)盤(pán)春和景明，目前的降價(jià)幅度也在收窄。

????修方舟認(rèn)為，從李滄幾個(gè)在售大盤(pán)今年以來(lái)的銷(xiāo)售來(lái)看，這些項(xiàng)目已經(jīng)找了銷(xiāo)售的節(jié)奏。市場(chǎng)有了人氣，開(kāi)發(fā)商也要有個(gè)姿態(tài)，推出合理的價(jià)格。

????記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，成交回暖并非是整體性的。以合肥路沿線(xiàn)市北、四方等區(qū)域幾個(gè)樓盤(pán)為例，現(xiàn)在約在每平方米12000-14000元價(jià)格段，是面向首改和首置客戶(hù)的樓盤(pán)，因房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下行，近兩三個(gè)月來(lái)銷(xiāo)售速度不快。

????后市，消化庫(kù)存是關(guān)鍵

????對(duì)于后市，青島地產(chǎn)分析人士張繼東認(rèn)為，短期內(nèi)整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)有大的變化，目前只是稍有回暖，還是各樓盤(pán)“跑量”的階段，成交量會(huì)不會(huì)持續(xù)上升，“回暖”能不能持續(xù)，還有待觀察。

????張繼東說(shuō)，不排除一些開(kāi)發(fā)商在出貨之后，資金壓力不大，就會(huì)把價(jià)格漲上去，尤其是一些手中存貨不多的小開(kāi)發(fā)商。因?yàn)橐恍潜P(pán)大幅打折，總有“割肉”之痛，而后期周邊樓盤(pán)若沒(méi)有價(jià)格跟進(jìn)，這些樓盤(pán)也會(huì)隨行就市，回調(diào)價(jià)格。

????價(jià)格是否筑底現(xiàn)在還不好說(shuō)，成交量上升行情若持續(xù)兩三個(gè)月，才說(shuō)明是價(jià)格筑底，張繼東表示。

????另?yè)?jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心分析，繼 2011年 11月底島城住宅存量突破10萬(wàn)套以來(lái)，庫(kù)存量持續(xù)有增無(wú)減，目前一直在歷史最高點(diǎn)徘徊，部分區(qū)市呈現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求現(xiàn)象。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，島城房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)期。

????一個(gè)李滄項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也向記者透露，現(xiàn)在市場(chǎng)剛剛有些起色，主要還是加緊銷(xiāo)售，不可能考慮漲價(jià)的問(wèn)題。

????樓市回暖是與非

????在沒(méi)有改善型需求、投資需求入場(chǎng)的樓市，唯有靠剛需獨(dú)自支撐，回暖的“成色”如何，能否持續(xù)，仍有不同的觀點(diǎn)。

????觀點(diǎn)一：樓市已經(jīng)回暖

????修方舟認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)確實(shí)已經(jīng)回暖，除了政策層面的原因，也是買(mǎi)賣(mài)雙方僵持到一定程度的必然結(jié)果。

????他說(shuō)，剛需客戶(hù)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間等待，看到大幅降價(jià)可能性不大，而自身有結(jié)婚、換房等剛性需求，在開(kāi)發(fā)商小幅降價(jià)后，一般會(huì)出手，當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)房心理已經(jīng)有變化。

????他說(shuō)，和2010年的回暖不同，這次應(yīng)當(dāng)是相對(duì)健康的?，F(xiàn)在樓市還處在爬升階段，房源多，選擇余地大，應(yīng)當(dāng)是買(mǎi)房的好時(shí)候。

????觀點(diǎn)二：只是階段性回暖

????同時(shí)，在采訪中，亦有青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月份以來(lái)的成交量上升，只是剛需壓抑一段時(shí)間后，受政策影響短期內(nèi)需求釋放。

????若以此觀點(diǎn)來(lái)觀察2012青島樓市，會(huì)發(fā)現(xiàn)年內(nèi)曾出現(xiàn)過(guò)一波剛需釋放的情況。今年2月份，趕在青島房屋維修基金政策實(shí)施前，曾有過(guò)月度成交量上升的態(tài)勢(shì)。而時(shí)隔兩個(gè)月，今年5月份，借傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，再有一波成交量上升的行情。

????本周，記者從城陽(yáng)一項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理了解到，進(jìn)入6月上旬，該項(xiàng)目成交量明顯比5月份要差。

????如果階段性回暖的觀點(diǎn)成立，那么接下來(lái)的七八月份會(huì)比較平淡，而新一輪高潮會(huì)在九十月份出現(xiàn)。（記者 張則濤）

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