任志強：沒有國家能讓所有百姓都買房子
[主持人] 我發(fā)現(xiàn)我們發(fā)展論壇中的網友對您的一個觀點評論非常多，就是您所說的不要讓所有老百姓都買房子，滿足最富的人？
[任志強]
到目前為止，全世界沒有一個國家出臺一個政策就能讓所有的老百姓都買房子，發(fā)達的資本主義國
家沒有做到，仍然打著社會主義牌子的國家也沒有做到。從來沒有任何一個國家能這么做，如果能讓所有的老百姓買房子，政府會推卸責任，不承擔應該承當?shù)牧x務。中國的社會保障在過去做得比較完整，98年改革以后，也在進行一些社會保障性質的住房，比如廉租房。
但是符合廉租房的標準一直沒有提高，真正申請廉租房的人很少。第二，增加了經濟適用房的建設，本來帶有社會保障性質，但我們認為中間很多政策沒有執(zhí)行好。比如對戶型的監(jiān)控問題，購買者的監(jiān)控問題，使更多的富人購買，而窮人失去了購買經濟適用房的機會，但不等于國家沒有做這方面的事。中國政府兩份文件，98年的23號文件和03年的18號文件，都說的是高收入者買商品房。18號文件提到高收入者和中高收入者買商品房，現(xiàn)階段是富人買商品房，其他人是用其他方式解決住房問題。
低收入家庭可能永遠也買不起房子，你可以租房子、政府貼租的房子、貼息的房子。另外，我不認為我們所有人都買不起房子，大家在說房價收入比，很多人說是13、14倍，香港是20到40％，香港人一樣買房，很多工薪階層也在買房子。無非他可能用更長的時間去還貸款。平均每7年，城市居民的收入翻一番，每九年農民收入翻一番，如果有30年的按揭時間，你的工資在3年中最少翻四倍以上。我不認為收入水平從現(xiàn)在計算買不起房子，永遠按現(xiàn)在的收入計算將來的房價，永遠買不起。
天津市政府就實行了貼租方式的租賃房屋，北京市現(xiàn)在廉租房實際上沒有很多人申請。真正符合廉租房標準的到目前有1萬多戶，實際申請3000多戶，有一些人不申請是因為享受廉租房要把原來的房子上交，就不可能享受拆遷待遇。他享受租房待遇以后，可能離原來的工作地點遠，但不表示政府沒有拿這筆錢。北京市也建了一批廉租房，分了一批號，解決了一部分住房問題。所以政府在竭盡全力，努力要解決符合廉租房標準的住戶，我個人認為應該把廉租房的標準提高，讓更多的人進入到廉租房的標準。
一個企業(yè)要做決策一定要根據(jù)市場做決定，有的土地招拍后的價格就已經到1萬塊錢，蓋普通商品房怎么保證國有資產增值保值？有的土地1平米50塊錢、100塊錢，我可能蓋經濟適用房或者普通房子。前幾天我們參加海淀區(qū)的一個土地推介會，一塊土地在頤和園的正門前頭，土地的出讓價格已經到每平米9000多塊錢，那我們就一定會蓋很高級的四合院，否則拿不回成本。政府收到的錢已經將近1萬塊錢，怎么可能蓋普通房子。根據(jù)土地情況和市場情況決定產品，是定位問題。
假定更多的低收入家庭買不起房子，我們再怎么降價也不可能讓他們買得起。有更多高收入家庭的人需要住房子沒住上，我為什么不能建適當高檔一點的房子，讓高收入者去買我的房子向國家納稅。高收入者高消費從另外一個層面解決了財政稅收的增長問題，未必是什么壞事。如果政府的文件提出，讓高收入者買商品房，商品房一定是面向高收入者進行生產的，而不是面向普通商品房或者低收入家庭。所以一定是根據(jù)土地的價格成本核市場情況，和企業(yè)經營的責任做定位和選擇的。
我沒覺得更多的人需要自己買房子，reico二季度工作調查中我們發(fā)現(xiàn)收入差別比較大，低收入家庭和高收入家庭的收入差別大概占到20％幾到30％幾，但是住房差別很低，低收入家庭的人均住房面積相當于高收人群的85％，比例非常高。我們沒有發(fā)現(xiàn)低收入家庭，包括最低收入家庭的住房情況像社會上說得那么差。因為我們過去大量是房改房，現(xiàn)在全國有將近90億平米的住宅建設，其中商品房只有13億，數(shù)量非常低，而商品房其中一部分是單位買房進行再分配，私房占的比例也很低，房改房通過300、400塊錢的方式賣給老百姓、賣給低收入家庭量是巨大的，大概有63億平方米左右。
其中在98年到2003年用合資、集資、合建和成品價購房單位分房的大概有18億平方米，商品房11億平方米，差別也是巨大的。18億8000多萬平方米的分配也形成了一個低價購買，平均購買價在200到300塊。在實際購買中錢是非常低的。這些住房解決了絕大多數(shù)家庭的住房問題，商品房供應的量在市場上非常非常小，如果按總量計算，比例更低，大概只占全部存量的13％。現(xiàn)在所有的矛盾是只討論13％的房子，而沒有討論87％的房子是怎么來的。怎么解決中低收入家庭的住房問題，我們認為現(xiàn)在最大的問題是新增家庭住房問題的解決，而不是原有家庭的住房問題解決。
商品房在供應中每年只能解決新增家庭的42％到45％，而新增戶數(shù)增加，恰恰是房地產供不應求的重要體現(xiàn)。而這種供不應求迫使房價不斷上漲，而不可能下跌。如果沒有其他的非房地產市場的建設去彌補巨大的缺口，房價漲得會更快。恰恰現(xiàn)在非市場化還有一部分建設在進行，比如三峽移民政府進行的住房建設的拆遷。
[主持人] 我代表糖衣導彈網友質疑一下您剛才數(shù)據(jù)來源的機構？
[任志強] 我們reico工作室報告中所有的數(shù)據(jù)都有明確的來源出處，70％、80％是國家統(tǒng)計局的數(shù)字，是國家統(tǒng)計局專門調查隊伍。
[主持人] 承擔什么樣的責任？
[任志強]
證明數(shù)據(jù)來源是正確的，有出處�，F(xiàn)在對城調隊數(shù)字的要求是要有名有姓。我們調查32000人，一定是有門牌號碼、住址、姓名的。為了讓報告公正，我們要求研究機構對所有的數(shù)字負責任，報告中沒有任何一個部分數(shù)字有出處。雖然有人質疑是發(fā)展商出錢，是一些發(fā)展商形成的社會團體、行業(yè)團體出的錢。但是可以看看，所有署名的研究人員隸屬于國家研究機構、社科院和政府的顧問單位，都有博士以上或者博士生導師的學歷。
他們研究他們的報告，研究結果自己負責，我們只負責出錢。既然他們敢寫，由報告人自己承擔責任，恰恰說明我們發(fā)展商沒有影響他們報告的研究結果，而這個報告其核心的組織人員都是國家最核心機關的研究主體。所以我們對報告非常的信任，而且報告一定是公正、負責任的。
[主持人] 您在很多場合您會首選這個機構作為自己的理論依據(jù)?
[任志強]
報告不但可以做理論依據(jù)，而且分析方法是最全面的。工作報告把中國的整個市場建筑的全面情況做分析以外，其他的報告都只分析了商品化的房地產部分和局部的經濟適用住房部分，而沒有分析非商品化之外的巨大投資過程。比如中國過去以基本建設投資為主，單位建設投資分房子，這個部分還在，而且這部分總量還大于商品房的總量。但是沒有人分析，所以房地產市場過熱和不過熱，投資過高不過高，恰恰忽略了那部分，過去那部分是計算在基本建設投資里。
可是從來沒有人去研究它。我們報告不但獲得中央領導兩次批示，建設部總體也肯定我們的報告。
[主持人]
網友“四海歸心”：除了廉租房之外，普通老百姓非常關心經濟適用房，他們首選是經濟適用房，您認為什么樣的房地產商會選擇開發(fā)經濟適用房，為什么您不嘗試一下。
[任志強]
可能網友不了解情況，我們想嘗試建經濟適用房，政府要信任我們，把經濟適用房交給我們。如果不給我們地，我們是沒有資格建經濟適用房的。建設過程中也有很多腐敗，很多政府是故意要把利潤讓給他最信任的開發(fā)商，很多地方有這種情況，包括北京。如果不是某些領導做某些事情，一些公司可能拿不到土地。不是所有的公司愿意做就能做，不是我們不想建經濟適用住房，我們也愿意建，但是沒有被政府選擇。我個人認為，從國際上已經走過這段歷史的發(fā)達國家看，廉租房是政府出錢建設，用最低租金進行社會保障，幾乎所有國家都有。
第二個層次是政府蓋的公屋，可以用特定的限制性方式賣給低收入家庭，也要求他們在轉讓房屋的時候必須賣給政府，或者賣給政府指定的新的購買者，而不能進行私有化交易。香港購買公屋的要求很嚴格，前幾天媒體討論單人算不算家庭，香港是一個人沒有資格申請，政府不能用政府的財政收入貼補一個有完全勞動能力的人，只有你有撫養(yǎng)人口，要有妻子、老人、孩子組成家庭才可以有能力購買。香港政府要求居住7年以上，人均現(xiàn)有的居住面積少于7平米等一系列條件。
中國現(xiàn)在沒有嚴格的控制，等于把財政的補貼，在二次轉移、分配的過程中轉移到不該轉移，或者不應該享受轉移的人頭上。我認為現(xiàn)在的經濟適用房政策可以保留，但一定要調整，使它更加國際化，更加符合轉口補貼到應該補貼的人。在國外更多的是把不能享受經濟適用住房的人，提高他的購買能力，用貼息和貼租的方式，比如100塊錢，政府貼80塊錢，遠遠高于經濟適用房和租賃房的廉租價格，但是低于社會的價格。
我們現(xiàn)在住房公積金帶有貼息補貼性質，我們要求沒有住房公積金的人沒有權利貸款，而美國沒有住房公積金之說，但是收入情況會有限定，用企業(yè)發(fā)債券的方式提供低息貸款，在歐洲、美國等發(fā)達國家都有。中國從福利分房向商品房轉化的過程還沒有完成，原來實物分配占重要的量，這不部分把原有的城市家庭住房解決掉，變化是巨大的。尤其中國由于有原來實物分配的基礎，實際的購房條件和國際的購房條件也不一樣，原來父母分60平米的房子，因為住兩代人，60平米人均計算平米數(shù)不夠，可能父親和子女共同出錢買了一套60平米的新房子，兒子、女兒從家里搬出去以后，老倆口人均是30平米，買一套60平米的住房實際解決是4個人，因為子女也從30平米變成60平米。
替代作用在國外和中國是不同的，如果把兩套房子平均起來，因為是兩代人分別購買，一代是原來住房問題，一代是新商品房的問題，所以購買力降低。為什么我們看到雖然商品房的增長速度很慢，但是人均增長面積很快，因為原來的底很大，一旦有一部分替換作用是一帶二的關系。我們現(xiàn)在常常忘掉了我們不是在完全沒有房子，在荒地上居住去購買房子的基礎，有70萬平米大量的房改房、原來單位分配的住房，還有一部分公房出租的房子，解決整體住房的總量。所有人的眼睛都盯著商品房？為什么不買二手房、房改房。
如果僅僅盯著商品房市場，所有人買房子一定是錯誤的，我們的私有化已經接近80％，高于發(fā)達國家，恰恰說明房改房奠定了基礎，大家用300、500購買了房改房，這是中國購房的最大基礎。僅僅按商品房計算，確實很多人買不起，但如果按房改房和商品房一平均，所取得房屋的成本是很低的，原來政府解決的占了巨大的基礎。
[主持人] 網友“四海歸心”：上一部分言論是否證明房地產二級市場以及經濟商市場有關國家的規(guī)則和存在缺失的狀況？
[任志強]
我國的法律是滯后的，比如物權法，現(xiàn)在房子成為私人所有，但出現(xiàn)不清楚房子哪一部分歸誰而打架的現(xiàn)象。交易市場也同樣存在問題，不管二手房的交易，還是一手房的交易，在市場規(guī)則上，都有不完整的地方。尤其二手房市場，稅制、稅率各方面都不規(guī)則，現(xiàn)在最常提的買第二套住房的概念是非常不準確的。如果按香港的法律是只允許擁有一套住房，香港以納稅人為單位作為家庭，一個家庭只允許擁有一套住房，如果始終擁有一套，比如買了新的舊的賣掉，不收任何稅，政府應該承擔解決城市居民居住權利的基本責任。
但是我們現(xiàn)在不是這樣計算，只要擁有第二套，是另外一個稅率法律在管轄。任何一個家庭可能在變更住房的情況下一定會先買第二套，因為是期房銷售，不可能先賣掉舊的房子，買了第二套以后賣掉第一套。所以香港為解決這個問題，規(guī)定在半年之內可以同時擁有兩套，在半年以后擁有兩套就要收稅，否則可能有投機、炒房的行為。因此，更多人可以通過買一套小房子先住著，把舊房子賣掉以后再買一套大一點的房子，梯次擴大到能滿足自己的需求。納稅是第一次只用10萬塊錢的免稅額，第二次再用10萬塊錢免稅額，可能買5、6次用掉所有的免稅額，老百姓會用不斷購買的方式變換自己的住房條件。
我們現(xiàn)在的媒體宣傳的是花了一輩子的錢買一套大房子，而發(fā)達國家市場經濟方式是根據(jù)自己的需求買適合自己居住的房子，比如我從東城搬到海淀工作，我的家也可以搬到海淀，這就減少大量市內的交通流量�？赡茉诎l(fā)達國家這種事情已經解決了，比如美國我今天在一個城市工作，明天再另外一個城市，就換到另一個城市的房子居住。美國只有不到3億人口，住房交易總量大于我們好幾倍，恰恰因為發(fā)達的二級市場。二級市場交易量是一級市場交易量的5到7％，我們二級市場在各個程度、稅收政策、待遇、銀行金融支持等各方面與發(fā)達國家還有相當大的差距。我們要通過改革、進一步的與時俱進，改變這種情況，才能夠真正使房地產市場發(fā)揮作用。
[主持人] 對不太講理的拆遷戶你們怎么做？
[任志強]
我們過去遇到很多，最好的辦法就是靠法律，讓政府協(xié)助解決。因為在法律上明確規(guī)定，我們的拆遷標準是政府給定的，政府有責任維護政府法律的執(zhí)行和拆遷標準的執(zhí)行。政府用行政訴訟方式去解決。當然會有一些其他的因素決定對拆遷戶的解決問題，比如如果不講理到觸犯治安、法律時候，可以由公安部門解決。講理和不講理誰來判定？由政府，政府是制定拆遷政策的部門。
