開(kāi)發(fā)商交房前先交保修金

????不少開(kāi)發(fā)企業(yè)將新房交付后就撤離或注銷(xiāo)了，一旦出現(xiàn)房屋維修問(wèn)題，業(yè)主找不到開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān)保修責(zé)任，即使開(kāi)發(fā)企業(yè)存在，因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)措施和手段，業(yè)主找開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān)維修責(zé)任也十分困難。記者從日前召開(kāi)的我市物業(yè)管理工作會(huì)議上獲悉，我市已著手建立物業(yè)質(zhì)量保證金制度，一旦制度建立后，開(kāi)發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，需一次性足額向物業(yè)主管部門(mén)指定的賬戶交存保修金，以及時(shí)處理各種保修問(wèn)題。

????小區(qū)管理“踢皮球”

????在日前召開(kāi)的我市物業(yè)管理工作會(huì)議上，市物業(yè)辦負(fù)責(zé)人表示，今年我市將著手修訂或制定一系列物業(yè)管理方面的法規(guī)或規(guī)定，其中物業(yè)質(zhì)量保證金制度的建立是市民最為關(guān)注的。當(dāng)前一些小區(qū)業(yè)主遇到樓頂漏雨等情況，普遍面臨 “維修難”，找小區(qū)物業(yè)，物業(yè)說(shuō)他們沒(méi)錢(qián)，這屬于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任；找開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商要么已經(jīng)注銷(xiāo)，要么“踢皮球”說(shuō)是物業(yè)維護(hù)不及時(shí)導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)該找物業(yè)。而物業(yè)質(zhì)量保證金制度建立起來(lái)后，這些問(wèn)題就可從根源上得到解決。

????根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和2010年9月實(shí)施的《山東省物業(yè)質(zhì)量保證金管理辦法（試行）》規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)新建用于銷(xiāo)售的物業(yè)，均應(yīng)按照建筑安裝總造價(jià)的3%-5%交存保修金，具體標(biāo)準(zhǔn)為低層和多層建筑3%、小高層建筑4%、高層建筑5%。開(kāi)發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，應(yīng)當(dāng)一次性足額向物業(yè)主管部門(mén)指定的賬戶按幢交存保修金。實(shí)行了商品房預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目，預(yù)售資金監(jiān)管部門(mén)應(yīng)在商品房屋交付前，按物業(yè)主管部門(mén)的要求，從預(yù)售款中一次性劃轉(zhuǎn)規(guī)定數(shù)額的保修金到指定專戶，并告知開(kāi)發(fā)企業(yè)。未交納保修金的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將商品房屋交付業(yè)主，業(yè)主有權(quán)拒絕接收。相關(guān)部門(mén)不得辦理商品房屋綜合驗(yàn)收備案、房屋確權(quán)登記等手續(xù)。在保修期內(nèi)，物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，需要維修時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修義務(wù)的，可使用保修金。物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，經(jīng)反復(fù)維修，截至保修期到期仍有影響正常使用的質(zhì)量遺留問(wèn)題的，保修金暫不予以退還，直至相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題得到修復(fù)為止。

????擬定物業(yè)管理新規(guī)

????“根據(jù)省里的管理?xiàng)l例，我們將根據(jù)市法制辦的工作安排盡快擬定《青島市物業(yè)質(zhì)量保證金管理辦法》，考慮更加合理的交存比例、范圍及監(jiān)管制度，維護(hù)市場(chǎng)秩序，切實(shí)解決開(kāi)發(fā)商建設(shè)遺留問(wèn)題?！笔形飿I(yè)辦負(fù)責(zé)人在會(huì)上說(shuō)。

????此外今年市物業(yè)辦還將根據(jù)市人大的工作部署，盡快修訂《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》。當(dāng)前我市的物業(yè)管理?xiàng)l例是1999年5月1日實(shí)施，于2006年1月1日重新修訂實(shí)施。在此之后，2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、修訂后的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及2009年5月1日實(shí)施的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》均賦予了物業(yè)管理一些新的內(nèi)容和思路，而我市現(xiàn)行《條例》存在部分與上位法不一致的條款，因此《條例》修訂工作也需要盡快展開(kāi)。

????另外還有不少小區(qū)出現(xiàn)前期物業(yè)管理混亂的問(wèn)題，對(duì)此今年我市加大前期物業(yè)管理力度。根據(jù)住建部2011年1月1日實(shí)施的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定，探討建立物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設(shè)施名冊(cè)等物業(yè)承接查驗(yàn)機(jī)制，明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的責(zé)任和權(quán)利，進(jìn)一步達(dá)到維護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益的目的。

????物業(yè)管理師將注冊(cè)備案

????除了這些法規(guī)或規(guī)定的制定或修訂外，對(duì)于物業(yè)管理隊(duì)伍也將進(jìn)一步規(guī)范。目前全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)668家，占全省的16.4%，物業(yè)管理從業(yè)人員7.6萬(wàn)余人，服務(wù)覆蓋面積達(dá)1.83億平方米，服務(wù)居民87萬(wàn)余戶。但其中不少?gòu)臉I(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)管理水平參差不齊。為此我市將開(kāi)展物業(yè)管理師注冊(cè)工作，今后持證上崗的物業(yè)人員將全部備案。物業(yè)管理師，是指按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，通過(guò)對(duì)房屋建筑及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修養(yǎng)護(hù)管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務(wù)的人員?！耙氆@得物業(yè)管理師資格證，需要參加住建部的統(tǒng)一考試，合格后才能拿到。目前已有外地城市出臺(tái)規(guī)定，一家物業(yè)管理企業(yè)至少得有5名工作人員取得物業(yè)管理崗位證書(shū)才算合格，否則將被取消物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，我市也將在此方面出臺(tái)具體規(guī)定。”市物業(yè)辦負(fù)責(zé)人說(shuō)。(記者 孫靜芳)