項(xiàng)目扎堆郵輪母港拉動(dòng) 后海商圈顯雛形重構(gòu)青島商業(yè)版圖

????從大港、小港一路向南到團(tuán)島這段海岸線，老青島人習(xí)慣稱它們“后海”，也叫西部老城區(qū)。與之對(duì)稱的前海，棧橋、小青島等，儼然成為青島的名片。后海，是港區(qū)，是廠區(qū)，是冬天里凜冽的西北風(fēng)。

????近年來，在藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的大勢(shì)之下西部老城區(qū)迎來了前所未有的發(fā)展契機(jī)，向著青島新濱海居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、旅游區(qū)的方向前進(jìn)著。記者走訪中看到，藍(lán)海新港城、曉港名城等都是建筑規(guī)模在百萬平方米左右的大盤項(xiàng)目，很大程度提升了該區(qū)域的住宅條件；隧道開通、新疆路高架橋、新一期快速路建設(shè)等公共配套設(shè)施，該區(qū)域的交通條件得到了很大的改善；各大百萬平方米樓盤所包含的大型商業(yè)配套面積、中聯(lián)接手的雙子星爛尾樓也在緊張施工過程中等，該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境越來越好；郵輪母港的建設(shè)，使該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)先島城，并由此衍生諸多上下游配套商業(yè)……

????在市內(nèi)，繼中山路商圈、臺(tái)東商圈、香港路商圈，及后來的嶗山商圈、CBD商圈之后，“后海商圈”正在爭搶著青島市內(nèi)“第六大商圈”的席位。

????大項(xiàng)目紛紛扎堆催生“后海集群”

????任何一個(gè)商圈的發(fā)展和成熟，首先離不開該區(qū)域內(nèi)大型項(xiàng)目的崛起。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的牽引之下，“后海商圈”的城市綜合體等重磅項(xiàng)目沿海岸線一路向南，后海項(xiàng)目集群的雛形已經(jīng)顯現(xiàn)。

????改善“后海商圈”區(qū)域環(huán)境的大型開發(fā)項(xiàng)目主要有兩個(gè)：一個(gè)是中島組團(tuán)的藍(lán)海新港城，其具體規(guī)劃范圍為由四川路、青島造船廠、青島冷藏廠、輪渡、膠州灣海岸線所圍合的區(qū)域，規(guī)劃主體功能為濱水旅游、商務(wù)辦公、休閑娛樂、體育健身、交通樞紐等。相關(guān)資料顯示，該項(xiàng)目共建設(shè)25座18~41層的住宅樓及住宅樓下臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、7座10~59層的商務(wù)樓及臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、1座小學(xué)、1座6班幼兒園、1座3班幼兒園、1座5層商業(yè)中心（其中第5層區(qū)級(jí)全民健身中心）、1座35KV變電站以及相關(guān)配套公建設(shè)施，各地塊內(nèi)均設(shè)有地下區(qū)域，規(guī)劃作為地下停車場(chǎng)和配套設(shè)備間?！敖ǔ珊蟮闹袓u區(qū)域不再是單純的居住區(qū)，會(huì)融合商貿(mào)旅游、文化娛樂和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境等功能，將會(huì)以國際一流的濱海城市區(qū)域成為青島西部一個(gè)亮點(diǎn)?！爆F(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹。

????另一個(gè)是曉港名城，總建筑面積近一百萬平方米，利用得天獨(dú)厚的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境及海岸景觀，并引入臨海建筑設(shè)計(jì)理念，包括高層住宅、聯(lián)排多層別墅、SOHO辦公、會(huì)所、綜合商業(yè)等，充分展示多元化功能優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑旅游、娛樂、商業(yè)，休閑為一體的新型城市綜合體。記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，其以海景的最大朝向?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，并在項(xiàng)目中建設(shè)發(fā)達(dá)的組合式水系景觀，充分利用水資源和灣區(qū)景色，打造以主場(chǎng)270°環(huán)海觀景為項(xiàng)目特色的舒適生活。其中內(nèi)部水系景觀，包括約4000平方米星級(jí)水景會(huì)所；近7000平發(fā)米的人工運(yùn)河；達(dá)900米長的海濱長廊等。除了天然的灣區(qū)景色，社區(qū)園林自身的綠化空間約為10萬平方米……“大項(xiàng)目的扎堆，會(huì)不同程度的提升人們對(duì)該區(qū)域的投資信心，因此大項(xiàng)目崛起的同時(shí)，會(huì)吸引中小規(guī)模項(xiàng)目的陸續(xù)上馬?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹。除了項(xiàng)目扎堆，從硬性基礎(chǔ)上提升了區(qū)域環(huán)境以外，交通等公共設(shè)施的改善也助推了“后海商圈”軟實(shí)力的升級(jí)。據(jù)了解，地鐵M2號(hào)線將貫穿藍(lán)海新港城項(xiàng)目始終，連接海底隧道直達(dá)開發(fā)區(qū)，此外，東西快速路三期、環(huán)灣高速、游客集散中心、青島客運(yùn)站等，為“后海商圈”發(fā)展所需的人氣輸入提供了基礎(chǔ)。

????可以看出，在藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的大勢(shì)下，由西部舊城改造而掀起的“后海商圈”建設(shè)，不單純是“傳統(tǒng)改造”意義上的拆房子造房子，而是著眼長遠(yuǎn)，從規(guī)劃之初便容納商務(wù)、商業(yè)、旅游等諸多先進(jìn)城市功能。

????業(yè)態(tài)升級(jí)增強(qiáng)商業(yè)凝聚力

????新商圈的形成，自然要關(guān)注區(qū)域內(nèi)商業(yè)的發(fā)展。多年來，衰敗蕭條、不景氣等詞匯在一定程度上成為西部老城區(qū)商業(yè)的代言詞，自去年中聯(lián)建業(yè)股份有限公司將新疆路上閑置15年、面積達(dá)15萬平方米的爛尾樓——雙子星攬入懷中，才又一次將人們的視線引至后海區(qū)域。

????記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到，雙子星自去年被中聯(lián)建業(yè)股份有限公司正式接手后，將被打造為“中聯(lián)自由港·灣”，目前，該項(xiàng)目處于正常、緊張施工當(dāng)中。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中聯(lián)自由港·灣地上39層，其中4層為商業(yè)面積，地下2層改造為停車場(chǎng)，總建筑面積149721平方米，較原項(xiàng)目增加3.7萬多平方米，所增加的相當(dāng)一部分面積中為改造后加建的商業(yè)面積，最終商業(yè)面積占到整個(gè)項(xiàng)目地上建筑面積的三成。

????據(jù)相關(guān)人士介紹，中聯(lián)自由港·灣徹底打破雙子星建設(shè)之初“商住樓”的定位，將打造為集居住、商務(wù)、濱海旅游、休閑購物及文化娛樂于一體的大型建筑綜合體將引入著名大型百貨或超市，與國內(nèi)外知名品牌零售商業(yè)機(jī)構(gòu)合作規(guī)劃SOHO、酒店式公寓等“商務(wù)+居住”的新潮商業(yè)形態(tài)。“以小港灣、藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)所打造的郵輪母港為依托，無論從項(xiàng)目規(guī)模、建筑設(shè)計(jì)、空間裝潢、商業(yè)業(yè)態(tài)組合及服務(wù)等各層面，中聯(lián)自由港·灣都將打造為西部高端服務(wù)業(yè)集聚區(qū)中重要的組成部分，滿足周邊居民、藍(lán)色經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)高層次購物、文化、時(shí)尚、休閑及娛樂等消費(fèi)需求?！睒I(yè)內(nèi)人士說。

????此外，藍(lán)海新港城、曉港名城等大型項(xiàng)目的誕生，再次為“后海商圈”新商業(yè)項(xiàng)目的誕生提供了建筑基礎(chǔ)。記者走訪中了解到，藍(lán)海新港城項(xiàng)目的核心位置為輪渡地塊，而隨著隧道和跨海大橋的開通使用，如今的青島輪渡早已沒有了以往繁忙的景象，偶爾會(huì)有三三兩兩的人群通過輪渡過海，也只是為了體驗(yàn)“坐大船”的感覺。

????在藍(lán)海新港城大規(guī)劃中，將對(duì)輪渡客運(yùn)站進(jìn)行徹底改造，改造后建設(shè)1座2層的輪渡客運(yùn)站及 220輛公交停車場(chǎng)。為適應(yīng)橋隧開通后輪渡的轉(zhuǎn)型，青島輪渡正在改造觀；光船進(jìn)行海上巡游，斥資3000多萬元打造青島大型豪華游輪，未來將；成為青島市旅游觀光的一個(gè)新的亮點(diǎn)，專門進(jìn)行海上觀光和海上旅游。同時(shí)，輪渡客運(yùn)站將建設(shè)屋頂綠化廣場(chǎng)——城市廣場(chǎng)，與東部的五四廣場(chǎng)相呼應(yīng)，成為青島西部的城市標(biāo)志性建筑。加之藍(lán)海新港城配建的臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、5層的商業(yè)建筑（規(guī)劃全民健身中心）等，藍(lán)海新港城對(duì)“后海商圈”的發(fā)展起到了積極地推動(dòng)作用。

????另據(jù)了解，曉港名城的商業(yè)配套“新街里”，占地2.6萬平方米，最大特色地保留了老城區(qū)“新街里”的歷史風(fēng)貌，總投資3億元建設(shè)的“新街里”建成后，內(nèi)部將設(shè)置餐飲、酒吧、咖啡廳等服務(wù)業(yè)態(tài)，形成旅游、娛樂、購物為一體的休閑度假區(qū)，重新煥發(fā)百年老港灣的青春和活力。

????西部商圈的衰敗，大多人都會(huì)歸結(jié)于青島政治、經(jīng)濟(jì)中心的東移，但同時(shí)有關(guān)人士也客觀地提出，西部老城區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施、業(yè)態(tài)組合等過于陳舊，已經(jīng)無法滿足新時(shí)期青島商業(yè)的發(fā)展需求。此時(shí)，中聯(lián)自由港·灣、藍(lán)海新港城配套商業(yè)設(shè)施、輪渡的“藍(lán)色轉(zhuǎn)型”、新街里等諸多上規(guī)模、新業(yè)態(tài)、高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目紛紛扎堆后海海岸，迅速增加了區(qū)域的商業(yè)競(jìng)爭力，也使得“后海商圈”的商業(yè)凝聚力大幅度升級(jí)。?

????郵輪商圈領(lǐng)先島城商業(yè)發(fā)展

????俯瞰后海海岸，諸多規(guī)模項(xiàng)目的接連上馬，讓“后海商圈”商業(yè)發(fā)展的前景越發(fā)被看好，但同時(shí)，只有區(qū)別于其他商圈、一定程度上領(lǐng)先于其他商圈，才能使得“后海商圈”具有更強(qiáng)勁的后市發(fā)展力。

????記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，“后海商圈”有別于其他商圈的最大特色，當(dāng)屬其區(qū)域內(nèi)大港郵輪母港的建設(shè)。根據(jù)規(guī)劃顯示，大港郵輪母港總投資9.2億多元，總建設(shè)周期24個(gè)月，建設(shè)規(guī)模為1個(gè)郵輪泊位，碼頭長度490米，陸域縱深95米，碼頭面頂標(biāo)高7.2米，碼頭前沿設(shè)計(jì)底標(biāo)高-13.5米，港池設(shè)計(jì)底標(biāo)高為-12.5米，船舶回旋水域直徑680米，建成后可?？磕壳耙阎澜缟献畲蟮泥]輪。大港郵輪母港建成后將成為我市首個(gè)郵輪母港，讓青島成為中國北方少有的幾個(gè)能夠?？渴澜缂?jí)郵輪的城市之一。

????據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，所謂郵輪母港，是指具備多艘大型郵輪?？考捌溥M(jìn)出所需的綜合服務(wù)設(shè)施設(shè)備條件，能夠?yàn)猷]輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供全程、綜合的服務(wù)及其配套，是郵輪的基地。郵輪在此進(jìn)行補(bǔ)給、廢物處理、維護(hù)與修理。郵輪母港對(duì)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的推動(dòng)力，母港的經(jīng)濟(jì)收益一般是?？扛鄣?0~14倍。舉例說來，如果一名郵輪旅客在郵輪?？繒r(shí)消費(fèi)能力為30美元/小時(shí)~40美元/小時(shí)之間，以最低花費(fèi)30美元/小時(shí)計(jì)算，1萬名游客在母港區(qū)域?？?0小時(shí)，將會(huì)帶來300萬美元的收入；此外，郵輪在母港需要添加補(bǔ)給、油料、淡水與處置廢品、接受港口服務(wù)、郵輪的維護(hù)與修理……這都能給母港所處區(qū)域甚至整個(gè)城市帶來新的產(chǎn)業(yè)、新的商機(jī)。

????記者調(diào)查一些數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在郵輪產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的西方國家或城市，只要建設(shè)了郵輪母港，該港口必然對(duì)這個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)及城市文明有明顯的拉動(dòng)，并且能都在港口周邊形成不同規(guī)模的以“郵輪”或“海文化”為主題的商圈。而目前，中聯(lián)自由港·灣等新興規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)遵循西方國家的發(fā)展軌跡，圍繞“郵輪”、“海文化”等主題進(jìn)行深度商業(yè)開發(fā)。因此，正在成形的“后海商圈”，將在郵輪母港的帶動(dòng)之下，發(fā)展成為獨(dú)具特色的“郵輪商圈”?！耙舱?yàn)猷]輪這一大特色，后海商圈在誕生初期便具有很高的起點(diǎn)，其或?qū)⒊蔀榻窈笄鄭u高端消費(fèi)市場(chǎng)的突破點(diǎn)之一。”業(yè)內(nèi)人士介紹。

????據(jù)介紹，國內(nèi)好幾個(gè)沿海城市都在打造郵輪?？扛郏鄭u的港口規(guī)模比較大，并且建設(shè)速度比較快。青島郵輪母港建成后，將發(fā)展成為中國北方最重要的世界級(jí)郵輪母港，能夠提供郵輪?？?、旅客集散、物資補(bǔ)給及商業(yè)服務(wù)等功能，能直接帶動(dòng)后海區(qū)域，甚至島城高端商貿(mào)領(lǐng)域的整體升級(jí)。

????從小港灣到大港再到團(tuán)島，日前，記者驅(qū)車一路向南。多年來備受青島市民關(guān)注的青島后海片區(qū)正發(fā)生著日新月異的變化，藍(lán)海新港城、曉港名城、輪渡轉(zhuǎn)型城市廣場(chǎng)、中聯(lián)自由港·灣、大港郵輪母港……由點(diǎn)成線發(fā)展起來的“后來商圈”日漸顯現(xiàn)出它的雛形。

????后海片區(qū)的快速發(fā)展、后海商圈的無聲崛起，其背后最重要的推手之一便是藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

????一路向南，一路“向藍(lán)”。

????青島后海即將實(shí)現(xiàn)翻天覆地的“大變身”，不久的將來就可與秀麗整潔的前海一線相媲美。