青島金九銀十不復(fù)存在樓市疲軟

????在樓市持續(xù)調(diào)控的影響下，傳統(tǒng)的金九銀十已經(jīng)不復(fù)存在，從十月份的成交來看，島城樓市銷售市場明顯動力不足。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在剛性需求釋放時間較長以及觀望心態(tài)的作用下，目前樓市銷售已經(jīng)不復(fù)以往活躍，略現(xiàn)疲態(tài)。

????買賣雙方進(jìn)入觀望狀態(tài)

????“十月份商品房交易量有所下滑，與目前買賣雙方進(jìn)入觀望狀態(tài)有很大關(guān)系?！鼻鄭u市房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長龍江認(rèn)為，從目前市場情況來看，買賣雙方重新

????另外，龍江還認(rèn)為，導(dǎo)致十月份成交量下滑的另一主要原因是新上市的樓盤比之前的月份明顯減少。據(jù)了解，原本有50多個樓盤準(zhǔn)備十月開盤或者加推，而最終只有二十幾個樓盤實現(xiàn)了這一計劃。

????不僅如此，業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的購買數(shù)量是一定的，2012年是一個純粹的剛需年，而從今年的5月份開始，島城樓市便逐漸升溫，幾個月的時間，已經(jīng)去化了很大一部分剛性需求，而隨著目前市場逐漸進(jìn)入僵持狀態(tài)，成交自然不會很樂觀。

????而太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周則認(rèn)為，十月份成交量下降與“十一”長假也有著非常直接的影響，畢竟今年“十一”放假期間，受客觀因素影響，很多人都出去旅游了。

????同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司咨詢總監(jiān)張宏偉在接受記者采訪時表示，目前，限購、限貸等調(diào)控政策未見放松，“去投資化”仍是當(dāng)前調(diào)控重點(diǎn)，房價難有大幅反彈的機(jī)會；但與此同時，近月來各地土地市場活躍、樓市成交量持續(xù)回升，在地方通過公積金等方式微調(diào)政策等背景下，出現(xiàn)大幅降價也不現(xiàn)實。短期內(nèi)，在各方的觀望之中，中國房地產(chǎn)市場恐陷僵持。

????清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉則認(rèn)為，樓市“金九銀十”的落空，意味著目前中國房地產(chǎn)市場不溫不火的“僵持”狀況已經(jīng)形成，各方階段性的觀望將延續(xù)一段時間。

????事實上，內(nèi)地樓市不溫不火的狀態(tài)早在九月已初現(xiàn)端倪。9月，中國70個大中城市中，39個城市房價停漲，青島環(huán)比下降0.4%。

????中國指數(shù)研究院11月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月中國100個城市（新建）住宅平均價格為8768元/平方米，環(huán)比9月微漲0.17%。其中42個城市環(huán)比房價下跌，2個城市持平，其中青島跌幅在0.1%以內(nèi)。

????市場回暖優(yōu)惠幅度減小

????日前，據(jù)報道，包括中海、萬科等在內(nèi)的10個國內(nèi)標(biāo)桿房企已完成了全年八成的銷售任務(wù)，市場整體好轉(zhuǎn)。中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從2012年3月開始，全國性的市場回暖趨勢已經(jīng)明確，房企對市場的預(yù)期開始樂觀，減價換量現(xiàn)象基本絕跡。

????回暖跡象在青島也有所顯現(xiàn)，青島樓市已逐漸走出2011“調(diào)控年”陰影。從成交量方面來看，從5月開始，島城成交量接連攀升，九月受保障性住房影響，實現(xiàn)了11734套的樓市成交。從價格方面來看，青島房價已從年初的“跌得狠”演變成現(xiàn)在的“跌得穩(wěn)”，小幅上漲或未可知。從上市樓盤來看，雖然鮮見有提價的，但有一些原本優(yōu)惠的樓盤，或是取消了優(yōu)惠或是減少了優(yōu)惠幅度，而且大部分樓盤的優(yōu)惠幅度已不像年中那樣的瘋狂。

????“現(xiàn)在開發(fā)商給的優(yōu)惠已經(jīng)比以前少了很多，許多原來可以打到88折的項目現(xiàn)在最多也就97折。”龍江認(rèn)為，由于之前市場銷售狀況明顯好轉(zhuǎn)，大部分開發(fā)商的資金壓力有所緩解。資金壓力減輕了，對銷售的速度自然就不會像以前那樣看重，特別是賠錢走量的項目，更是放緩了銷售速度。

????“我們集團(tuán)并沒有太大的資金壓力，但對我們來說每年都會有一個銷售指標(biāo)任務(wù)，我們今年的指標(biāo)雖然還沒有完成，但是其中有很多客觀原因，所以現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)要求以少賠錢為目標(biāo)，取消了大部分項目的優(yōu)惠政策。”城陽區(qū)某地產(chǎn)公司銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，他們公司在煙臺的項目完成的不錯，青島這邊的項目雖然指標(biāo)還沒有完全完成，但是相對于年初和年中，銷售壓力少了很多，所以接下來的時間也不可能再繼續(xù)加大優(yōu)惠力度。

????“我們代理了青島幾個一手樓盤的銷售，9月底之前給我們中介公司的條件非常優(yōu)惠，但是從十月份開始，這些優(yōu)惠條件都慢慢的取消了，這其中最根本的原因就是開發(fā)商覺得房子好賣了，所以才會這樣?！绷謶椫芨嬖V記者。

????調(diào)控持續(xù)買方看好后市

????“買什么東西，人都會有一個比較的心理，買房子也一樣，現(xiàn)在買房子優(yōu)惠比以前少了，如果不是特別著急，還是可以再等等，更何況，購房者對后市的信心還是比較足的，畢竟到現(xiàn)在，政府調(diào)控的決心一直都沒有動搖?！饼埥J(rèn)為，在這兩種心理作用下，購房者存在觀望心態(tài)也是非常正常的。

????徐先生是一個堅定的購房觀望者，他屬于改善性需求客戶。他告訴記者，現(xiàn)在雖然市場有所回暖，但是，這是開發(fā)商通過以價換量得來的，一旦開發(fā)商減少優(yōu)惠，市場立馬就會萎縮，而十月份的成交也說明了這些，所以他認(rèn)為，現(xiàn)在并不是真正的市場回暖。

????不僅如此，現(xiàn)在國家的樓市調(diào)控政策一直沒有變化，不管將來局勢如何，他覺得房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是不可動搖的，所以房地產(chǎn)的調(diào)控政策一定不會放松。但是，他也認(rèn)為現(xiàn)在的調(diào)控政策主要是保護(hù)剛性需求，但是將來會在信貸等方面逐漸放開對改善性需求購買的限制，畢竟改善性需求也是剛性需求的一部分。（記者 鞠培霞）

????金九銀十成色不足十月樓市成交回落

????“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，今年的9月份，在最后一個周，借保障性住房發(fā)力，島城樓市絕地反擊，最終月銷售突破萬套。接下來的十月份，樓市成交卻又峰回路轉(zhuǎn)，重新跌落至萬套以內(nèi)。根據(jù)銀海世邦市場研究中心統(tǒng)計，10月份島城共計簽約住宅8756套、約86.45萬平方米，環(huán)比下降17.6%，較上月減少近1800套。

????郊區(qū)市區(qū)“平分秋色”

????隨著島城北部樓市的崛起，近幾年，城陽和李滄已經(jīng)成為青島房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，盡管受限購影響，但從10月成交來看，李滄和城陽依然當(dāng)仁不讓地成為本月成交前兩名。而郊區(qū)樓市則由于“非限購”的刺激，在2012年的整個市場成交中表現(xiàn)突出。

????根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年10月青島市新房銷售“最火爆”的區(qū)域當(dāng)屬城陽區(qū)，城陽10月新房成交總量達(dá)到了1715套，環(huán)比增加了24.8%，全市排名第一位；李滄區(qū)緊隨其后，10月新房成交1343套，雖然與9月相比成交總量略有下降，但也算是穩(wěn)坐亞軍寶座。“銀十”熱銷區(qū)域的第三名是膠州市，膠州10月新房成交1285套，環(huán)比9月也有所下降，但下降幅度并不大。以上三個區(qū)域也是青島10月樓市新房賣過“一千套”的區(qū)域，此外，膠南、即墨、開發(fā)區(qū)新房成交量均不足“千”。

????而綜合整個成交數(shù)據(jù)，包括市南、市北等在內(nèi)的七區(qū)成交數(shù)量在整個市場成交中占據(jù)49%，其他五市成交占據(jù)51%，基本“平分秋色”。

????中小戶型依然熱銷

????從2012年10月青島市新建住宅成交情況來看，10月青島樓市成交的主力戶型依然是60-120平方米的中小戶型。其中60-90平方米的新房總成交量為3588套，雖然與九月份4366套的成交量無法相比，但10月份60-90平方米的住宅成交量占當(dāng)月全市住宅總成交量的41%，與9月份基本相同。

????的確，在整個調(diào)控政策影響下，剛性需求已經(jīng)成為今年市場的絕對主力，而這些剛需的購買目標(biāo)大都集中在90平方米左右的中小戶型。特別是目前，對于首次置業(yè)的剛性需求，無論在稅收政策還是在信貸方面，都有著一定的政策支持。“買太大了也根本買不起，90平方米左右最合適，我最喜歡的就是面積在90平方米以下，但是戶型做到了套三，這樣，將來有了孩子也不需要忙著換房子?！毙±罡嬖V記者，他十月一期間結(jié)的婚，9月份買了個89平方米的套三房。

????改善性需求占五成

????從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，10月份，90-120平方米的新建住宅共成交3403套，占住宅總成交量的39%，也接近了4成，所占比例未減。同9月份成交的4035套所占的戶型比例相差不大。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前的成交比例來看，作為剛性需求的一部分，改善性需求已經(jīng)同剛性需求一起，逐漸成為市場的兩大主力軍。而針對這種情況，與市場接觸最為密切的開發(fā)企業(yè)自然不會放過，據(jù)了解，將在11月上市的新樓盤中，中小戶型占比較少，特別是李滄、城陽的項目大部分面向改善和投資置業(yè)者。而一直以來，李滄和城陽是島城樓市剛性需求最為集中的區(qū)域，這兩個區(qū)域的市場變化足以代表整個島城樓市的市場變化。

????臨近年底大鱷排隊推盤

????每年的年末，島城樓市都會上演一些令人興奮和驚訝的事情。去年10月份，龍湖滟瀾海岸小高層項目震撼開盤，11月份，萬科生態(tài)城熱銷，燃起了島城樓市 “冬天里的一把火”。2012年11月份，目前，對外宣稱將在本月開盤的項目約有26個，盡管從數(shù)量上看并不多，但是從成員來看，全都是大鱷級別。據(jù)了解，萬科、萬達(dá)、城建、華潤、龍湖等大開發(fā)商在11月份均有新盤或是加推產(chǎn)品入市。

????作為房地產(chǎn)行業(yè)的排頭兵，2012年青島萬科在 “傾心筑造·幸福青島”年度品牌主題的帶領(lǐng)下，動作頻頻。近期，青島小鎮(zhèn)二期首期產(chǎn)品剛剛開盤，11月還將有加推產(chǎn)品推出。即墨項目萬科東郡11月也將有新一批房源推出；此外，平度萬科項目11月底將推出首期項目。

????11月份，本土房地產(chǎn)品牌公司城建地產(chǎn)在浮山新區(qū)的高端樓盤——青島印象山預(yù)計開盤，此次開盤推出高層、多層洋房和小高層，戶型面積在96-280平方米之間；10月27日，龍湖在城陽中心城區(qū)的新項目悠山郡示范區(qū)開放，該項目預(yù)計也會在11月份開盤。

????年底，青島房地產(chǎn)市場主力李滄樓市也不甘寂寞，三個大盤綠城理想之城、李滄萬達(dá)廣場、中海國際社區(qū)都有新產(chǎn)品推出。其中，綠城理想之城推出的是藍(lán)岸南區(qū)組團(tuán)，戶型面積80-150平方米；李滄萬達(dá)廣場今年已推出了中央公館，11月下旬，萬達(dá)悅公館也將開盤銷售，該項目以改善型產(chǎn)品為主，面積區(qū)間為85-170平方米；11月，中海國際社區(qū)將推出“一里城”。10月底，李滄大盤時代城加推一棟小高層，戶型以80-100平方米為主。

????而根據(jù)青島市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市可售房源超過16萬套，其中住宅超過11萬套，而據(jù)了解，進(jìn)入10月份，青島樓市的新房存量一直高居16萬套以上。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在如此高的存量壓力下，再加上年底即將開盤或者加推的項目，2012年年底的島城樓市，雖然不一定會出現(xiàn)“年底大甩賣”的現(xiàn)象，但是，競爭畢竟會非常激烈，特別是李滄片區(qū)。