一次競(jìng)價(jià)意味著土地競(jìng)拍者只能報(bào)一次價(jià),自然可以杜絕土地拍賣過(guò)程中出現(xiàn)多次報(bào)價(jià)、多輪競(jìng)拍而促使土地成交價(jià)格上升的情況?!獦I(yè)內(nèi)聲音
“今年島城將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策,重點(diǎn)抓好抑制投機(jī)投資性需求、增加普通商品房供給和推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。”24日,記者從日前召開(kāi)的全省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)上獲悉,山東省將針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域試行一次競(jìng)價(jià),對(duì)中低價(jià)位普通商品住房項(xiàng)目則大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式,以抑制住房用地價(jià)格非理性上漲。業(yè)內(nèi)人士分析,如果該項(xiàng)政策嚴(yán)格執(zhí)行,島城土地出讓市場(chǎng)將有望施行一次競(jìng)價(jià),這將對(duì)杜絕“地王”的產(chǎn)生,抑制房?jī)r(jià)起到治本的作用。
23日召開(kāi)的全省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)明確提出,山東省將繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策,濟(jì)南、青島兩地將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)等政策。并明確,為抑制住房用地價(jià)格非理性上漲,我省將對(duì)重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地試行一次競(jìng)價(jià),對(duì)舊城、舊村改造項(xiàng)目試行“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”,對(duì)中低價(jià)位普通商品住房項(xiàng)目大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。
什么是一次競(jìng)價(jià)?島城的土地拍賣市場(chǎng)會(huì)不會(huì)跟進(jìn)執(zhí)行一次競(jìng)價(jià)的方式?
“從字面上來(lái)看,一次競(jìng)價(jià)就是參與土地競(jìng)拍的企業(yè)在土地拍賣過(guò)程中只能報(bào)一次價(jià)格,由土地主管部門再綜合考慮其他因素后,從而確定合理的競(jìng)得方?!?4日下午,青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說(shuō)。
記者從青島市國(guó)土資源和房屋管理局了解到,青島市完善住房用地出讓方式方面,早已做過(guò)有益的探索。“早在2005年的時(shí)候,本市就已經(jīng)通過(guò)了‘定房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’的模式,探索實(shí)施了限價(jià)商品住房建設(shè)?!鼻鄭u市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),但普通商品房領(lǐng)域并沒(méi)有探索“定房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式。
土地出讓市場(chǎng)是否會(huì)跟進(jìn)執(zhí)行一次競(jìng)價(jià)?就此問(wèn)題,記者24日咨詢了多個(gè)部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人,均未得到肯定的回答?!暗绻霞?jí)主管部門有要求跟進(jìn),本市肯定會(huì)針對(duì)特定區(qū)域的開(kāi)發(fā)用地,施行一次競(jìng)價(jià)的方式?!痹诓稍L中,相關(guān)部門的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
“一次競(jìng)價(jià)意味著土地競(jìng)拍者只能報(bào)一次價(jià),自然可以杜絕土地拍賣過(guò)程中出現(xiàn)多次報(bào)價(jià)、多輪競(jìng)拍而促使土地成交價(jià)格上升的情況。”馬光明說(shuō),早在青島2009年、2010年的土地拍賣市場(chǎng)中,“地王”曾數(shù)次光顧,其中位于泉州路的工人療養(yǎng)院地塊起拍價(jià)僅為6000元/平方米,但在短短的15分鐘里,9家競(jìng)拍人先后經(jīng)過(guò)了66輪的報(bào)價(jià)后,才分出勝負(fù)。最終,中國(guó)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)公司以樓面地價(jià)19500元/平方米競(jìng)得該地塊,刷新了當(dāng)時(shí)的“地王”紀(jì)錄。
“在房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的時(shí)候,青島的土地市場(chǎng)一度非常火熱,只是因?yàn)槭軜鞘姓{(diào)控政策的影響,從去年開(kāi)始土地市場(chǎng)趨冷。但前幾年‘地王’頻頻出現(xiàn),青島也多次表態(tài)抑制房?jī)r(jià)不動(dòng)搖,如果一次競(jìng)價(jià)的政策嚴(yán)格施行,青島最有可能首先跟進(jìn)?!睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃陶f(shuō)。
-業(yè)內(nèi)分析
可減少開(kāi)發(fā)商非理性競(jìng)價(jià)
雖然具體方案和試點(diǎn)區(qū)域尚不明確,但試行一次競(jìng)價(jià)的消息還是引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。23日晚,我省某開(kāi)發(fā)企業(yè)專門負(fù)責(zé)拿地的一位工作人員表示,這種轉(zhuǎn)讓方式,能夠有效遏制多輪競(jìng)拍從而推高土地成交價(jià),制造“地王”的現(xiàn)象,也能夠避免競(jìng)拍中開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性競(jìng)價(jià)行為。
這位工作人員稱,從目前實(shí)行的土地出讓制度來(lái)看,招、拍、掛比協(xié)議轉(zhuǎn)讓更陽(yáng)光、更透明,也部分防止了出讓過(guò)程的“暗箱操作”,應(yīng)予以充分肯定。但同時(shí),這位工作人員稱,從制度設(shè)計(jì)來(lái)看,招、拍、掛采取的是“價(jià)高者得之”的原則,競(jìng)拍極易產(chǎn)生非理性競(jìng)價(jià)沖動(dòng),從而導(dǎo)致土地成交溢價(jià)數(shù)倍。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授在接受記者采訪時(shí)也曾表示,在樓盤價(jià)格構(gòu)成中,建安成本(房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱)大致相同,樓盤價(jià)格差異主要來(lái)源于地價(jià)差異。
????上述工作人員稱,自去年至今,國(guó)土部多次表示將對(duì)現(xiàn)行的土地出讓制度進(jìn)行制度修正,包括山東在內(nèi)的一些省市也明確表示,將采用多種方式改變以往價(jià)高者得之的方式。這位工作人員稱,包括一次競(jìng)價(jià)在內(nèi),這些土地轉(zhuǎn)讓制度的改變將極大遏制“地王”產(chǎn)生,對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和合理回落能起到積極的推動(dòng)作用。
????【名詞解釋】
????何為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”
????限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià):根據(jù)市場(chǎng)行情限定房屋銷售價(jià)格,競(jìng)買人通過(guò)對(duì)土地報(bào)價(jià),按照價(jià)高者得的方式確定競(jìng)得人。
????限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積:土地價(jià)格統(tǒng)一確定,競(jìng)買人承諾并申報(bào)該項(xiàng)目的政策性住房配建面積,根據(jù)配建政策性住房面積最大者確定競(jìng)得人。宗合【名詞解釋】
????期房:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止,所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、尚不能入住的房屋稱為期房。
預(yù)售資金未監(jiān)管禁賣房
島城已監(jiān)管330個(gè)項(xiàng)目,上半年房?jī)r(jià)同比降2.2%
“自9月1日起,凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目,暫不核發(fā)預(yù)售許可證?!庇浾?4日采訪了解到,目前島城已將330個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售資金納入了監(jiān)管,共監(jiān)管資金370.41億元。同時(shí),為動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)商品房市場(chǎng)的價(jià)格變化情況,島城啟動(dòng)了價(jià)格異動(dòng)監(jiān)控,研發(fā)應(yīng)用了商品房銷售價(jià)格異動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng),嚴(yán)格實(shí)行“一房一價(jià)”。此外,對(duì)于不合理確定銷售價(jià)格的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行價(jià)格約談機(jī)制。
記者從23日舉行的全省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)上了解到,實(shí)施調(diào)控以來(lái),2011年青島市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅為3.8%,較2010年下降了3.9個(gè)百分點(diǎn),今年上半年同比下降了2.2% ,調(diào)控效果比較明顯,得到了國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控督查組的高度評(píng)價(jià)和認(rèn)可。
此外,為認(rèn)真執(zhí)行住房限購(gòu)措施,島城在全國(guó)率先應(yīng)用了住房限購(gòu)信息管理系統(tǒng),實(shí)行“三級(jí)核驗(yàn)”制度。首先,購(gòu)房人購(gòu)房前,需先行開(kāi)具《家庭住房情況證明》,登記機(jī)關(guān)核對(duì)購(gòu)房人身份證明、戶口簿、婚姻關(guān)系證明等,對(duì)非本市戶籍居民核對(duì)納稅或社保證明,并依托系統(tǒng)對(duì)其家庭成員名下的所有住房進(jìn)行檢索確認(rèn);其次,購(gòu)房人辦理網(wǎng)簽手續(xù)時(shí),系統(tǒng)自動(dòng)核對(duì)是否符合住房限購(gòu)條件,并在合同中自動(dòng)生成有關(guān)住房限購(gòu)的約束性條款;最后,購(gòu)房人申辦產(chǎn)權(quán)登記時(shí),系統(tǒng)自動(dòng)核驗(yàn)住房限購(gòu)資格。
????在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面,對(duì)不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目不予頒發(fā)預(yù)售許可證。截至目前,已納入監(jiān)管項(xiàng)目330個(gè),監(jiān)管資金370.41億元,審核撥付資金288.12億元。實(shí)行價(jià)格異動(dòng)監(jiān)控,研發(fā)應(yīng)用了商品房銷售價(jià)格異動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng),嚴(yán)格實(shí)行“一房一價(jià)”。合理確定銷售價(jià)格,建立了價(jià)格約談機(jī)制,引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理確定開(kāi)盤價(jià)格。
????此外,在規(guī)范市場(chǎng)秩序方面,今年上半年共檢查商品住宅項(xiàng)目65個(gè),責(zé)令限期整改項(xiàng)目9個(gè)。
????【名詞解釋】
????現(xiàn)房:指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)通過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收、可以正式入住的物業(yè)。
????試點(diǎn)商品住房現(xiàn)房銷售
????我省將總結(jié)改進(jìn)商品房預(yù)售管理辦法
????針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲苗頭,山東省將嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度,并選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。下月起,凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目,暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
????記者從山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到,山東省將總結(jié)改進(jìn)商品房預(yù)售管理辦法,選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)?,F(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)通過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收、可以正式入住的物業(yè)。這種現(xiàn)房銷售已不再需要預(yù)售許可證,而要查看房產(chǎn)證。
同時(shí),山東省還將嚴(yán)格按照“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”的要求,加強(qiáng)商品住房預(yù)售方案審核,預(yù)售報(bào)價(jià)過(guò)高、隨意調(diào)價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目,一律不得核發(fā)預(yù)售許可證。
山東省還要求全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度,確保開(kāi)發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金用到相應(yīng)項(xiàng)目上,防止資金挪用和抽逃。山東省規(guī)定,自今年9月1日起,凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目,暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
今年上半年,山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn),房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。商品房銷售面積和金額雙雙下降,銷售商品房2997萬(wàn)平方米、實(shí)現(xiàn)銷售額1391億元,同比分別下降20.4% 、12.9%。