青島住宅庫存量30個月節(jié)節(jié)攀升

????進入今年5月以來,北京、上海等城市商品房成交量開始回升,各地房地產(chǎn)價格大有回漲之勢,部分地區(qū)再現(xiàn)地王,樓市新一波異動暗潮洶涌。不過,隨著多個機構(gòu)上半年報告相繼發(fā)布,在市場回暖的躁動背后,則是多城市供需同步增長、庫存量高壓難解的現(xiàn)狀。今年下半年,庫存量高企依然是各大房企必須面對的巨大挑戰(zhàn)。

????來自中原集團研究中心上半年樓市研究報告顯示,即便是成交量快速回升的6月,北京、上海、廣州、深

圳四大一線城市的住宅庫存消化周期仍然需要8~10個月。值得關注的是,對于一線城市中庫存量最高的北京來說,8個月的消化周期尚屬年內(nèi)最短,按照當月平均銷售消化周期計算,北京商品住宅銷售市場的庫存銷售周期在今年4月,一度曾長達15個月之久。

????此外,多個二線城市的庫存預警情況更為嚴重,來自戴德梁行2012年6月市場月報顯示,武漢、沈陽等城市分別仍需17.3及12.2個月才能消耗目前的市場庫存。青島的商品房庫存量甚至超過北京、上海,高達10萬套以上,按照之前6個月的平均銷售速度計算,青島市目前庫存量的消化周期約為25.83個月。

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????【案例】一線城市　北京:庫存消化剛剛開始

????“實際上,北京樓市成交量超過供給量,在第二季度或者說從5、6月份才剛剛開始。此前,北京市場已經(jīng)累計了超過一年的庫存?！痹诘谝惶酱骶S斯7月10日發(fā)布的2012年第二季度市場報告會上,第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊表示,今年第二季度,北京住宅銷售市場在年內(nèi)首次實現(xiàn)了成交量大于供給量的庫存去化扭轉(zhuǎn)。

????第一太平戴維的季度報告顯示,北京第二季度的一手住宅整體市場迎來了供需兩旺,供給與成交量均有大幅增長。其中,新增供給環(huán)比增長78.7%,同時成交面積環(huán)比上漲86.2%,首次實現(xiàn)了成交環(huán)比增速高于新增供應面積增速。

????“按照當月消化周期來看,北京市場6月的庫存已經(jīng)降至到8個月,而在4月份,這個周期最長也曾經(jīng)達到15個月?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部陳雪介紹,北京住宅市場的庫存消化周期已經(jīng)從今年3月的近14個月、經(jīng)過4月15個月的高點之后快速回落,5、6月份的庫存消化周期已降至9.6個月和8個月。

????來自鏈家地產(chǎn)市場研究部顯示,6月北京庫存消化周期創(chuàng)下一年來的最短紀錄。

????2012年上半年,商品住宅成交量從年初低谷狀態(tài)大幅攀升,尤其5、6月份,成交量大幅上漲,北京6月純商品住宅成交量達到10247套,達到近18個月以來的最高值。同時,新項目消化速度明顯加快,市場進入庫存負增長階段。

????進入7月后,北京商品住宅庫存再次落到8萬套以下。截至7月12日,庫存量為78456套,面積為9575772平方米,庫存面積達到年內(nèi)最低值。

????尤其值得關注的是,今年3、4、5月份北京市場的新增供應套數(shù)都在5000套以下,而在6月的供應量猛增至7194套的背景下,仍然能讓庫存去化周期縮短至8個月。

????陳雪表示,這說明大量購房需求在近期得到釋放后已使北京市場商品住宅庫存中的大戶型進入快速消化階段。

????不過,王瓊指出,北京市場一手房銷售雖然在二季度內(nèi)實現(xiàn)了供過于求的終結(jié),但是相比去年一年和上半年的前幾個月的成交低迷,整體的庫存去化壓力依然很大。

????來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,截至6月24日,北京的庫存量為1031萬平方米,如果把因在3月份調(diào)整統(tǒng)計口徑而減少的500萬平方米加進來,其總量已達到1500萬平方米。這與市場最為低迷時期——去年年底的1550萬平方米相差無幾。

????“下半年市場狀況如何,還取決于宏觀調(diào)控政策的走向,目前還有待觀察,不能盲目樂觀?！蓖醐傉f,持續(xù)松動的信貸政策加之利率下調(diào),表明政府正在采取措施刺激經(jīng)濟增長,以緩解市場中由經(jīng)濟放緩帶來的負面情緒。第二季度,一手住宅市場整體供給與成交量均取得大幅增長。不過,我們也要看到今年下半年將迎來持續(xù)性的供應井噴,很多此前推遲入市的項目也會趁市場轉(zhuǎn)暖之際入市,預計9、10月份商品住宅的供應會再次出現(xiàn)高峰,北京樓市的整體庫存壓力仍不容小覷。

????【案例】二三線城市　青島:商品住宅　庫存超10萬套

????與北京等一線城市住宅庫存量均環(huán)比出現(xiàn)下降相比,部分二線城市的庫存情況仍然不樂觀,其中青島市的商品房庫存量更是高達10萬套以上,消化周期甚至需要兩年以上。

????“作為二線城市,10萬的庫存量顯然非常高。這與很多大房企在2009年、2010年集中布局青島有關?！币晃皇煜で鄭u市場的業(yè)內(nèi)人士表示。

????在鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、廈門、福州、青島、惠州10個城市庫存數(shù)據(jù)顯示,2012年6月山東省青島市場的商品房庫存已超過10萬套,位于這10個城市的庫存量之首,甚至超過此前一直處于庫存高壓之下的北京、上海兩大一線城市,也是被監(jiān)測的10個城市中唯一在6月環(huán)比、同比仍然雙雙增漲的城市。

????更引人關注的是,青島市住宅市場庫存在調(diào)控30個月來節(jié)節(jié)攀升。數(shù)據(jù)顯示,截至6月30日,青島樓市存量已達108357套,這一存量的可售面積是2010年年初的2.5倍。

????“這一庫存量在全國其他二線城市很罕見,甚至超過了一線城市的庫存量?！狈治鰩熗踔鞠急硎?如果按照之前6個月(包含6月份)的平均銷售速度計算,青島目前的這個庫存量的消化周期約為25.83個月,庫存量和消化周期都已達到歷史高點。

????在庫存量節(jié)節(jié)攀升的同時,青島樓市的成交量卻在不斷下滑。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上半年青島市共成交住宅28128套,同比下降28.47%。環(huán)比下跌41%。

????數(shù)據(jù)顯示,今年6月份,在全國百城價格環(huán)比連續(xù)9個月下跌后首次上漲0.05%的背景下,青島市住宅平均價格為每平方米9539元,環(huán)比下降0.04%,雖然降幅較前幾個月減緩明顯,同比去年價格仍下跌了0.16%。

????在這一背景下,青島樓市的供應仍在不斷增加。公開信息顯示,今年7月,青島預計有27個新盤上市。如此一來,青島樓市的庫存有可能再攀新高,消化周期也將進一步拉長。

????庫存壓力持續(xù)增大,也讓各大房企青島在售項目的銷售壓力激增?！?月上旬好孩子企業(yè)降價排行榜》顯示,此次入榜項目全部位于二三線城市,二線城市降價項目居多,青島、西安等城市紛紛上榜,其中青島以三個項目入榜位居第一,在項目優(yōu)惠方面,平均折扣力度達到7.8折。其中,標桿房企恒大在青島的項目折扣力度達7.2折,另外兩個房企來儀房地產(chǎn)和溢德鑫房地產(chǎn)在青島的兩個項目,優(yōu)惠幅度也達到8折左右。

????對此,亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示,由于3~5月份市場剛性需求的釋放,銀行可用的貸款額度正在快速減少,部分二線城市的銀行已經(jīng)開始把利率往基準回調(diào)。其次,限購等行政手段的調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大,開發(fā)商的庫存也依然偏多,同時未來潛在供應依然處于較高水平,在部分二線城市這種供求關系短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。