三區(qū)域領(lǐng)跌青島樓市 10萬住宅壓手里壓力山大

????在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部表示限購令到期明年將繼續(xù)實施之后，12月15日，青島市政府辦公廳下發(fā)《青島市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策的通知》。盡管這是不少人預(yù)料之中的事，但仍在樓市掀起了些許波瀾。在“限購令”的高壓下，今年前11個月樓市成交低迷，明年，青島的樓市還要“過冬”。

????不松綁

????限購令明年繼續(xù)執(zhí)行

????12月15日，市政府辦公廳下發(fā)通知稱，根據(jù)國務(wù)院辦公

????不景氣

????今年前11月價量齊跌

????青島的限購令于今年1月30日發(fā)布，限購令發(fā)布后對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大的影響，由于投資性的購房需求受到限制，市區(qū)新房的成交量出現(xiàn)了較大幅度的下降，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到昨天為止，青島新建住宅的成交量僅有83854套。 “到本月月底，成交量如果能達到9萬套，也比去年全年的成交量少了一萬套。 ”島城樓市分析人士張杰介紹說。在成交量下降的同時，房屋成交價格也在不斷走低，2月份，新建住宅價格環(huán)比下降了0.4%。而在11月份，環(huán)比則下降了0.4%。

????不出手

????開發(fā)商開始打算“貓冬”

????記者從島城多家開發(fā)商處了解到，臨近年底，一些尚未開始實質(zhì)性降價的項目已開始“貓冬”，等待明年春節(jié)過后再啟動銷售。

????“從10月份起，青島的樓市都出現(xiàn)了降價的現(xiàn)象，到了11月份，降價的樓盤更多了，但降價后有些項目并沒有出現(xiàn)銷售火爆的情況，反而使更多的購房者處于了觀望的狀態(tài)。 ”張杰分析說，此后，有些樓盤也想降價跟進，但擔(dān)心效果不理想，于是決定再等等看。

????“冬季是房地產(chǎn)銷售的淡季，現(xiàn)在我們也不準備采取降價促銷的手段，準備等到明年春節(jié)過后，再啟動市場。 ”島城一家開發(fā)商的營銷經(jīng)理說。

????中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉認為，目前全國房價下跌已逐步形成共識，房價拐點明確。開發(fā)商降價力度提升，超過20%的實質(zhì)性降價不斷涌現(xiàn)；但成交面積依然低位徘徊，購房者的觀望情緒愈發(fā)明顯。預(yù)計從12月份開始的6至12個月內(nèi)，房價還有可能有10-20個點的下調(diào)，部分之前已經(jīng)明顯下調(diào)的區(qū)域甚至可能繼續(xù)下跌。2012年樓市有可能成為近十年商品房住宅市場最冷清的一年。

????不好賣

????二手房價格跌幅最大

????昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況表明，11月我國新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，持平的城市有16個，上漲的城市僅有5個。統(tǒng)計顯示，漲幅最大的是貴陽，也僅是0.2%；蘭州等4個城市均為0.1%。

????統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，青島新建住宅價格環(huán)比下降了0.3%，同比也僅上升了1.2%。其中，新建商品住宅環(huán)比下降0.3%，同比上升了1.3%，二手住宅價格環(huán)比下降了0.7%，為今年以來最大降幅。

????新建商品住宅中，90平米及以下的住宅價格環(huán)比下降了0.5%，同比上升了0.9%；90平米至144平米的住宅價格環(huán)比下降了0.2%，同比上升了1.9%；144平米以上的住宅價格，環(huán)比下降了0.2%，同比上升了0.6%。

????二手住宅中，90平米及以下的住宅價格環(huán)比下降了0.3%，同比上升了0.8%；90平米至144平米的住宅價格，環(huán)比下降了0.8%，同比上升了0.3%；144平米以上的住宅價格，環(huán)比下降了1%，同比上升了0.8%。

????相關(guān)鏈接

????三大區(qū)域領(lǐng)域跌青島樓市

????今年10月份以來，青島三大區(qū)域開始率先“領(lǐng)跌”，這三大片區(qū)分別是白沙灣區(qū)域、李滄片區(qū)和市北CBD區(qū)域。

????白沙灣是今年樓市中率先降價的區(qū)域，龍湖地產(chǎn)最先推出6000元/平方米的住宅，之后，感受到市場壓力的周邊樓盤相繼降價。李滄是今年價格戰(zhàn)較為激烈的區(qū)域，芳馨園起價5880元/平方米開盤，中海國際社區(qū)均價9200元/平方米開盤。之前的萬科生態(tài)城起價6885元/平方米開盤。

????第三個降價區(qū)域是市北CBD，市北區(qū)CBD核心位置的新盤燕歸堂新房起價10888元/平方米，均價在11888元/平方米，其周邊的樓盤也以價格戰(zhàn)相應(yīng)對。

????“明年的降價區(qū)域可能還會擴張?！庇嘘P(guān)人士分析說。從整體上看，限購政策對各個城市的成交量和成交價格均有明顯的影響，房價同比和環(huán)比漲幅均得到不同程度的遏制，限購政策取得了階段性成效。另一方面，限購令也收窄了房價漲幅。不少分析人士認為，房價已經(jīng)進入“深度下調(diào)通道”。

????十萬住宅壓在手 地產(chǎn)商們心里急

????今晨，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布了到目前為止青島新建商品房的相關(guān)數(shù)據(jù)。其中，新建商品房存量為 142196套，新建住宅107965套，達到了歷史最高位。記者今晨查閱了北京和上海兩地的新房存量，發(fā)現(xiàn)青島的存量住宅與上述兩地不差上下。

????昨天的青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，到昨天為止，全市可售樓盤數(shù)量為1227個，可售總套數(shù)為142196套，可售總面積為1577萬平方米。其中，新建住宅存量為107965套，面積1132萬平方米。

????北京新房存量情況如何？記者昨天從北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的網(wǎng)站上獲悉，北京市目前可售的新建房屋套數(shù)為157101套，其中，住宅的套數(shù)為87827套。上海市的新房存量如何？昨天，記者從上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，到昨天為止，上海新建商品房存量為138583套，其中住宅為66241套。

????以上數(shù)據(jù)顯示，目前，青島新建住宅的數(shù)量已超過了北京和上海。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計，截至10月底，在全國執(zhí)行限購政策最嚴格的10個城市中，樓市庫存積壓已達到6044.46萬平米，庫存積壓增加了28640套。而前九月住宅新開工面積為124115萬平米，同期住宅的竣工面積則為39953萬平米，差額高達8.5億平米。對此，有專業(yè)機構(gòu)預(yù)計，全國性的庫存積壓高點可能在明年三月左右達到。

????各方觀點

????李稻葵：下跌不會超15%

????“限購”政策堅定的支持者，央行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心李稻葵的觀點是：未來兩三年，房價上漲不可能，但房價下跌不會超過15%。

????至于未來的限購政策是否會長期執(zhí)行下去，李稻葵表示，“最有可能的是房地產(chǎn)價格略有下降，地方政府限購政策會放寬一點，微調(diào)微調(diào)，交易量上升一些，再降下來再微調(diào)，一定是這樣一個博弈的過程。 ”

????侯云春：重點調(diào)控“三種房”

????國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任侯云春在不久前舉行的企業(yè)家論壇上指出，中國的房地產(chǎn)調(diào)控不能僅以房價漲落作為指向，房地產(chǎn)泡沫調(diào)控的重點應(yīng)放在空房、閑房和大房。

????侯云春指出，房地產(chǎn)發(fā)展要兼顧3個目標：一是滿足人們合理的住房需求，二要支撐和拉動經(jīng)濟增長，第三要節(jié)約資源，應(yīng)從經(jīng)濟、環(huán)境、社會3個方面綜合考慮房地產(chǎn)。應(yīng)針對目前住房過度投機和作為居民投資的對象來出臺一些調(diào)控政策，主要是要加大在保有環(huán)節(jié)的成本，開征物業(yè)稅，使住房能真正回歸到居住者手中。

????尹伯成：向存量房征房產(chǎn)稅

????“向全國推廣房產(chǎn)稅是必然趨勢。新的試點城市肯定會向存量房征收房產(chǎn)稅，如不向存量房開刀，新的試點就沒有意義了。 ”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成近日表示，財政部、住建部、發(fā)改委等部門將在年底前就滬渝兩地房產(chǎn)稅試點工作進行經(jīng)驗總結(jié)，并進一步討論和決定下一步擴大試點的方案。而擴大試點城市范圍和向存量房征收房產(chǎn)稅的問題，無疑是重點議題。（記者 蘆智峰 徐美中）