青島房屋分戶評估流程出爐

?　　拆遷房值多少錢，要至少參考周邊3個賣房案例；裝修、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)損失15天內(nèi)要是協(xié)商不成，被征收居民可以投票決定評估單位，評估補償價格；一個房子一個價，最好用兩種評估方法對房產(chǎn)進行評估，臨時建筑也可能獲得補償……日前，島城發(fā)布《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會國有土地上房屋征收評估管理辦法》和《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》，以五年為期限的島城“分戶評估”房屋征收補償方案浮出水面。

　　A “分戶評估”具體流程出爐

　　“采用市場比較法時，應當在被征收房屋同一供需圈收集成交時間不超過一年的最相近的市場交易案例，并確定與評估對象的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素相同或相似的三個以上的可比實例?？杀葘嵗膯雾椥拚怀^ 20% ，綜合修正不超過 30%?！比涨?，島城發(fā)布《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會國有土地上房屋征收評估管理辦法》和《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》，以五年為期限，“分戶評估”房屋征收補償方案正式在青島頒布實施。

　　記者了解到，住宅房屋評估，一般應當采用市場比較法，參照被征收房屋的狀況進行評估。不具備采用市場比較法條件的，可采用收益法、成本法或其他方法評估，并在評估報告中說明原因。

　　按照評估辦法和評估技術(shù)規(guī)范，房屋征收評估機構(gòu)應當參照鄰近、同類房地產(chǎn)的市場交易價格，結(jié)合被征收房屋的狀況，按照被征收房屋所在地的新建房屋市場銷售價格進行評估。被征收房屋的同類房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的正常交易價格。確定被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。尤其是的注意的是，房屋征收評估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。

　　在搜集到的參考實例要求上，辦法規(guī)定，“搜集的交易實例應當準確，能反映正常市場價格行情。交易實例應當包括：交易雙方情況及交易目的；交易實例房地產(chǎn)狀況；成交價格；成交日期；付款方式?！?/p>

　　B 協(xié)商不成，可投票選評估單位

　　很多市民擔心裝修年限的確定和補償價格的高低界限模糊的問題。根據(jù)記者得到的消息，被征收房屋室內(nèi)裝修價值、機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房屋征收評估機構(gòu)通過評估確定。

　　記者了解到，青島市評估管理辦法和評估技術(shù)規(guī)范對這一部分做出了細化的規(guī)定，“房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當將擬征收項目的名稱、范圍、房屋征收評估機構(gòu)選定方式等相關(guān)事項在征收范圍內(nèi)公告，并告知被征收人協(xié)商選定房屋征收評估機構(gòu)的權(quán)利和期限，協(xié)商期限為15日?！?/p>

　　辦法規(guī)定，“被征收人逾期協(xié)商不成的，房屋征收部門應當從公布的房屋征收評估機構(gòu)名錄中按照1：3的比例推薦評估候選機構(gòu)，在征收區(qū)域予以公示，由被征收人投票選定。征收當事人不能選定房屋征收評估機構(gòu)的，由房屋征收部門從公布的評估機構(gòu)名錄中抽簽確定，房屋征收部門應當邀請被征收人、街道辦事處、社區(qū)居委會代表等進行現(xiàn)場監(jiān)督。”

　　C 臨時建筑也可能獲補償

　　記者了解到，在《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》中，明確規(guī)定評估機構(gòu)對被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋原則上實行分戶評估。具體的評估價格出爐的順序如下：“評估機構(gòu)應當對評估對象出具整體評估報告和分戶評估報告。整體評估報告按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，應當先評估出被征收房屋所在地新房正常市場價格，然后根據(jù)被征收房屋的狀況，參照房屋樓層修正系數(shù)、房屋坐落朝向修正系數(shù)(詳見附表一、二、三)進行修正后出具分戶評估報告。整體評估報告應采用文字式，分戶評估報告可采用表格式?！?/p>

　　按照規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房屋征收評估機構(gòu)應當向其作出解釋和說明，評估報告及有關(guān)資料至少應當保留十年。

　　另外，評估管理辦法和評估技術(shù)規(guī)范中對臨時建筑業(yè)做出了明確的規(guī)定，“未超過批準期限的臨時建筑應當評估其建筑物重置價格并計算折舊，折舊年限按照其批準期限計算，但批準臨時建筑時規(guī)定不予補償?shù)某狻！?/p>

　　對于《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目和本辦法實施前區(qū)政府已經(jīng)做出決定實施房屋征收的項目，仍按原規(guī)定執(zhí)行。未來五年將按照島城公布的《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會國有土地上房屋征收評估管理辦法》和《青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》執(zhí)行。

　　D 非住宅房屋至少用兩種評估方法

　　除了市場比較法的評估方式外，記者了解到，本次島城公布的評估辦法還存在另外多種方式，比如說基準地價系數(shù)修正法、剩余法或假設(shè)開發(fā)法等。注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　被征收房屋的同類房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估 ；被征收房屋或者其同類房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　“被征收房屋是在建工程的，應當選用假設(shè)開發(fā)法評估。采用假設(shè)開發(fā)法評估時，應當以規(guī)劃管理部門批準的用途和規(guī)劃設(shè)計條件為依據(jù)，按照征收公告發(fā)布之日的工程建設(shè)進度進行評估。采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應當符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調(diào)整值確定或采取市場提取法確定。”

　　另外，被征收房屋屬于期房的，其用途和面積以規(guī)劃行政管理部門批準建設(shè)的房屋用途和建筑面積為準。

　　按照規(guī)定，可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果?！胺亲≌课莸脑u估一般采用兩種以上的評估方法進行評估。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明原因?！?/p>

　　政策問答

　　問：現(xiàn)在拆遷選擇貨幣補償有沒有獎勵？

　　答：考慮到國務院房屋征收條例以貨幣補償方式為主，為保持與上位法高度一致，市政府《關(guān)于做好國有土地上房屋征收與補償工作的通知》規(guī)定，“市南區(qū)、市北區(qū) 、四方區(qū) 、李滄區(qū)選擇貨幣補償方式的被征收人應當享受5% 的獎勵”，鼓勵被征收人選擇貨幣補償。

　　問：房屋列入征收范圍后，在院子里又蓋了幾間房，能給補償么？

　　答：按照征收條例的規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建 、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反實施的，國務院房屋征收條例明確規(guī)定不予補償。

　　問：對符合市里規(guī)定的申購經(jīng)濟適用房的居民，在房屋征收的時候，還能享受這個待遇么？

　　答：按照法規(guī)和政策規(guī)定，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，經(jīng)被征收人申請，做出房屋征收決定的政府應當優(yōu)先給予住房保障。

　　問：房屋是私房，因各種原因一直未能辦理房產(chǎn)證 ，這樣的房屋在房屋征收時能否享受相關(guān)的補償政策？

　　答：按照有關(guān)規(guī)定，政府作出房屋征收決定前，應當組織房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)等部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

　　問：居民對政府做出的房屋征收決定不服的 ，可以通過哪些途徑獲得救濟？

　　答：被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房屋征收評估機構(gòu)申請復核評估 。

　　申請復核評估的，應當向原房屋征收評估機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。原房屋征收評估機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。復核后，改變原評估結(jié)果的，應當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。被征收人或者房屋征收部門對原房屋征收評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房屋征收評估專家委員會申請鑒定。(記者 郭振亮)