后限購(gòu)時(shí)代青島房型盤點(diǎn) 做房奴還是擁豪宅

????在近期的宜居城市評(píng)選中，青島因其優(yōu)越的山、海、溫泉等宜居自然資源以及完善的城市生活配套等，成功入選。今年10月中旬，中國(guó)旅游協(xié)會(huì)休閑度假分會(huì)公布“2011中國(guó)休閑城市發(fā)展綜合評(píng)價(jià)”城市排名。青島以綜合排序第一名的成為“最佳休閑城市”之首，同時(shí)還被評(píng)為“最佳海濱休閑城市”。永不褪色的海景別墅、日臻完善的旅游地產(chǎn)、不可復(fù)制的溫泉?jiǎng)e墅，性價(jià)比高的普通住宅，每一各類型都盡顯青島特色。在青島居住，你

????1.海景房

????城市之上頂級(jí)生活典范

????打造稀缺地帶品質(zhì)住宅

????青島，海岸線長(zhǎng)且多曲折,島嶼環(huán)繞,山嶺岸角之間構(gòu)成形態(tài)多異、特點(diǎn)不同的多處海灣。青島海岸線很長(zhǎng)，從膠州灣開始，團(tuán)島灣、青島灣、匯泉灣、浮山灣，到東部的石老人，綿延730.6公里。冬日陽(yáng)光下，迎著和煦的微風(fēng)，步行在蜿蜒曲折的海邊，紅瓦綠樹，碧海藍(lán)天，白帆點(diǎn)點(diǎn)，海鷗翩翩，是那么美麗和迷人。能在海邊有一處自己的房子，是每一個(gè)人的夢(mèng)想。

????前海一線的稀缺板塊，無論本地人還是外來客都“覬覦”這一黃金地段，目前，在前海一線各色住宅拔地而起，270度視角飽覽全海景等廣告語(yǔ)到處都是。記者來到了沿海某項(xiàng)目的海景房樣板間，通透開闊的全海景落地窗首先映入眼簾，東起雕塑園，西至八大關(guān)，傳統(tǒng)的紅瓦綠樹與現(xiàn)代的高聳樓宇在蔚藍(lán)色的天海間交相輝映，青島東海岸的美麗畫卷以270°的視角統(tǒng)統(tǒng)網(wǎng)羅。

????某沿海樓盤開發(fā)商表示，前海一線是島城靚麗的風(fēng)景線，這里的每一寸地段資源都彌足珍貴，所以他們始終堅(jiān)持“不辜負(fù)這片珍稀土地”的開發(fā)原則，在最大程度地呈現(xiàn)海岸景觀的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)保持完美海岸天際線進(jìn)行項(xiàng)目建筑與風(fēng)格的融合。

????記者走訪獲悉，雖然目前整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但是由于地理位置優(yōu)越，前海一線涌現(xiàn)出大批海景豪宅，這些豪宅價(jià)格一直很高，很多品質(zhì)樓盤價(jià)格在四萬(wàn)五千元的基礎(chǔ)上已經(jīng)沖到了五萬(wàn)元，去年只有兩萬(wàn)五千元的項(xiàng)目今年也已經(jīng)過了三萬(wàn)元。同時(shí)，在樓盤品質(zhì)上，開發(fā)商也作足了文章。

????有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年在市場(chǎng)政策的影響下，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)整體正趨向平穩(wěn)，但處于沿海一線的眾多高端海景項(xiàng)目，因?yàn)榍鄭u獨(dú)特優(yōu)良的海岸資源，仍然受到市場(chǎng)的關(guān)注。

????半數(shù)海景房歸屬外來客

????盡管與普通住宅相比，海景豪宅的價(jià)格要高出許多，但銷售情況一直不錯(cuò)。據(jù)介紹，除了用作投資，高端樓盤的目標(biāo)消費(fèi)者更多的是從個(gè)人的實(shí)用需求出發(fā)，價(jià)格上的高低并不會(huì)過多影響他們的選擇。

????據(jù)了解，在這些樓盤購(gòu)買者中本地購(gòu)房者雖不在少數(shù)，目前“海景豪宅的客戶群中，外地購(gòu)房者比重較大，購(gòu)房者大多是企業(yè)主和成功人士。很多購(gòu)房者在夏天的時(shí)候來青消暑度假，假期一過就會(huì)離開。

????記者采訪某沿海樓盤銷售經(jīng)理獲悉，大多數(shù)前海一線高端樓盤的購(gòu)房群體中，外地客比重都在五成左右。

????沿海一線海景項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，調(diào)控政策能否深層次的影響海景別墅的價(jià)格哪？專家認(rèn)為，相比較普通住宅，調(diào)控政策對(duì)高端住宅的影響不會(huì)太大，即使有所調(diào)動(dòng)，在總體上也顯現(xiàn)不出來。下半年房?jī)r(jià)會(huì)維持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。

????2.溫泉?jiǎng)e墅

????稀缺資源中親近大自然

????四成業(yè)主來自外地

????區(qū)別于其他產(chǎn)品，別墅最根本的價(jià)值是占有稀缺的環(huán)境資源。即墨溫泉板塊，是素有“青島后院”之稱的溫泉度假勝地，近年來經(jīng)過多家開發(fā)企業(yè)的聯(lián)合打造，已經(jīng)成為資源優(yōu)越、風(fēng)格多樣、備受關(guān)注的純別墅區(qū)域房地產(chǎn)新政以來，更因?yàn)椴幌拶?gòu)不限貸的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，一枝獨(dú)秀，傲對(duì)寒冬。

????作為高端住宅的集聚地，溫泉板塊目前的項(xiàng)目產(chǎn)品類型主要為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，在溫泉?jiǎng)e墅區(qū)，聚集著天泰·藍(lán)泉?jiǎng)e墅、天泰·圣羅尼克，海爾·原鄉(xiāng)墅、海信·溫泉王朝、青建·橄欖樹、芭東小鎮(zhèn)、嶺海等多個(gè)頂尖項(xiàng)目，限購(gòu)令出臺(tái)后，島城樓市成交呈現(xiàn)出冰火兩重天的局面，但是，對(duì)于一直不溫不火的溫泉板塊來講，其受影響程度相對(duì)較小。

????據(jù)調(diào)查，從目前溫泉?jiǎng)e墅的客群來看，青島市區(qū)的購(gòu)房者約占到60%的比 ，外地客例戶特別是省內(nèi)的客戶能占到40%的比例，購(gòu)房者多為企業(yè)主或企業(yè)高層管理人員?！皽厝鍓K最初的定位就是低密度住宅區(qū)域，從目前來看，該區(qū)域的物業(yè)形態(tài)包括別墅、洋房和聯(lián)排，基本上沒有高層，屬于青島最大面積的低密度住宅開發(fā)區(qū)域。從產(chǎn)品本身出發(fā)，溫泉板塊應(yīng)當(dāng)定義為青島高端住宅領(lǐng)域，特別是別墅項(xiàng)目，屬于稀缺類產(chǎn)品，對(duì)調(diào)控的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就比普通住宅高。”某業(yè)內(nèi)人士說。

????非限購(gòu)地稀缺資源升值空間大

????記者走訪獲悉，目前溫泉板塊在售樓盤的價(jià)格聯(lián)排在每平方米1萬(wàn)元左右，獨(dú)棟別墅在在2萬(wàn)元左右，一套房子的總價(jià)在200~1000萬(wàn)， 元不等，對(duì)于擁有溫泉和山海等多種自然資源的別墅和洋房來說，這個(gè)總價(jià)相對(duì)較低。。 業(yè)內(nèi)人士分析，溫泉板塊有著獨(dú)特的山、海、泉、林自然優(yōu)勢(shì)，造成現(xiàn)在價(jià)格較低的最主要原因在于整體配套設(shè)施的滯后，而隨著眾多大項(xiàng)目的進(jìn)入，整個(gè)溫泉板塊的提升指日可待，溫泉板塊一定是未來五年內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)區(qū)域。

????就目前來看，隨著區(qū)域開發(fā)步伐的加快，溫泉板塊的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，濱海大道開通，高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、滑草場(chǎng)等高端休閑娛樂設(shè)施日益增多，全國(guó)最大的嶺海溫泉國(guó)際博覽中心、超五星級(jí)酒店、國(guó)際企業(yè)會(huì)館、游艇俱樂部、溫泉療養(yǎng)中心等項(xiàng)目建成。

????值得注意的是作為青島標(biāo)志性高端旅游度假項(xiàng)目，投資46億元的港中旅海泉灣項(xiàng)目所涉及的五星級(jí)酒店、海鮮大世界、風(fēng)情商業(yè)街等配套設(shè)施和大型購(gòu)物折扣店也將為市民帶來休閑娛樂一站式體驗(yàn)。

????市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，“目前島城溫泉板塊還處于等待爆發(fā)的階段，如果說目前溫泉板塊還是一顆有待于挖掘的明珠，那么，隨著城市配套的逐漸完善，這顆明珠遲早會(huì)發(fā)出璀璨的光芒，而點(diǎn)燃這一光芒的將是港中旅項(xiàng)目的進(jìn)一步開放。溫泉板塊類似于青島的八大關(guān)，未來的溫泉板塊，將是娛樂度假和養(yǎng)老居住的集中地?！?/p>

????3.普通住宅

????高性價(jià)比滿足舒適生活

????兩大居住區(qū)庫(kù)存集中釋放

????對(duì)于工薪階層來說，買一套瞰海房的確不易，但是如果選擇在青島居住，漸趨崛起的李滄和城陽(yáng)應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的選擇。李滄，過去在許多青島人心中，是一處“城鄉(xiāng)結(jié)合部”，如今隨著接踵而至的的一個(gè)個(gè)新盤、大盤的涌現(xiàn)，這一區(qū)域已然變身又一中央居住區(qū)。目前，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠城、中海、偉東等各路大型房企的入駐，讓該區(qū)域徹底翻身。

????李滄城市配套翻天覆地的變化也進(jìn)一步提升了該區(qū)域的價(jià)值。據(jù)了解，近年來，地鐵M3號(hào)線開建、金水路景觀大道改造、李村河中上游環(huán)境綜合整治等大事件，促使李滄區(qū)的交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生根本性的變化。

????目前，在李滄巨大的樓市供應(yīng)中，東李板塊即中央居住區(qū)已經(jīng)聚集了百通馨苑、綠城理想之城、偉東幸福之城、山河城、和達(dá)和城等項(xiàng)目。再往東發(fā)展，在世園會(huì)的帶動(dòng)下，更多的知名項(xiàng)目落戶李滄。

????同樣，當(dāng)李滄徹底成了“城市中心”，多數(shù)樓盤價(jià)格站在每平方米八九千元之上時(shí)，與之接壤的城陽(yáng)南部板塊加速融入市區(qū)。整個(gè)板塊內(nèi)，目前已有天泰城、東方城、鑫江水青木華、華胥美邦等樓盤，隨著居住人口的增多，將形成連片的生活區(qū)。借力萬(wàn)科、寶龍、中冶這些外來房企的品牌效應(yīng)，城陽(yáng)中心城區(qū)板塊的影響力近三五年快速增長(zhǎng)，從邊緣走向中心。在城陽(yáng)，萬(wàn)科魅力之城、青特匯豪景苑、都霖美景、寶龍國(guó)際社區(qū)等樓盤，過去幾年吸引了一輪又一輪的改善型需求。

????性價(jià)比高 李滄城陽(yáng)房?jī)r(jià)降勢(shì)顯現(xiàn)

????作為青島剛需樓盤供應(yīng)最為集中的區(qū)域，李滄和城陽(yáng)樓市供應(yīng)充足，市場(chǎng)壓力較大，感受市場(chǎng)冷暖也最為明顯，在市場(chǎng)調(diào)控收緊的情況下，許多樓盤開始加大折扣力度，降低開盤，8月下旬，李滄一家樓盤發(fā)出7000元/平方米低價(jià)開盤的消息，試探市場(chǎng)反應(yīng)。

????9月份，李滄?zhèn)€別樓盤從原本的均價(jià)9000元/平方米一路跌破7000元/平方米，如今又再次迎來房?jī)r(jià)新低，李滄一家新盤以折后價(jià)6000元/平方米的房?jī)r(jià)再度引起業(yè)界關(guān)注。據(jù)悉，該項(xiàng)目由遠(yuǎn)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資8億元建設(shè)，力求將其打造成李滄區(qū)西部最具規(guī)模的大型濱海居住社區(qū)。

????與此同時(shí)，城陽(yáng)作為大青島的北部新區(qū)，新盤供應(yīng)量更是不能小覷。近期，城陽(yáng)板塊以都霖美景、水青木華等樓盤為代表的多家樓盤紛紛打起價(jià)格戰(zhàn)，其中都霖美景打出了全部房源9折起，直降13萬(wàn)元，均價(jià)6100元/平方米的宣傳語(yǔ)。

????據(jù)悉，目前，城陽(yáng)城區(qū)主要的在售及即將銷售的住宅項(xiàng)目有中冶圣喬維斯、萬(wàn)科城市花園、星光之城、祥泰正陽(yáng)東郡、茵悅小城、陽(yáng)光公園一號(hào)等，大部分價(jià)格每平方米約在七八千元。以青威路及正陽(yáng)路交會(huì)處為核心，這里正在形成新的商圈。該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目覆蓋了高、中、低檔消費(fèi)人群，有超市、百貨、步行商業(yè)等多業(yè)態(tài)，將成為城陽(yáng)的商業(yè)中心。

????4.旅游地產(chǎn)

????未來島城地產(chǎn)發(fā)展重要一級(jí)

????借力“擁灣戰(zhàn)略”主題漸趨多元

????目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)類型漸趨多元，已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)以及住宅房地產(chǎn)等分類明顯的房地產(chǎn)行業(yè),旅游地產(chǎn)無論是從投資還是度假的客群來看,基本上已經(jīng)成為了一種市場(chǎng)購(gòu)買趨勢(shì)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高，度假、休閑、養(yǎng)生等，將會(huì)成為人們向往的一種生活方式。因此旅游地產(chǎn)今后的發(fā)展勢(shì)必會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

????青島的旅游地產(chǎn)目前還有很大的發(fā)展空間，隨著“擁灣戰(zhàn)略”的提出，青島旅游地產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng)越來越明顯。青島擁灣戰(zhàn)略及半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖的實(shí)施，對(duì)青島發(fā)展旅游地產(chǎn)是一個(gè)很好的契機(jī)。從十多年前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目零星布局，到現(xiàn)在在青島各個(gè)區(qū)市遍地開花，青島旅游地產(chǎn)正逐漸突破規(guī)模上有所欠缺的積弊，因而產(chǎn)生很大的集聚吸引效應(yīng)。

????據(jù)介紹，目前青島的旅游地產(chǎn)主題各異，主要有海景、溫泉、高爾夫山地、林區(qū)、湖區(qū)、度假酒店等等 分，布在全市各個(gè)區(qū)域，主要集中在即墨溫泉、城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)、黃島唐島灣與金沙灘、膠南大珠山等自然資源更為有特色的景區(qū)。

????西海岸更是云集了各類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其中就包括以酒店式公寓為主的城建亞丁海岸。節(jié)慶旅游對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說是一個(gè)契機(jī)，開發(fā)區(qū)作為島城旅游度假必選之地，憑借自己的地理優(yōu)勢(shì)，充分利用各種節(jié)慶，大量開發(fā)旅游項(xiàng)目，通過旅游拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，部分區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)逼近市南。

????酒店式公寓投資有道

????在普通投資者的眼里，旅游地產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分——酒店式公寓并不陌生，三度空間、頤和國(guó)際以及萬(wàn)達(dá)·39克拉等項(xiàng)目開發(fā)的酒店式公寓早已為投資者熟悉，也吸引了大量的投資者。

????和普通住宅相比，酒店式公寓的投資回報(bào)率要高很多，在房地產(chǎn)市場(chǎng)走向不好的時(shí)候抗跌能力也強(qiáng)。酒店式公寓配套管理更好，裝修檔次也更高，居住時(shí)私密性及安全性更高，因而后期的投資回報(bào)率更高。

????據(jù)介紹，目前島城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)數(shù)量越來越大，每年都在增、 長(zhǎng)。對(duì)于青島發(fā)展旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)前景，業(yè)內(nèi)人士表示，青島得天獨(dú)厚的旅游資源決定了旅游地產(chǎn)的投資潛力豐厚，在這個(gè)前提下，青島目前的很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目做得太保守，還需要以一種開放的態(tài)度去完善上市產(chǎn)品。值得注意的是，世界園藝博覽會(huì)區(qū)域?qū)⒂型蔀榍鄭u最大規(guī)模、最高水準(zhǔn)、最可持續(xù)、最有全國(guó)影響力的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目群。(記者 葛均艷)