全國過半大中城市房價停漲

????國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的8月份樓市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在全國70個大中城市中，46個城市新建商品住宅價格環(huán)比停漲，16個城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌。從整體看房價漲幅進(jìn)一步收窄，樓市正朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。專家指出，全國房價下降的拐點正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續(xù)和深入，尤其是全局性把握限貸、限購等關(guān)鍵點。

?????46個城市房價實現(xiàn)停漲

????數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比7月份，70個大中城市8月份新建商品住宅價格下降的城市有16個，持平的城市有30個，即共有46個城市實現(xiàn)停漲，比7月份增加了15個。7月份70個大中城市中價格下降的城市有14個，持平的城市有17個。

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，這是2009年以來首次出現(xiàn)了過半城市房價環(huán)比止?jié)q，而且，8月份房價環(huán)比止?jié)q的城市數(shù)量一下子比7月份多出了近一半，可見政策見效比較快、比較明顯。

????即便是環(huán)比價格上漲的城市，整體看其漲幅也明顯低于7月份。7月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅最大的城市是瀘州市，漲幅為0.8％，但8月份，環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4％，瀘州市環(huán)比漲幅僅0.2％。8月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲最快的城市是宜昌市，漲幅也僅為0.4％。此外，最大漲幅低于最大跌幅，數(shù)據(jù)顯示，同期新建商品住宅價格環(huán)比下降最快的重慶市降幅為0.5％。

????據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅僅為0.02個百分點，這一指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)下降；二手住宅價格環(huán)比平均下跌了0.05個百分點，這更是今年以來的首次下調(diào)。

????楊紅旭認(rèn)為：“從停漲的城市數(shù)量、漲跌幅等指標(biāo)來看，大中城市房價過快上漲的趨勢已經(jīng)受到了一定程度的抑制，樓市已經(jīng)到了停漲的臨界點，全國房價下降的拐點已經(jīng)初步顯現(xiàn)，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，更多城市將迎來價格調(diào)整，拐點將在半年內(nèi)進(jìn)一步確立?！?/p>

????70城市房價同比仍上漲

????對于這一變化，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在以限購、限貸為代表的調(diào)控政策持續(xù)作用下，樓市投資投機行為受到了抑制；從另一層面來看，在物價回落艱難的情況下，以控通脹為首的政策難以轉(zhuǎn)向，從緊的貨幣政策還將延續(xù)，年內(nèi)利率將維持高位市場難以獲得持續(xù)的寬松。

????細(xì)分來看，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，70個大中城市中，限購的城市新建商品住宅價格平均環(huán)比漲幅為0.01％，同比為4.29％；而非限購城市這兩個指數(shù)分別是0.02％和4.55％?！斑@反映出限購依然是見效比較明顯的調(diào)控措施?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

????盡管如此，但從同比來看，7月份70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市尚有1個，而8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比全部為上漲，無一下降。

????對此，楊紅旭認(rèn)為，由于同比的數(shù)據(jù)是從2010年9月算起，由于2010年9月至2010年12月市場上房價實際變動較快，這一數(shù)據(jù)的變化不排除是源自去年底的翹尾因素。另外，來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，二、三線城市特別是未限購城市依然處于量價繼續(xù)慣性上漲的過程中，8月份房價環(huán)比上漲的城市以二、三線居多。張大偉認(rèn)為，這說明在目前樓市已經(jīng)處在前所未有的重壓之下，調(diào)控效果依然難以明顯地完全實現(xiàn)，這主要是因為流動性仍然過大；過分放大了樓市在上輪經(jīng)濟(jì)拉動中的作用；CPI依然持續(xù)高位運行。

????楊紅旭表示，這一方面說明調(diào)控效應(yīng)有待進(jìn)一步顯現(xiàn)；另一方面也說明調(diào)控仍然不能放松。

????全國性買方市場逐步到來

????8月份多個城市房價的變動是市場狀況的真實寫照。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，8月份北京、深圳等地樓市成交降幅較大。而從樓市歷次走勢來看，在調(diào)控之下，如果8月份市場難以大幅反彈，傳統(tǒng)的“金九銀十”以及四季度的房價走勢都將不容樂觀。

????楊紅旭表示，下一階段更多的項目將會采取降價求量的營銷方式，快則一兩個月之內(nèi)，全國房價拐點就能確立，但成交量存在變數(shù)，因為開發(fā)商在年末將會加大推盤力度。

????樓市還存在其他的變數(shù)。首先是在目前房價依然變動較大的三線城市，限購令難以進(jìn)一步落實；另外，以限價代替限購可能會影響全國的調(diào)控效果。而對于開發(fā)商而言，縮減投資、多渠道融資也使得一些房企有恃無恐，堅持高房價。

????在預(yù)期方面，央行發(fā)布的三季度居民儲戶調(diào)查結(jié)果顯示，對當(dāng)前房價水平，75.6％的居民認(rèn)為“過高，難以接受”，為2009年以來的最高值；而對未來房價走勢，僅8％的居民預(yù)期將“下降”。

????張大偉表示，就全國而言，高房價能否被抑制最關(guān)鍵在于信貸，因此對全國樓市信貸從緊、降低樓市的投資杠桿率十分有必要。同時，也需在一些城市利用限購控制樓市的非理性購買力，最終實現(xiàn)市場價格平穩(wěn)，為保障房大量供應(yīng)后的雙軌制贏得供應(yīng)時間和價格空間。

????據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前8個月全國住宅新開工面積為102089萬平方米，而同期住宅的竣工面積則為37095萬平方米，差額高達(dá)6.5億平方米，這顯示出樓市的潛在供應(yīng)量較大。

????張大偉表示，限購政策周期內(nèi)，在金融貸款和其他融資渠道收緊的情況下，開發(fā)商越來越依賴于項目回籠資金，勢必會更多地通過降價求售來獲取資金，全國性的買方市場將逐步到來。

????調(diào)控效果顯現(xiàn)房價不會暴跌

????著名房地產(chǎn)分析師謝逸楓接受采訪時表示，國家調(diào)控政策的有效執(zhí)行，是北京新建住宅價格連續(xù)3月漲停，同比漲幅連續(xù)8月下降，漲停城市不斷出現(xiàn)的根本性因素。

????貨幣政策持續(xù)收緊和保障房投資建設(shè)加強，令開發(fā)商資金吃緊，“降價換量”樓盤增多。

????另外，購房者越來越理性，開發(fā)商理庫存上升，樓市購買力萎縮，房企不敢漲價。

????對于未來房價走勢，全國人大前副委員長成思危在夏季達(dá)沃斯論壇上表示，“房價最多下降25%，但房價大跌的可能性不大?！安灰诖績r大跌，因為大跌會給各方面帶來問題，已經(jīng)買房的人資產(chǎn)會縮水，銀行也會受到影響?！背伤嘉Ｕf。

????二三線城市限購刻不容緩

????謝逸楓接受采訪時表示，出現(xiàn)房價下降或者持平的城市不斷增加的現(xiàn)象，說明國務(wù)院已經(jīng)實現(xiàn)今年樓市政策調(diào)控效果和價格控制目標(biāo)，房價漲幅回落明顯加快。

????當(dāng)前，房價上漲過快趨勢得到強有力的遏制，房價回到正常合理水平和樓市回歸理性狀態(tài)指日可待。但未限購部分二三線城市房價依然保持小幅度上漲的趨勢，甚至出現(xiàn)房價報復(fù)反彈上漲的信號。

????毫無疑問，二三線城市限購政策和房產(chǎn)稅試點的城市擴容及加大保障房投資建設(shè)可謂是刻不容緩，不排除住建部加大對限購和保障房及價格控制目標(biāo)落實不到位的地方政府官員問責(zé)力度。

????一方面是確保國務(wù)院調(diào)控成果，繼續(xù)遏制投資投機炒房需求。另外一方面是防止未限購的部分二三線城市房價不合理的上漲，特別是在金九銀十樓市傳統(tǒng)黃金銷售旺季。

????本地數(shù)據(jù)島城小戶型環(huán)比降0.6%

????8月份青島新建住宅價格環(huán)比下降0.1%，同比上漲4.6%；新建商品住宅價格環(huán)比下降0.1%，同比上漲4.8%；二手住宅價格環(huán)比下降0.2%，同比上漲2.9%。

????新建商品住宅分戶型看：90平方米及以下價格環(huán)比下降0.6%，同比上漲4.1%；90~144平方米價格與上月持平，同比上漲6.1%；144平方米以上價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.3%。

????青島市國土資源和房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”平臺公布的數(shù)據(jù)顯示，中秋節(jié)小長假3天，青島新房成交量僅為206套。而在假期前，青島新房日均成交量一直維持在200套左右。

????新房銷售量上不去，積壓量也就越來越多。數(shù)據(jù)顯示，截至本月17日，我市新房可售房源達(dá)到112263套，突破了10萬套，已創(chuàng)下近兩三年來的最高值，銷售最為火爆的去年全年才賣了10萬套新房，月均成交達(dá)到9000套。而進(jìn)入2011年，多個月份成交量不足7000套，就算以7000套的月銷量為平均數(shù)計算，今年這11.2萬套的可售房源，也至少要賣16個月。

????■相關(guān)新聞

????我國或?qū)⑷∠恋毓?yīng)雙軌制 據(jù)有關(guān)媒體報道，國土資源部近日透露，我國將逐步擴大有償使用國有土地的覆蓋面。國家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。

????所謂土地供應(yīng)雙軌制，簡單說就是通過兩種方式完成土地供應(yīng)：一是政府無償劃撥國有土地給使用單位；一是通過市場化手段有償出讓國有土地，目前主要是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式出讓土地。

????甘藏春表示，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國最終將取消土地供應(yīng)雙軌制。下一步，按照資源市場配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴大有償使用覆蓋面，最終取消土地供應(yīng)雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實行有償使用。

????>>解讀

????減少特權(quán)有利公平

????劃撥土地供給的成本比出讓要低很多。理論上通過劃撥來供給土地是為了滿足純粹的非營利性公共需求，確實應(yīng)當(dāng)降低成本。中國土地估價師協(xié)會副秘書長、中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒稱，有的政府拿的是劃撥地，卻可能在土地上建起餐廳等經(jīng)營場所。

????俞明軒表示，取消雙軌制能夠促進(jìn)土地資源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本。

????取消雙軌制能減少特權(quán)用地，有利于公平競爭。俞明軒說，所有的非公益的土地使用都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相同土地成本，取消某些單位用地的特權(quán)，真正實現(xiàn)公平。比如，某些事業(yè)單位用劃撥土地建樓，但做的是營利性或半營利性的生意，這對拿出讓土地蓋樓的其他經(jīng)濟(jì)主體就不公平。

????取消雙軌制對農(nóng)村土地也將帶來有利影響。俞明軒表示，目前政府劃撥土地主要有兩個來源，少部分從政府的存量地里劃撥，但大部分是從農(nóng)村集體土地中征地后劃撥。此前，由于劃撥土地成本低，農(nóng)民所得的補償很少。取消土地供應(yīng)雙軌制后，被征的農(nóng)村土地出讓價值提高，補償額也可能增加，補償將更到位。