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“是有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)這個(gè)事,今年年初公司在廣州的項(xiàng)目就搞過(guò)一次,這次是在公司全國(guó)所有的項(xiàng)目推廣,但是已經(jīng)搞完了?!?月6日上午,記者在恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下長(zhǎng)沙恒大雅苑調(diào)查“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”一事時(shí),項(xiàng)目部的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。 此前的8月30日,恒大公布2011年半年報(bào),公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.2億元,超過(guò)行業(yè)龍頭萬(wàn)科A。然而,此時(shí)在長(zhǎng)沙占恒大銷售額94%的二三線城市的代表卻傳出恒大通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)“募集后期開(kāi)發(fā)資 今年7月和8月,恒大在旗下所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推行針對(duì)內(nèi)部員工“7折購(gòu)房”的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。同時(shí)還以VIP認(rèn)籌、誠(chéng)意登記等形式向公眾購(gòu)房者進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌,在項(xiàng)目開(kāi)盤前收取數(shù)額不等的現(xiàn)金。這種違法銷售行為早在數(shù)年前即已被國(guó)家房地產(chǎn)主管部門明令禁止。 “現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)信貸吃緊,恒大的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能是公司為下半年蓄積開(kāi)發(fā)資金的一種手段。但是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)本身是非法的,而且還存在風(fēng)險(xiǎn),一旦開(kāi)發(fā)商不能按期交房或房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,甚至攜款逃跑,購(gòu)房人很難受到法律保護(hù),交納的誠(chéng)意金也難以追回?!眳^(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)家、湖南商學(xué)院經(jīng)貿(mào)系主任柳思維直言內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)所在。 內(nèi)部員工7折購(gòu)房 “我們這里的房源是恒大內(nèi)部員工的優(yōu)惠房,你只要交10萬(wàn)元的指標(biāo)費(fèi),就可以低價(jià)買到恒大的房子?!?/p> 記者獲悉,恒大自2011年7月開(kāi)始全面推出員工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。 長(zhǎng)沙恒大雅苑工作人員透露,只要是超過(guò)一年工齡的恒大員工,在交納誠(chéng)意金,與公司簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議后,就可以7折買房,同時(shí)還可以享受公司的其它優(yōu)惠,“最低可以達(dá)到6.3折”,但是要求在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后一個(gè)月內(nèi)一次性付清全部房款。 恒大雅苑目前的售價(jià)約為7000元/平方米,按7折計(jì)算,加上公司的其它優(yōu)惠,公司內(nèi)部員工的購(gòu)房?jī)r(jià)格低于5000元/平方米。而公眾購(gòu)房者即便付全款,也只能拿到9.5折的優(yōu)惠。 在另一個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)沙恒大名都,置業(yè)顧問(wèn)向記者透露,他們也可以享受7折購(gòu)房的優(yōu)惠,“不過(guò)恒大名都的房子面積都很大,在200平方米-290平方米之間,因此我們這里的員工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的很少”。除了長(zhǎng)沙,恒大其它城市的項(xiàng)目也都有這項(xiàng)優(yōu)惠。 “你說(shuō)的這個(gè)事情我知道,這是我們集團(tuán)公司針對(duì)內(nèi)部員工的福利,不過(guò)上個(gè)星期已經(jīng)搞完了,你可以去看看別人有沒(méi)有指標(biāo)轉(zhuǎn)讓?!?月6日,記者致電武漢恒大城項(xiàng)目時(shí),置業(yè)顧問(wèn)彭小姐快人快語(yǔ)。 恒大實(shí)行的低價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu),成為很多置業(yè)顧問(wèn)的生財(cái)之道。記者獲悉,很多沒(méi)有購(gòu)房需求的恒大員工,在拿到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠指標(biāo)后,以數(shù)萬(wàn)元的價(jià)格,將其倒賣牟利。 “我們這里的房源是恒大內(nèi)部員工的優(yōu)惠房,你只要交10萬(wàn)元的指標(biāo)費(fèi),就可以低價(jià)買到恒大的房子,比市場(chǎng)價(jià)至少便宜1000元/平方米?!遍L(zhǎng)沙一家房產(chǎn)中介向記者兜售手中的恒大華府內(nèi)部指標(biāo)。 他告訴記者,購(gòu)買恒大華府的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房,通常需要一次性付全款,少數(shù)可在一年內(nèi)分三次付清,但是付清房款后,只能拿到內(nèi)部員工開(kāi)具的收據(jù),一年后才能與開(kāi)發(fā)商簽合同。 至于公眾購(gòu)房者買了指標(biāo)后,到時(shí)房子如何更名過(guò)戶?恒大的一名置業(yè)顧問(wèn)私下透露,恒大管理層已經(jīng)口頭承諾可以更名,至于具體時(shí)間和方式,到今年年底看政策變化再定。 超億平方米土儲(chǔ)后的資金渴求 “公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā),工程時(shí)間抓得很緊,對(duì)資金的需求非常大,而靠項(xiàng)目對(duì)外銷售回籠資金,速度又太慢?!?/p> 恒大緣何如此慷慨向內(nèi)部員工讓利售房? 上市以來(lái),恒大一貫采取“低價(jià)拿地、快速開(kāi)發(fā)、海量推盤、低價(jià)銷售”的“短周期、長(zhǎng)開(kāi)發(fā)”策略,而海量推盤必然要求公司加快工程進(jìn)度,資金的需求也隨之加大。 恒大2011年半年報(bào)稱,公司計(jì)劃將位于二三線城市的92個(gè)項(xiàng)目中的大多數(shù)項(xiàng)目,在今年下半年陸續(xù)推出。同時(shí)要求新項(xiàng)目在取得后6個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤銷售,符合條件的樓棟在一年內(nèi)交房確認(rèn)收入。恒大目前在建工程面積為3165萬(wàn)平方米,為全國(guó)房企之最。 “公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā),工程時(shí)間抓得很緊,對(duì)資金的需求非常大,而靠項(xiàng)目對(duì)外銷售回籠資金,速度又太慢,所以不得不千方百計(jì)融資?!焙愦箝L(zhǎng)沙分公司的一位項(xiàng)目經(jīng)理向記者私下透露。 2011年上半年恒大新增土地儲(chǔ)備4897平方米,在全國(guó)101個(gè)城市的土地總儲(chǔ)備達(dá)1.35億平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本計(jì)算,至少套住了恒大832.95億元資金。土地大量囤積和項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā),使得公司資金需求像永遠(yuǎn)填不滿的洞口,并進(jìn)而導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率高企,而這一直是恒大的一塊心病。 財(cái)報(bào)顯示,2009年、2010年、2011年1-6月,公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為79%、80%、80%,平均高出萬(wàn)科A約5個(gè)百分點(diǎn)。 曲線融資“過(guò)冬” 記者獲悉,恒大還通過(guò)VIP登記、誠(chéng)意登記等內(nèi)部認(rèn)籌方式,向公眾購(gòu)房者收取數(shù)額不等的誠(chéng)意金,為公司后續(xù)開(kāi)發(fā)曲線募資。 大量拿地和在建工程已令恒大資金鏈吃緊,而持續(xù)縮緊的外部融資環(huán)境則令這種狀況雪上加霜。 最近數(shù)年,在資金緊張上吃過(guò)大虧的恒大,已經(jīng)通過(guò)多種途徑進(jìn)行融資。2008年6月,恒大香港上市失敗后,曾以發(fā)行可轉(zhuǎn)債的方式,向新世界發(fā)展、美林銀行、德意志銀行等私募6億美元;2011年1月,恒大發(fā)行了總額達(dá)92.5億元的人民幣優(yōu)先票據(jù)。 此次內(nèi)部認(rèn)購(gòu),只是公司曲線融資的途徑之一。記者獲悉,恒大還通過(guò)VIP登記、誠(chéng)意登記等內(nèi)部認(rèn)籌方式,向公眾購(gòu)房者收取數(shù)額不等的誠(chéng)意金,為公司后續(xù)開(kāi)發(fā)曲線募資。 “我們項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月、11月開(kāi)盤,你可以提前半個(gè)月來(lái)認(rèn)籌,認(rèn)籌金額是1萬(wàn)元,正式開(kāi)盤后,這個(gè)錢可以轉(zhuǎn)定金抵房款。”9月4日,記者在長(zhǎng)沙瀏陽(yáng)恒大華府項(xiàng)目調(diào)查時(shí),置業(yè)顧問(wèn)向記者詳解公眾購(gòu)房者內(nèi)部認(rèn)籌流程。 長(zhǎng)沙恒大名都和武漢恒大城兩個(gè)項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)也向記者透露,購(gòu)房者可以在開(kāi)盤前半個(gè)月至3個(gè)月進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌。此前的2010年8月,恒大旗下合肥恒大華府曾因內(nèi)部認(rèn)購(gòu)而被媒體曝光。但恒大好像不在乎這種曝光,因而一年后故技重施。 這樣的曲線融資,略可為恒大籌集部分流動(dòng)資金。以湖南為例,目前恒大在湖南長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)等地共10個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。內(nèi)部員工稱,此次湖南地區(qū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)住房數(shù)量超300套。如以50萬(wàn)元/套計(jì)算,加上向公眾購(gòu)房者進(jìn)行的內(nèi)部認(rèn)籌金,恒大在湖南可提前回籠資金2億元,全國(guó)所有項(xiàng)目相加,回籠資金更為可觀。 |