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下半年樓市將大面積降價 商家陷資金緊縮窘境

來源:上海金融報 2011-07-01 07:57:19

  今年下半年,我國住宅地產(chǎn)將不得不大面積降價求售。

  社會資金持續(xù)撤出房地產(chǎn)二級市場,轉(zhuǎn)而進入一級市場,成為金融食利者。

  開發(fā)商持續(xù)處于資金緊縮窘境,經(jīng)營性現(xiàn)金流入不敷出。據(jù)終端統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前上市的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流為-238.04億元,去年同期的現(xiàn)金流為27.84億元,增長率同比為-955.1%。

  據(jù)國家統(tǒng)計局6月14日公布數(shù)據(jù)顯示,1-5月份,房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)本年資金來源32340億元,同比增長18.5%。其中,國內(nèi)貸款5803億元,增長4.6%;利用外資266億元,增長57.3%;自籌資金12486億元,增長30.9%;其他資金13785億元,增長14.6%。在其他資金中,定金及預(yù)收款8259億元,增長23.3%;個人按揭貸款3443億元,下降8%。

  開發(fā)商主要依賴自有資金,在自有資金中,主要靠房地產(chǎn)信托融資。據(jù)《2011年1-4月房地產(chǎn)信托發(fā)展報告》顯示,2011年1-4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品,發(fā)行規(guī)模達722.11億元;與去年同期相比,發(fā)行數(shù)量增長66.92%,發(fā)行規(guī)模增幅達115.26%。目前房地產(chǎn)公司的信托成本高達20%以上,越來越多的信托項目如飲鴆止渴,開發(fā)商不得不推盤加快現(xiàn)金回籠。

  近日有媒體表示,外資對中國房地產(chǎn)唱空做多,這不是事實。

  6月15日,標準普爾發(fā)布的預(yù)測,未來12個月內(nèi)房價將下調(diào)10%,將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體評級由之前的“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”;無獨有偶,知名國際評級機構(gòu)穆迪也將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體評級由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”,其原因為“中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨艱難的營運環(huán)境”。

  但外資卻深度介入中國房地產(chǎn)。前不久,龍湖地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)](行情,資訊,評論)與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗就發(fā)行2016年到期的7.5億美元有限票據(jù)訂立購買協(xié)議。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院提供給記者的一份統(tǒng)計顯示,截至目前,內(nèi)地房企在境外發(fā)行美元和人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券等獲得的融資約為700億元左右。

  這并非預(yù)示外資看好中國房地產(chǎn),恰好相反,這是房地產(chǎn)資金鏈條惡化的標志。由于房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈條愿意付出高息,外資乘虛而入,坐享高息。事實上,在俄羅斯等國的國債危機爆發(fā)之前,國際金融巨頭都這么干過,這種金融食利行為是火中取栗的標志,絕不意味著看好某個行業(yè)。

  公眾對房地產(chǎn)二級市場投資意愿下降。從6月20日起,央行再次上調(diào)人民幣存款準備金率,鎖定3000億元人民幣以上的資金。至此,央行將商業(yè)銀行存款準備金率提升到21.5%的歷史高位。雖然貨幣緊縮與房地產(chǎn)無關(guān),無論緊縮與否,開發(fā)商都不可能貸到款,但持續(xù)緊縮促使投資者看淡房地產(chǎn)預(yù)期,對于市場的影響是致命的。

  由于內(nèi)地民間資金數(shù)量被低估,僅靠限貸無法解決房地產(chǎn)價格上升,但目前房地產(chǎn)預(yù)期下降導(dǎo)致投資者手握現(xiàn)金,不愿意進入二級市場。因此住宅市場成交量下降。今年1到5月,17個城市住宅成交面積同比降9%,一線城市同比降12%,二線城市同比降8%。這對于依然處于高位的住宅庫存消化十分不利。預(yù)計今年下半年,房地產(chǎn)市場價格會處于下降趨勢。6月16日,國際信用評級機構(gòu)標普將中國房地產(chǎn)市場前景預(yù)期從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”,并預(yù)計未來6-12個月,中國房地產(chǎn)價格可能會有10%左右的降幅。

  但是,房地產(chǎn)市場不至于硬著陸,主要原因是保障房建設(shè)規(guī)模會超過商品房。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),1-5月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資18737億元,同比增長34.6%。其中,住宅投資13290億元,增長37.8%。該兩項數(shù)據(jù)均遠遠超過固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù),可見,房地產(chǎn)投資在保障房的庇護下并未降溫,但估值中樞會因為保障房的上市而下降。

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