落實“國十條” 把握城市房地產(chǎn)市場發(fā)展大勢

????一、城市房價的普遍高漲，引發(fā)舉國關(guān)注。

????2009年中國土地市場火爆，全國土地出讓總價款達15910.10億元，其中，房地產(chǎn)用地出讓價款達13391.8億元，占出讓總價款的84.2%；多數(shù)城市土地出讓金收入增長同比超過100%，產(chǎn)生了一批“地王”，市場活躍程度超過2007年。據(jù)六個一線城市2009年成交樓面均價統(tǒng)計，北京5513元/平方米，同比增長46%；天津1250元/平方米，同比增長40%；上海8042元/平方米，同比增長150%；廣州4204元/平方米，同比增長89%；杭州6553元/平方米，同比增長52%；深圳住宅用地平均溢價水平逾60%。全國統(tǒng)算，政府花1元錢從農(nóng)民那里買來地，從城鎮(zhèn)居民拆遷征得的地，拍賣給地產(chǎn)商，能夠獲得3元錢，成為地方財政收入。如上海財政收入的25%來自房地產(chǎn)業(yè)。

????與此同時，樓市價格快速上漲，上漲的水平如何呢？據(jù)中國政務(wù)景氣監(jiān)測中心統(tǒng)計，全國70個大中城市房價同比漲幅2009年5月為-0.60%，到12月為7.80%，其后直到2010年4月高達12.8%，5月才落到12.40%。另據(jù)2010年7月1日青島新聞網(wǎng)轉(zhuǎn)載的印度《金融快報》報道，2009年世界各國房價增長幅度是：中國68%，位居首位，其它中國香港30.6%、新加坡24.3%、印度13%。當然這個統(tǒng)計不一定全面，但是它也反映了中國的樓市價格在世界比較中，確實是過快上漲。

????二、2009年末到2010年春，國家以“國十條”的政策，調(diào)控樓市，讓熱得發(fā)燙的樓市開始降溫趨冷。

????2010年1月10日國務(wù)院正式發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡稱“國十一條”，但是在文件發(fā)出后，房地產(chǎn)的博弈更加激烈，當月同比漲幅達到9.50%。其后三個月分別為10.70%、11.70%、12.80%。在這種情況下，2010年4月17日，國務(wù)院繼“國四條”、“國十一條”、“新國四條”之后，正式下發(fā)了被業(yè)界稱為“史上最嚴厲調(diào)控”政策的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（史稱“國十條”）。在“國十條”中，將住房問題上升到社會穩(wěn)定的高度，從考核問責、差別化信貸政策、住房用地供給、市場監(jiān)管、地方政府的貫徹落實等多個層面，堅決遏制部分城市房價過快上漲。從2009年12月14日算起，短短四個月時間里，國務(wù)院四次出手調(diào)控樓市，而且一次比一次嚴厲。實際的結(jié)果是，2010年“五一”期間，全國一線城市房地產(chǎn)市場交易統(tǒng)計數(shù)字顯示，“史上最嚴厲調(diào)控”政策已經(jīng)讓熱得發(fā)燙的樓市開始降溫趨冷。

????“國十條”突出兩大特點：一是“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”，使其成為遏制房價過快上漲的重要手段。二是將控制房價的任務(wù)交給地方政府，以樓市調(diào)控能否切實貫徹中央確立的方針政策、能否強化執(zhí)行力度、管理水平和落實程度、能否取得預(yù)期效果為主要考核指標，使地方政府責無旁貸地承擔起樓市調(diào)控的責任。青島市政府4月26日出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進一步加快住房建設(shè)的意見》，其中同樣不乏比國家政策更嚴厲的條款。如外地人買房貸款須先開證明、商業(yè)銀行可停發(fā)第三套房貸款、中小套房建設(shè)用地至少占77%、重點建設(shè)中小套型商品住房、房源價格須一次性公開、住房預(yù)售信息向社會公開等共十四條房地產(chǎn)新政。其后，青島市又出臺了自2010年5月24日起將二套房房契稅率由1.5%統(tǒng)一提高到3%。5月6日深圳出臺房地產(chǎn)調(diào)控細則，在全國首次叫停保障房的上市交易。效果如何呢？國家統(tǒng)計局2010年7月12日發(fā)布：全國70個大中城市房屋銷售價格由5月的環(huán)比上漲0.2%，變?yōu)?月環(huán)比下降0.1%。青島市房屋銷售價格6月份同比上漲7.2%，環(huán)比下降0.1%，上半年市屬七區(qū)同比上漲7.5%；新建住宅價格同比上漲7.6%，環(huán)比與5月持平；二手房同比上漲8.3%，環(huán)比下降0.4%。2010年7月19日國土資源部公布了全國105個主要監(jiān)測城市地價平均值為2756元/平方米，環(huán)比上漲1.52%，同比上漲9.29%；其中商業(yè)4017元/平方米、居住4006元/平方米、工業(yè)614元/平方米，分別環(huán)比上漲1.98%、1.73%、1.09%，同比上漲10.67%、12.60%、4.92%。

????但正如公眾擔心指出的，我國已經(jīng)進行了多輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，政策更是一次比一次嚴厲，但調(diào)控始終沒有取得預(yù)期效果，房價甚至在調(diào)控過后多次出現(xiàn)報復(fù)性上漲。此輪“史上最嚴厲”調(diào)控能否走出“打壓房價——報復(fù)性反彈——打壓房價——繼續(xù)反彈”的怪圈，人們拭目以待。為此國家主管部門，將繼續(xù)推出樓市調(diào)控新政，突出是：房地產(chǎn)用地出讓保證金比例從20%提高到30%；面對全國31個省區(qū)市都存在“未報即用”的違法用地、僅國家級和省級重點建設(shè)項目即占40%的局面，出臺當?shù)胤秸茌爡^(qū)域內(nèi)，年度違法用地在新增建設(shè)用地占用耕地的總面積中達到15%以上，或者未達到15%，但是造成惡劣影響的，必須追究主要負責人的責任。在實踐中，2010年7月初多家媒體報道，繼上海、南京、杭州等地的銀行放松第三套房貸后，深圳、北京的部分銀行也已悄然放松第三套房貸。面對這種報道，住建部否認國家“樓市調(diào)控取消”；銀監(jiān)會表示，執(zhí)行差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴格執(zhí)行二套及以上房貸政策。

????三、促使城市房地產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展

????（一）堅決執(zhí)行中央確定的方針與政策，建立以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場運行體制與機制。

????中國正處于社會主義初級階段高速增長期，正處于城市化快速膨脹期，在這“兩期”中，區(qū)域或城市進入了新一輪的建設(shè)高潮，其經(jīng)濟社會建設(shè)與發(fā)展需要越來越多的巨額資金，為籌措巨額資金，近年來各級地方政府高速發(fā)行各種類債券，再加上政府管理的國有獨資投資公司，其已經(jīng)形成的投融資平臺吸引著相當規(guī)模的資金，以支持城市建設(shè)與發(fā)展的需要。據(jù)2009年末統(tǒng)計，全國約有3800家地方政府投融資平臺，負債規(guī)模達到7.38萬億元，比2008年初增加了兩倍，資金絕大部分來源于貸款，已占一般貸款余額的20.4%；而同期中國全部的省區(qū)市的財政收支差額都是負數(shù)，2009年最高的四川省為-2321.1億元，最低的北京也達到-274.9億元，山東省居中為-1068.3億元。各種類債券加上國有獨資投資公司打造的投融資平臺吸引著的相當規(guī)模資金，有專家擔憂會形成次貸危機。

????現(xiàn)在的問題是，在高房價就像“過街老鼠，人人喊打”之際，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位從未動搖過，從可預(yù)測的未來看，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟強有力的經(jīng)濟增長點；政府償還債券和貸款的資金來源之一是通過房地產(chǎn)用地出讓收入所得，而目前樓市價格成本構(gòu)成中，70%是由地價決定的。在這種情況下，政府為保證償還債券、加快推進城市建設(shè)需要等各項支出，是不會輕易降低房地產(chǎn)用地出讓收入水平的，這也就決定了樓市價格很難真正的降下來。既使通過強硬的行政手段把樓市價格暫時降下來，同時又會引發(fā)建設(shè)與發(fā)展中難以解決的其它經(jīng)濟社會矛盾。在這種矛盾面前，會逼使樓市價格再一次暴漲。從理論與實踐相結(jié)合的視角看，最理想的狀態(tài)是，樓市價格實現(xiàn)穩(wěn)定增長，而不是人為的壓低價格，但是其增長幅度必須低于居民的收入增長，并且合理調(diào)整價格結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)，堅決實施一定期限的國民收入倍增計劃。

????近期，一些城市出現(xiàn)了統(tǒng)計意義上的樓市價格下降，但是消費者實際的感受卻同這種統(tǒng)計上的降價有著明顯的反差，相當?shù)娜巳赫J為這是一種“降價假摔”的現(xiàn)象。筆者認為，目前城市房屋銷售價格既不是真降，也不是假摔，而是處于波動式的膠著狀態(tài)。因為在城市處于高速建設(shè)發(fā)展期，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出更加多變的態(tài)勢，如2010年7月30日青島市四方區(qū)哈爾濱路52號3號地塊在競拍中，拍出7200元/平方米，成為該區(qū)新地王，超過市北區(qū)CBD地塊的拍賣價。對此，權(quán)威人士普遍認為“看不懂”。按照這個地價，其商品房荬價至少是14000元/平方米。

????如果不能夠正確認識和把握這種價格波動式膠著狀態(tài)的發(fā)展趨勢，很可能一陣風后，樓市價格會出現(xiàn)再一次的暴漲。筆者認為，為了能夠促使城市房地產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展，在中國現(xiàn)有的政治與經(jīng)濟管理體制決定了經(jīng)營城市的主角是各級政府的情況下，首要的是建立以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場運行體制與機制：

????一是建立科學(xué)合理的供地制度，把政府調(diào)控的土地價格剪刀差控制在合理的范圍內(nèi)，硬性規(guī)定土地收入的一定比例，必須用來保障居民的基本居住用房。

????二是確立社會主義初級階段房屋科學(xué)居住結(jié)構(gòu)體系指導(dǎo)方針，建立租賃房、自購房等合理結(jié)構(gòu)。政府要提供足夠的不同價格水平的租賃房，通過政策，鼓勵居民消費租賃房；延長經(jīng)濟適用房、政府范疇內(nèi)帶有福利色彩購置房等上市交易的期限；杜絕保障房的上市交易；在拆遷中必須堅持的第一原則是，被拆遷戶實際得到的補償金，能夠在同一地價的原居住空間內(nèi)買得起房。

????三是切實解決“空置率”的問題，從根本上消除“樓市泡沫”的現(xiàn)象。據(jù)國家電網(wǎng)對全國660個城市統(tǒng)計，2010年1—6月有6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住?！翱罩寐省遍L期居高不下，動搖著中國房地產(chǎn)市場的根基。

????（二）解決居民住房和提高居住水平的根本途徑是不斷提高國民的收入水平，讓人民分享改革開放的成果。

????人人參加改革和建設(shè)，人人享受到改革和建設(shè)的成果，把共同建設(shè)、共同享有貫穿于和諧社會建設(shè)的全過程，使構(gòu)建和諧社會成為中國人民的自覺行動，是“民生為重”的經(jīng)濟社會發(fā)展模式的本質(zhì)內(nèi)容。近年來，我國地區(qū)、城鄉(xiāng)、行業(yè)、群體間的收入差距不斷加大，2009年末，基尼系數(shù)為0.47，已遠超0.4的國際公認警戒線?？梢钥隙ǖ闹v，中國正處在社會主義初級階段，還沒有完全結(jié)束“讓一部分人先富起來，”的歷史階段，也沒有完全進入“全社會都富起來”的歷史時期。在這種歷史發(fā)展的過渡期內(nèi)，具有相當數(shù)量的、相對貧困的人群不用說購買商品房，即使購買經(jīng)濟適用房也是望塵莫及的，這就是國情。為此要實現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展，必須長期堅持人人參加改革和建設(shè)、人人享受到改革和建設(shè)成果的指導(dǎo)經(jīng)濟社會發(fā)展的方針，把解決相對貧困人群居住的保障房和廉租房問題放到非常重要的位置上，并作為城市推進房地產(chǎn)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重大國策來真抓。

????（三）通過環(huán)繞大城市圈的小城市的加快發(fā)展，以有效的分流大城市的居住人口，促使大中城市的樓市價格實現(xiàn)符合規(guī)律的穩(wěn)定增長。

????目前正在啟動的建立“鎮(zhèn)級市”，已經(jīng)提到實際操作的層面上來。從中國城市發(fā)展的趨勢看，隨著城市化以前所未有的速度加快發(fā)展，隨著以大城市為中心的經(jīng)濟圈或經(jīng)濟區(qū)的強力推進，隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)的成熟度越來越高，非常需要建立一大批“鎮(zhèn)級小城市”。建立“鎮(zhèn)級市”，是政治體制與經(jīng)濟管理體制所發(fā)生的一場偉大的變革，因為它是對中國長期實行的中央直轄市（省級）、省轄市（副省級或地級）及縣級市的三級城市管理體制的重大改革。對比發(fā)達國家的城市層級管理體制，中國已經(jīng)建立起來的雄厚物質(zhì)基礎(chǔ)，傳統(tǒng)“小城鎮(zhèn)”發(fā)展到今天表現(xiàn)出來迫切需要改革，才能顯現(xiàn)巨大活力的意愿，都為建立“鎮(zhèn)級市”，變?nèi)壋鞘泄芾眢w制為四級管理體制提供了完全可以操作的實踐基礎(chǔ)。目前溫州市正在積極進行設(shè)置“鎮(zhèn)級市”的試點，對于中國建設(shè)和發(fā)展小城市具有著首先“吃螃蟹”的意義。

????建設(shè)“鎮(zhèn)級市”有助于從根本上遏止大城市日益膨脹的趨勢，使城市空間戰(zhàn)略布局從根本上改變中心城市過度集中發(fā)展的弊端，提高城市的整體管理水平；有助于從根本上解決城市化帶來的人口過度集中居住的現(xiàn)象，有效降低地震等突如襲來自然災(zāi)害所造成的人員傷亡等損失；有利于從根本上擺脫傳統(tǒng)的“小城鎮(zhèn)”觀念對國民“城與鄉(xiāng)”思維的束縛，以徹底消除居住在“小城鎮(zhèn)”仍然是農(nóng)村的心理障礙；有利于對有限的土地空間進行“精雕細刻”，最大限度的提高土地容積率水平；有利于從根本上最大限度的整合小區(qū)域資源，挖掘全部的小區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，科學(xué)地推進大中小城市的合理布局，使小城市真正在“小”字上做足做強，永遠展現(xiàn)著“城市讓生活更美好”的主題。“鎮(zhèn)級市”完全是“市”的概念，它同目前所流行的“小城鎮(zhèn)”，是絕不相同的理論概念。以“鎮(zhèn)級市”為代表的小城市的崛起，其獨特的經(jīng)濟處向度及核心競爭力，決定了在區(qū)域城市群圈中，“鎮(zhèn)級市”的規(guī)模數(shù)量多寡、特色鮮明高低決定了大城市群圈的發(fā)展活力強弱，成為大城市群圈城市層級結(jié)構(gòu)不可分割的重要組成部分。圍繞大城市的“鎮(zhèn)級市”的崛起，改變著人民的居住觀，這種改變?yōu)榭茖W(xué)調(diào)控樓市價格奠定了最好的社會穩(wěn)定基礎(chǔ)。

????（四）通過法律和政策“雙管齊下”的強硬手段，從根本上終結(jié)房地產(chǎn)商的“暴利時代”，讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展回到正常的贏利軌道上來，讓政府回到正常的經(jīng)營城市、管理城市的軌道上來，讓樓市價格回到正常的運行軌道上來，讓消費者回到正常的消費軌道上來。

????國家已經(jīng)開始啟動包括青島在內(nèi)的全國35個城市樓市價格的調(diào)研工作，真正弄清楚房地產(chǎn)開發(fā)價格。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)企業(yè)2008年實收資本33052.4億元，營業(yè)利潤3861.3億元，分別比2004年增長123.2%、290.4%；每百元資本利潤率為11.7%，同比，全國制造業(yè)每百元資本利潤率為3.2%。顯然，超過全國行業(yè)平均利潤率取得高額利潤，才使調(diào)控樓市變得如此艱難。

????（五）通過建設(shè)有中國特色社會主義的制度優(yōu)勢，繼續(xù)發(fā)揮金融調(diào)控手段，建立城市住房保障信息系統(tǒng)，在穩(wěn)定樓市價格的同時合理科學(xué)地保護房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

????中國正處在社會主義初級階段高速發(fā)展的歷史時期，這個歷史時期最鮮明的特征之一是，城市化帶動現(xiàn)代化、社會化的發(fā)展。隨著城市化的發(fā)展，中國的城鄉(xiāng)必將進入快速規(guī)模的擴張發(fā)展期，這也必將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在需要研究的問題是，在房地產(chǎn)業(yè)仍然處于高速發(fā)展的歷史時期，如何充分地運用金融調(diào)控手段，發(fā)揮金融在社會主義市場經(jīng)濟體制中的杠桿調(diào)節(jié)作用?？梢钥隙ǖ闹v，“金融杠桿”作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的“第一杠桿”，發(fā)揮金融的杠桿調(diào)節(jié)作用，不是“打壓房地產(chǎn)業(yè)”，而是更好的保護房地產(chǎn)業(yè)長期健康持續(xù)的發(fā)展。

????在推進房地產(chǎn)業(yè)長期健康持續(xù)的發(fā)展中，青島已經(jīng)開始建立地、樓、房、戶于一體的城市住房保障信息系統(tǒng)，這一創(chuàng)新的操作方式，2010年6月24日已被國家住建部在青島召開的工作會議上作為典例向全國推廣?，F(xiàn)在的問題是，面對更加多變的房地產(chǎn)市場，城市如何強化住房保障工作的動態(tài)管理，提高常態(tài)化的管理水平，實踐期望著青島創(chuàng)造的地、樓、房、戶于一體的城市住房保障信息系統(tǒng)，能夠取得更加具有實效的成果。

????（作者：郭先登，著名經(jīng)濟學(xué)家與城市學(xué)家，青島社會科學(xué)院研究員，享受國務(wù)院政府特殊津貼，青島市專業(yè)技術(shù)拔尖人才。其發(fā)表的《關(guān)于提高房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控水平的思考》《河北學(xué)刊》2006年第6期、《在思考中把握青島房地產(chǎn)發(fā)展大趨勢》《青島財經(jīng)日報》2009年7月13日等數(shù)篇文章，引起強烈反響）