上周的焦點房談便鎖定這個話題，請來業(yè)委會人士、研究人員以及律師研討深層次原因。盡管從網(wǎng)友的評論和焦點網(wǎng)上調(diào)查顯示的數(shù)據(jù)看，90％以上的網(wǎng)友認為業(yè)主不交物業(yè)費背后有隱憂，但法律界人士不贊成這樣的維權(quán)方式：“即使有千萬條理由，對于生效的法律判決應(yīng)該無條件地執(zhí)行，有意見可以申訴甚至找檢察院抗訴，通過檢察院抗訴程序監(jiān)督法院司法公正。如果對抗已經(jīng)生效的法律判，你對抗的不是物業(yè)公司，而是對抗法院，對抗國家的尊嚴�！�

　　同時，對于解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾的方法，業(yè)主委員會被寄予了無限希望，但是這個帶著光環(huán)的組織在現(xiàn)實中充滿了尷尬。房談嘉賓指出，目前只有10％的小區(qū)成立了業(yè)主委員會，成立業(yè)委會困難重重，即使有了業(yè)委會，能夠代表業(yè)主利益、解聘物業(yè)公司等問題上也是舉步為艱。

　　聚焦物業(yè)費反應(yīng)：九成認為背后有隱憂

　　【調(diào)查】第一個問題是如何看待法院強制執(zhí)行拘留16名不交物業(yè)費業(yè)主的事件？從結(jié)果我們可以看到有90％以上網(wǎng)友投票是業(yè)主拒交的背后可能另有隱情，比如對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿。

　　陳旭：物業(yè)費案件業(yè)主鮮有勝訴

　　北京市隆安律師事務(wù)所律師陳旭說，根據(jù)我們在司法實踐當(dāng)中了解到的情況，業(yè)主不交物業(yè)費不外乎有這樣幾種情況：一個是認為物業(yè)服務(wù)質(zhì)次價高；再就是收支不透明，財務(wù)不公開、不透明，服務(wù)部到位，另外是亂收費等等，物業(yè)公司沒有及時解決，業(yè)主有可能會采取一種拒交物業(yè)費的方式試圖解決。這樣惡性循環(huán)的結(jié)果就是一方面對物業(yè)服務(wù)不滿拒交物業(yè)費，另外你這種行為本身引起雙方很大的矛盾，甚至于引起業(yè)主之間的矛盾，引起整個小區(qū)物業(yè)的貶值。

　　我們現(xiàn)在看到但凡和物業(yè)公司發(fā)生沖突的業(yè)主，最后的結(jié)果就是被告上法庭。有一些業(yè)主請律師或者是咨詢律師的時候，就是說由于物業(yè)公司存在這樣那樣的問題，就是所謂的隱情，我們才不交的物業(yè)費。我們現(xiàn)在看到的結(jié)果是在全北京市的范圍發(fā)生的物業(yè)糾紛案件當(dāng)中，90％以上被告是業(yè)主，而且業(yè)主一旦被告上法庭，鮮有勝訴的案例，幾乎全是敗訴的。

　　袁前嶺：物業(yè)服務(wù)不完整或不達標(biāo)取證太困難

　　惠誠律師事務(wù)所律師袁前嶺說，現(xiàn)在的情況是，你既然接受了物業(yè)服務(wù)就必然要交物業(yè)費，在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達不到標(biāo)準(zhǔn)或者物業(yè)服務(wù)不完整的時候，你能少交部分的物業(yè)費，但是這個時候很多業(yè)主取證很困難。

　　比如日常的服務(wù)——保潔一周還是兩次，不可能盯著，這就是即使物業(yè)公司服務(wù)達不到標(biāo)準(zhǔn)也很難能勝訴的原因。業(yè)主認為有各種各樣的理由，認為站得住腳的理由，但是從情理角度的確業(yè)主是有他的理由。

　　袁前嶺建議，很多業(yè)主一定要把很多問題分開來，物業(yè)服務(wù)問題就是物業(yè)服務(wù)的問題，不要把對物業(yè)的其他的不滿，比如說物業(yè)的維修沒有盡維修的義務(wù)，或者是開發(fā)商沒有盡到義務(wù)的地方，把它攪在一起，通過不繳納物業(yè)費來進行救濟。比如停車費問題，有的業(yè)主不是通過其他法律渠道去解決，而是通過不交物業(yè)費這種方法來救濟。

　　聚焦物業(yè)費根源：40％認為是開發(fā)商問題

　　【調(diào)查】第二個問題是你認為因為對小區(qū)的物業(yè)公司的服務(wù)不滿而拒交物業(yè)費的情況普遍嗎？83.5％的人認為普遍，16.5％的人認為有，但只是少數(shù)現(xiàn)象；我們下一個問題是你所在的小區(qū)繳納物業(yè)費的情況如何？也是3個選項，其實第二可以和第三個加起來來看，大概是60％的比例，有一些是以前繳過現(xiàn)在不繳，還有很多業(yè)主是從來沒有繳過物業(yè)費。

　　中海雅園業(yè)主委員會主任胡密珍比喻說，目前業(yè)主根本沒有辦法行使自己的權(quán)利。比如說我家里要請保姆不能我說了算，別人說了算，到我家里來的這個保姆不是主人給保姆定價，而是保姆給主人定價，保姆一旦進家就別想走了。業(yè)主辛辛苦苦，花一輩子的積蓄買一套房子，到時候我家里的保姆不能我說了算，在一個階段性也行，但該我說了算的時候，能讓業(yè)主說了算，這是最關(guān)鍵的。

　　有些小區(qū)，目前業(yè)主主動去交物業(yè)費，無疑是自己挖自己的墻角，為什么？如果業(yè)主自己交物業(yè)費，物業(yè)費的收支不透明，等于物業(yè)公司有錢了。物業(yè)公司不是國家的稅務(wù)機關(guān)，他說一就是一，他說二就是二，業(yè)主必須得交，我覺得不應(yīng)該是這樣的。

　　袁前嶺說，我也認識很多物業(yè)公司，有的物業(yè)公司說我們服務(wù)再好，業(yè)主也不滿意，的確可能有這種情況，因為物業(yè)公司面對是1000、2000戶業(yè)主，不可能讓所有的業(yè)主都滿意，但是業(yè)主不滿意是不滿意在哪？而是物業(yè)公司不是我選的，如果是我選的物業(yè)公司，做得差也交費，因為我自己請的保姆，你沒有必要替我請，你做得再好我也不滿意。

　　搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)社區(qū)總監(jiān)何民虎說，調(diào)查顯示業(yè)主拒交物業(yè)費有40％的人認為是開發(fā)公司的原因，只有30％是物業(yè)服務(wù)不滿意造成的，這是問題的根源。前期物業(yè)委托之后，業(yè)主面對的比如說涉及到漏水等等實際上是房屋質(zhì)量的問題，但是已經(jīng)接受發(fā)展商的委托，這些應(yīng)該是物業(yè)公司來做。中國人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項目組研究員舒可心說，這是物業(yè)公司愿意替發(fā)展商來說話，他們當(dāng)然替發(fā)展商欺負業(yè)主。本來物業(yè)公司應(yīng)該是業(yè)主的代理人幫助業(yè)主找開發(fā)商算帳。胡密珍說，可現(xiàn)在90％都是開發(fā)商指派的物業(yè)。

　　【案例】業(yè)主買的房子綠化面積縮水，是不是可以告物業(yè)公司？

　　袁前嶺說，綠化是這樣的，如果綠化沒有做可以告開發(fā)商，如果開發(fā)商做起來了養(yǎng)護不好可以告物業(yè)公司。

　　舒可心說，還有就是物業(yè)公司接管了，按照開發(fā)商說的不夠面積你接管了，物業(yè)公司也有視察的責(zé)任。小區(qū)的綠化面積是3萬平方米，但是綠化面積不夠你就接管過來，你還是按照3萬平方米收的物業(yè)管理費。

　　舒可心說，我們國家從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌，是一個轉(zhuǎn)型當(dāng)中的國家，過去公共收費都由政府負責(zé)，比如說水電、糧食價格都應(yīng)該由政府規(guī)定，早期物業(yè)管理政府都作為公共服務(wù)也是政府定價，政府定價就導(dǎo)致定價的不合理性。由于我們國家發(fā)展不平衡，人民富裕的程度不一樣，需求不一樣，自然導(dǎo)致政府統(tǒng)一的定價不能滿足所有人的條件，有錢人認為貴一點，比如說高速公路有錢人說最好貴一點，貴一點路上車少，可以開快一點；沒有錢的人就說最好不要收高速公路，這樣就可以上高速公路。

　　物業(yè)管理的收費盡量市場化，即便物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)出臺也是指導(dǎo)價，實際上是鼓勵大家不要用指導(dǎo)價，通過民主協(xié)商的辦法和物業(yè)談一個價格。對于沒有能力成立業(yè)主委員會，或者是經(jīng)濟適用房的業(yè)主，大量的時間都工作掙錢養(yǎng)自己，政府就要幫助他們，有錢有能力有閑的業(yè)，就可以自己定。所以政府不出臺物業(yè)收費指導(dǎo)價格，并不影響現(xiàn)在的物業(yè)管理費的收取，愿意延續(xù)舊的就延續(xù)舊的，不愿意延續(xù)舊的就自己協(xié)商，當(dāng)然自己協(xié)商有一個前提就是必須成立業(yè)主大會，單個業(yè)主沒有權(quán)利單獨行使。政府出臺一個適合于所有人的價格是非常困難的，統(tǒng)一的價格一定讓富人不高興，讓窮人也不高興。

　　聚焦物業(yè)費解決：業(yè)委會是萬能的嗎？

　　陳旭說，由于業(yè)主個體的力量單薄，解決不了，所以抗?fàn)幘褪蔷芙晃飿I(yè)費，從制度設(shè)計上，業(yè)主應(yīng)該成立業(yè)主委員會，以業(yè)主委員會的方式來代表業(yè)主解決這些問題。但是大家現(xiàn)在也知道在全北京3000多個小區(qū)，據(jù)最新統(tǒng)計也就有400多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會。即便是已經(jīng)有業(yè)主委員會的小區(qū)，這些業(yè)主委員會的委員是否能夠代表小區(qū)業(yè)主的利益。

　　業(yè)主委員會的委員們以為代表了大家的意愿，實際上不是，甚至委員里面有一些不具備業(yè)主的資格在當(dāng)業(yè)主委員會委員，現(xiàn)在掌管公章的人就可以來做，我們要求召開業(yè)主大會并且超過半數(shù)的人員，而我們要求小區(qū)辦來監(jiān)督，但是他不給召開。400多個業(yè)主委員會有多少是真正有質(zhì)量，真正代表業(yè)主的委員。業(yè)委會都是公益的、無償?shù)�，但究竟能支持多久，每一位做工作的人都要付出巨大的辛勞，沒有報酬，像舒可心先生一樣有閑有錢有道德。但是我們有很多小區(qū)業(yè)主委員會是不是真正為業(yè)主服務(wù)，這就是問題。

　　另外成立業(yè)主委員會，這些委員誰去監(jiān)督？對于物業(yè)管理企業(yè)僅僅靠業(yè)主的監(jiān)督我覺得是不夠的，我認為需要有政府強有力的干預(yù)，行政干預(yù)，但是對于那些沒有按質(zhì)進行服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，在年檢的時候是不是有一個監(jiān)督。前兩天北京建委又發(fā)一個文，就規(guī)范物業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出，要公開帳目，要公開業(yè)主大會的意識規(guī)定等等，不但要制定這樣的制度和政策，而且要進行監(jiān)督，嚴格的管理。如果那些物業(yè)管理企業(yè)不公布帳目，不進行公示怎么辦？是不是要有適當(dāng)?shù)膽土P，年檢不過關(guān)，取消你的物業(yè)資格。

　　袁前嶺說，其實物業(yè)服務(wù)的價格不是問題，從政府來說應(yīng)該建立一個機制，讓物業(yè)公司能夠平等競爭的機制，也就是說小區(qū)業(yè)主委員會能夠通過一個很順暢的程序，來選擇、選定、選聘物業(yè)公司的程序。如果有這樣的程序，我想80％的物業(yè)糾紛都會解決，而不是物業(yè)費的問題。如果業(yè)主覺得你們物業(yè)服務(wù)很好，或者是需要高的物業(yè)服務(wù)我多交費沒有問題，而是要有一個機制。但是從目前的情況來說缺乏這種機制，大家知道目前采用的機制是說第一年的物業(yè)服務(wù)是由開發(fā)商指定，開發(fā)商指定之后他就進入這個小區(qū)。在第二年如果你們成立業(yè)主委員會了，通過成立業(yè)主委員會改成選聘的方式可以改聘物業(yè)，但是從目前我了解到的情況，好象沒有哪個小區(qū)在一年之內(nèi)就成立業(yè)主委員會，或者即使成立業(yè)主委員會，想解聘一個物業(yè)公司也很困難。如果你沒有通過法定程序改聘、解聘物業(yè)公司，物業(yè)公司第二年就自然而然形成實際物業(yè)服務(wù)的關(guān)系，接受物業(yè)服務(wù)就要交納物業(yè)費，業(yè)主在很被動的情況之下接受物業(yè)公司的服務(wù)，而很難和物業(yè)公司解除這種物業(yè)關(guān)系，沒法解除，必須要接受，造成很多業(yè)主很不滿。

　　胡密珍說，拿我們小區(qū)來講，我作為業(yè)主委員會主任，通過公開招聘、招標(biāo)選聘一家物業(yè)公司，我們和物業(yè)公司簽定合同，可原來的物業(yè)公司就是不走，我們想到法院告物業(yè)公司，法院說你沒有法律地位沒有起訴的權(quán)利。沒有辦法我們只能等，等到有一天我們招聘的物業(yè)公司把我們告上去，我們不能當(dāng)原告為什么能當(dāng)被告？

　　小區(qū)辦說我們業(yè)主委員會不存在，我們就跟海淀區(qū)房管局又打一場官司，我們又輸了。這是2002年發(fā)生的事情，主審法官用2003年的法律套用在2002年發(fā)生的事情，這是很明顯的一個法理，我就不相信海淀法院的法官不懂，但是什么原因？

　　袁前嶺說，目前要想讓物業(yè)公司退出就要成立業(yè)主委員會，大家都知道成立業(yè)主委員會有多難。去年統(tǒng)計北京市只有不到500家有業(yè)主委員會，不到500家的業(yè)主委員會，有多少是真正意義上業(yè)主委員會，沒有人調(diào)查過，以至于成立業(yè)主委員會很難。成立業(yè)主委員會通過改聘、解聘物業(yè)公司更難，我不知道大家統(tǒng)沒統(tǒng)計，目前有多少小區(qū)通過這種方式改聘、選聘物業(yè)公司。這種情況怎么辦？大部分業(yè)主對物業(yè)公司不滿意，不滿意他怎么救濟。

　　胡密珍說，不要把成立業(yè)主委員會作為唯一的業(yè)主維權(quán)的法寶，現(xiàn)在業(yè)主委員會的處境是沒有資金、人員和辦法場所，屬于“三無”。再有業(yè)主委員會如果說你真是站在業(yè)主立場上，基本上跟每一個物業(yè)公司都是頂牛的，你的公示權(quán)被剝奪，你的集會權(quán)被剝奪，人身安全都受到威脅。

　　聚焦物業(yè)費建議：舉證責(zé)任倒置呼聲高

　　陳旭說，我一直想一個問題，因為現(xiàn)在我們在物業(yè)糾紛訴訟案件中，有很多的業(yè)主舉證非常困難，從制度設(shè)計上可不可以呼吁有關(guān)法律，對于這類證據(jù)舉證倒置。

　　因為現(xiàn)在我們這么多的業(yè)主打官司，你說這個服務(wù)不好那個服務(wù)不好，我怎么舉證，我舉不了證，物業(yè)公司應(yīng)該舉證，為什么我們業(yè)主搜集證據(jù)這么難，我要找公證處成本太高，我說我是在這個地區(qū)物理坐標(biāo)上取的證，真的是困難太大，物業(yè)公司你收費你告訴我你做了什么，你的根據(jù)是什么，你的帳目是什么，包括我收了什么，外墻的廣告，電梯廣告也好，或者是停車的收入等等。這個問題如果把這些都說清楚，你收費就合理了，你也能說服大家。業(yè)主為什么意見這么大？就是收支不公開，收費不透明。我覺得舉證問題解決，我們很多物業(yè)糾紛官司就好打了，因為大家都知道我們業(yè)主真的是弱勢群體，物業(yè)公司你要來收費你要舉證。

　　舒可心說，我們現(xiàn)在是國家給了我們大量的機會自治，法律不禁止我們就可以做，為什么不在小區(qū)里面設(shè)計一個合理的制度，用業(yè)主公約的形式設(shè)定我們小區(qū)的約定，只要約定不違反，跟物業(yè)公司簽署的時候讓他們同意我們規(guī)定，在小區(qū)里面由于全體業(yè)主給物業(yè)公司交錢，他們掌握了大量的資本，這種情況下舉證責(zé)任倒置非常合理�，F(xiàn)在舉證責(zé)任倒置，有六種，其中高空墜物也是舉證責(zé)任倒置，要由大廈管理者和所有者舉證，我們要跟物業(yè)公司合同約定，我以后到任何小區(qū)幫助業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽合同，其中有一條就是舉證責(zé)任倒置，跟業(yè)主之間的糾紛，舉證責(zé)任倒置。

　　舒可心說，實際上政府是想讓業(yè)主自治的�，F(xiàn)在經(jīng)常出現(xiàn)居民委員會主任不去參加業(yè)主大會的召開，我們先把成立業(yè)主委員會放一放，先罷免居民委員會主任，讓一個能夠為居民說話的人當(dāng)居委會主任，這屢試不爽。只要你申請罷免，他就知道原來我是你們選的，政府在文件當(dāng)中規(guī)定，發(fā)展商不參加單獨業(yè)主可以組織業(yè)主大會和業(yè)主大會籌備組。

　　舒可心說，建議業(yè)主恰當(dāng)適度的行使《合同法》所規(guī)定的抗辯，7000多個業(yè)主沒有一個適度恰當(dāng)行使的，目前法官的制度來看似乎法律是有欠交物業(yè)管理費的，給我們履行抗辯的權(quán)利。但是法院的作法本身就有問題，它的結(jié)果告訴我們?nèi)后w，你們所謂的抗辯權(quán)是水中月，這就是目前法院的狀態(tài)。所以要么我們的制度就能讓法律賦予人民的權(quán)利依法實現(xiàn)并且獲得保護，特別是他們被侵權(quán)主張的時候，能夠得到國家法律的救濟，要么就是干脆由人大代表告訴大家法律不賦予人民某項權(quán)利，就告訴大家你抗稅違法，抗繳物業(yè)費是違法，當(dāng)然這個法律是由人民定的�，F(xiàn)在的問題是你們能不能有一個拒繳物業(yè)費的合法的案例，而不是現(xiàn)在誰都不能拒交物業(yè)費。

　　舒可心說，在香港有這樣一個制度，就是釘契，如果這個業(yè)主有欠物業(yè)費的情況，可以到過戶手續(xù)申請給這個業(yè)主的房契買賣終止房屋買賣，就是幫助政府尋求好的辦法。比如說凍結(jié)帳號，政府可以凍結(jié)帳號，但是不能凍結(jié)個人的帳號，而執(zhí)行庭是可以有凍結(jié)帳號的權(quán)力。

　　舒可心說，業(yè)委會不是救世主，公民參與是大家的救世主。 胡密珍說，為什么會出現(xiàn)這種情況，大家認為這不是我的事，其實這是每一個人的事，但是有一些人說我特別忙，你們?nèi)ジ砂�，你們�(nèi)ジ晌乙粯酉硎堋＞陀捎谶@種情況，導(dǎo)致了現(xiàn)在全國的物業(yè)都是一個樣，中國人特別散，就像散沙一樣，我和舒老師都是業(yè)主委員會主任，但是我們在做工作的時候特別難，很多人都說你去做吧，我們跟著你，但是你讓他出來做的時候，他說我沒時間，物業(yè)老盯著我什么的，你要都怕大家都解決不了。

　　聚焦物業(yè)費途徑：三種方法解決糾紛

　　北京物業(yè)商業(yè)會長于慶新說，我們在今年受北京市政府的委托，做了北京大概100多個社區(qū)的調(diào)查，非常準(zhǔn)確的一個數(shù)據(jù)就是北京市的商品房的收費率是在92％左右，也就是不到10％的欠費率。業(yè)主和物業(yè)公司也沒有到不可調(diào)和的程度。當(dāng)物業(yè)公司和業(yè)主出現(xiàn)矛盾以后怎么辦？這是更關(guān)注的問題。從我的行業(yè)角度來講，我想首先出現(xiàn)矛盾很正常，因為物業(yè)公司本身就是一手托千家，一定會跟某個業(yè)主因為某種問題出現(xiàn)不和諧的問題，何況北京2000多家物業(yè)管理公司，確實存在服務(wù)高下水平的問題。在社區(qū)建立業(yè)主委員會，這是最有效的方法，這是我所說的第一個方案。

　　第二個方法，北京市有小區(qū)辦，各個區(qū)縣也都有物業(yè)科，都是來負責(zé)對物業(yè)管理公司進行監(jiān)察，他們本身握有很大的權(quán)力，不僅僅有行政處罰權(quán)，同時還有取消物業(yè)公司的牌照的權(quán)力，由他們受理這方面的投訴，解決效果比較好。第三種方法是最簡單的，通過訴訟的方式跟物業(yè)公司起訴，來維護權(quán)利。

責(zé)任編輯：林彥婷