政策平抑 房價虛高

　　在經(jīng)歷了6年牛市之后，尤其是經(jīng)歷了2003年、2004年連續(xù)兩年的房價大漲之后，高速行駛的房地產(chǎn)列車遭遇了政策設(shè)置的一個又有一個障礙。2005年新春之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)依舊感受到越來越濃的寒意。

　　近年來，我國房地產(chǎn)投資平均每年遞增30％，遠高于整體經(jīng)濟增長速度。同時，住宅價格不斷上揚。以上海為例，2003年房價上漲24．3％，2004年又上漲14．6％。而居民個人購房的款項80％由銀行按揭，房地產(chǎn)開發(fā)的資金75％由銀行提供。因此，專家警告說，一旦出現(xiàn)支付危機或惡性通脹，銀行業(yè)的系統(tǒng)性風險將隨之發(fā)生。

　　事實上，在前兩年宏觀調(diào)控的房產(chǎn)政策主要針對供給，而今年的房產(chǎn)政策則主要針對需求。目前房產(chǎn)政策輪番上陣，相信房價上揚的動因會逐漸減弱。如果房價快速上升勢頭仍然得不到控制，很有可能會進一步加息。

　　據(jù)有關(guān)專家指出，此項政策調(diào)整必然會對房價的虛高起到平抑作用，但是不要指望房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)負增長，因為居住消費還是一個快速增長的市場。投機需求下降將導致房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，因此，房地產(chǎn)公司將由原來的拼土地儲備轉(zhuǎn)到對房地產(chǎn)質(zhì)量的追求上來，這會使得住宅的品質(zhì)不斷升級，從而最終讓消費者受益。

　　地產(chǎn)業(yè)有政策危機

　　房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，貸款利率的提高無疑使得相當一部分房地產(chǎn)公司處于困境。從預告和公布的房地產(chǎn)上市公司2004年年度報告看，由于房地產(chǎn)行業(yè)進入高速景氣階段，房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)上市公司盈利水平也大幅提高。但是，房地產(chǎn)上市公司亮麗的業(yè)績也難以掩蓋調(diào)整所帶來的壓力，地產(chǎn)企業(yè)將面臨新政策危機。據(jù)了解，在國家一系列宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度由年初的50．2％迅速回落，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1．3 萬億元，同比增長28．1％，略低于2003年29．7％的水平，但仍在高位運行。顯然，房地產(chǎn)行業(yè)進入2003年、2004年連續(xù)兩年的房價大漲之后，由于房地產(chǎn)業(yè)過速的增長，極大地扭曲了市場供需關(guān)系，進而產(chǎn)生大量的房地產(chǎn)泡沫。房貸新政策出臺后，房地產(chǎn)類個股集體大幅跳水，恒大地產(chǎn)(000502)(相關(guān),行情,個股論壇)的跌幅更是達到17．06％，在兩市跌幅最大的前20名個股中，此類股票就達5只之多。

　　在已披露年報的房地產(chǎn)公司中，存貨占總資產(chǎn)的比例超過30％的就有56家，對此地產(chǎn)業(yè)上市公司存貨水平十分驚人。其中，陽光股份(000608)(相關(guān),行情,個股論壇)存貨占總資產(chǎn)的比例最高，達到了86．27％，新湖創(chuàng)業(yè)(600840)(相關(guān),行情,個股論壇)以85．62％的比例位居其次。此外，棲霞建設(shè)(600533)(相關(guān),行情,個股論壇)、東華實業(yè)(600393)(相關(guān),行情,個股論壇)、名流置業(yè)(000667)(相關(guān),行情,個股論壇)、銀基發(fā)展(000511)(相關(guān),行情,個股論壇)、天創(chuàng)置業(yè)(600791)(相關(guān),行情,個股論壇)、億城股份(000616)(相關(guān),行情,個股論壇)、津濱發(fā)展(000897)(相關(guān),行情,個股論壇)、上海新梅(600732)(相關(guān),行情,個股論壇)和先鋒股份(600246)(相關(guān),行情,個股論壇)的存貨占總資產(chǎn)比例，分別位列第三至第十位，比例均高于60％。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房貸新政策的相繼出臺，市場對房價的預期將發(fā)生根本變化，短期內(nèi)住房供需關(guān)系將可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過高的存貨水平將帶來較大的系統(tǒng)性風險，一旦房產(chǎn)積壓在手中，可能會面臨資金斷裂的風險，畢竟房地產(chǎn)公司目前的資產(chǎn)負債率都偏高。

　　股市迎來新轉(zhuǎn)機

　　自從2001年6月以來，中國股市的步步走低，和房市的節(jié)節(jié)高升形成鮮明的對比，由于受貸房新政策的影響，房市的降溫，令不少資本的流動開始尋找新的方向，將會有一部分資金流入股市，也火了債市。只是，這些錢將通過何種途徑進入股市呢？

　　首先，市場資金面將變得更為寬松起來，由于超額準備金率的大幅下調(diào)意味著商業(yè)銀行已有動力將資金從央行撤出，進入到貨幣流通領(lǐng)域，從而放大了貨幣市場的資金供給，長期來看對股票市場也有好處。

　　近四年的時間，中國的股市一直在走下坡路。盡管中國的宏觀經(jīng)濟形勢一直向好，但股市卻一跌再跌，不斷地創(chuàng)出歷史新低。無數(shù)股民的資金在這個市場中蒸發(fā)，能夠在這個市場中賺錢的人是鳳毛麟角，能夠全身而退已是一種成功。而在股市綿綿下跌的這幾年中，樓市房價卻是芝麻開花節(jié)節(jié)高，不斷地創(chuàng)出新高。在前幾年買了房的人發(fā)現(xiàn)自己不僅改善了居住環(huán)境，還額外地享受到了一份資本增值的快感。其增值的幅度在全國不同的城市表現(xiàn)有所不同，以上海為最，幾年間房價成倍上漲。因此，伴隨著當前房價高企及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺，市場有理由相信，撤出的資金會有部分回流入股票市場。

　　其次，目前上市公司的市盈率只有18倍左右，即便考慮股權(quán)分置這一因素，如此的估值水平放在成熟市場也是可以投資的。

　　再次，從國債市場表現(xiàn)來看，國債指數(shù)屢創(chuàng)11個月來新高，目前收盤為99．97點，上揚幅度為8．46％。據(jù)業(yè)人士分析，對于因超額準備金利率下調(diào)導致的溢出資金的流向，由于基準法定準備金率維持7．5％不變，受機會成本提高和實際收益大幅降低影響，未來將有大量超額準備金將流出央行，進入貨幣市場、債券市場乃至借貸市場，貨幣市場和債券市場行情將再次受資金推動。

　　據(jù)業(yè)士人分析，隨著進入4、5月份房地產(chǎn)貸款增加、季節(jié)性因素的消失以及超儲比率將穩(wěn)定在較低的水平�焸�市資金供給來源將不斷減小�熚磥硪欢螘r間內(nèi)將達到一個平衡點。但伴隨著地產(chǎn)資金的流出，社會資金的增多，股市的資金組成會發(fā)生極大的變化，龐大的資金一旦占據(jù)一定領(lǐng)導地位，就會有一輪大級別行情產(chǎn)生。