央行再次加息讓銀行與購房者皆是喜憂參半，民間資本可能借機(jī)“雄起”
3月16日晚間，央行突然宣布再次加息。但與2004年10月29日的那次加息不同，此次加息并不是針對全行業(yè)，而是將“矛頭”有針對性地指向了房地產(chǎn)——將已經(jīng)執(zhí)行了6年
的房貸優(yōu)惠利率恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，即商業(yè)貸款利率5年期以上從原來的5.31％上調(diào)至6.12％。
如果說去年10月29日的加息只是一個“信號”，還沒能給廣大購房者帶來多大影響的話，那么央行此番發(fā)布的升息方案，顯然要對多數(shù)貸款人“傷筋動骨”了。明眼人不難看出，此次加息方案實際上表明了央行對房地產(chǎn)的某種態(tài)度———改變了以前實行優(yōu)惠利率，鼓勵貸款買房。
如今房貸恢復(fù)“國民待遇”，實行和其它商業(yè)貸款一樣的利率政策———即便有優(yōu)惠，也只能在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上最多向下浮動10％，即5年以上期房貸利率5.508％。這相對于以前來說，也提高了近0.2個百分點。
第二天，央行又對外宣布，公積金貸款利率同步上調(diào)0.18％。更加嚴(yán)厲的政策還有，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20％提高到30％。
在新的還貸政策下，還款人的壓力到底會增加多少？在執(zhí)行浮動利率的前提下，各銀行又會采取哪些計費新政呢？
銀行是肥肉也是難題
巨額利息為其帶來豐厚收益又加劇商業(yè)競爭
此次房貸調(diào)整方案，給商業(yè)銀行很大的定價自主權(quán)，即在基準(zhǔn)利率6.12％和基準(zhǔn)利率0.9倍即5.508％之間，各家商業(yè)銀行可根據(jù)自己的情況自行確定。這對商業(yè)銀行是塊肥肉，同時也是一道難題。
據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款，余額已經(jīng)超過了1.6萬億元。根據(jù)這個數(shù)字，如果所有銀行將5年以上貸款利率調(diào)整到6.12％的基準(zhǔn)利率水平，那么銀行僅商業(yè)貸款一項，年利息收入就可以增加130億元！這對銀行來說，無疑是天上掉下的“金餡餅”。難怪消息公布當(dāng)天，島城幾家商業(yè)銀行便坐到了一起，共同商定要按央行公布的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，而不實行0.9倍的下限利率。
然而在媒體面前，各家商業(yè)銀行卻遲遲不肯公布最終確定的調(diào)整方案。因為一個不爭的事實是，銀行之間也存在競爭，而房地產(chǎn)貸款作為銀行個人貸款比重最大、質(zhì)量最高的貸款，顯然又是各家爭奪的焦點。如果我先宣布按6.12％的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，一旦別人實行比我優(yōu)惠的房貸利率，我豈不坐失市場良機(jī)？
因此，要想讓各家銀行都來遵守所謂的“攻守同盟”，顯然難度較大，這不符合市場經(jīng)濟(jì)的特點，對購房者來說也有失公允。22日北京4大商業(yè)銀行公布的新房貸利率，也證明銀行之間確實各有“小算盤”。
22日下午島城中行、交行率先公告房貸利率，也沒能執(zhí)行6.12％的基準(zhǔn)利率。在6.12％和5.508％之間，究竟作何取舍，各家商業(yè)銀行一時難以決斷。
銀行各有“小算盤”
3月21日，北京四大商業(yè)銀行對外公布各自新的房貸利率執(zhí)行方案：
◆中國銀行北京分行對申請第一套住房貸款的個人執(zhí)行下限利率，對申請第二套以上住房貸款的個人執(zhí)行基準(zhǔn)利率。個人住房貸款最低首付款比例仍維持現(xiàn)行的20％不變；
◆工商銀行總行原則是執(zhí)行下限利率，這意味著大多數(shù)借款人可以拿到9折利率的貸款。但對于購買高檔寫字樓、第二套住房和高檔別墅的個人，將執(zhí)行相應(yīng)檔次的貸款基準(zhǔn)利率；
◆農(nóng)業(yè)銀行個人房貸也執(zhí)行下限利率；
◆建設(shè)銀行建行并沒有看同業(yè)的眼色行事，據(jù)該行客服電話稱，正式接到文件將執(zhí)行央行的基準(zhǔn)利率。這意味著在建行貸款的成本將高于其他銀行。
消費者選銀行要細(xì)算
選擇基準(zhǔn)利率還是優(yōu)惠利率，對購房者的壓力差距很大
雖然島城各家銀行新的利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)尚未公布于眾，但對廣大貸款人來說，還貸負(fù)擔(dān)增加已是板上釘釘?shù)氖虑�。而且，不同的利率�?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，貸款人的還款負(fù)擔(dān)也相差很大。
以30萬、10年期貸款為例，按照原先的利率標(biāo)準(zhǔn)，每月需還款3227.61元，而按照新的利率標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)利率6.12％），則需要支付3348.72元，每月需多還121.11元；但如果按照優(yōu)惠利率即基準(zhǔn)利率的0.9倍，每月則需要負(fù)擔(dān)3256.97元，只比原先增加了29.36元。
顯然，執(zhí)行基準(zhǔn)利率還是優(yōu)惠利率，對還款人的差距很大，這也就不難理解為什么各家商業(yè)銀行遲遲不肯公布新房貸標(biāo)準(zhǔn)的原因了。
而招商銀行青島分行的有關(guān)人員則明確答復(fù)記者，招商銀行將執(zhí)行人民銀行的規(guī)定，根據(jù)市場變化適當(dāng)調(diào)整房貸利率，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)需根據(jù)客戶的具體情況而定，而不是搞“一刀切”。
中國人民銀行青島市中心支行的工作人員也答復(fù)記者，各家銀行可根據(jù)每筆業(yè)務(wù)的風(fēng)險大小，自主決定每筆業(yè)務(wù)的貸款利率，只要在6.12％和5.508％之間，都是允許的。
這也就是說，銀行辦理的每筆房貸，利率可能都不一樣，“看人下菜碟”，根據(jù)不同客戶的不同情況如收入、職業(yè)、樓盤情況、家庭資產(chǎn)狀況等決定不同的利率標(biāo)準(zhǔn)和首付比例，將是今后銀行常用的營銷技巧�？磥恚窈筚彿空哌x擇從哪家銀行貸款，可就要仔細(xì)“算計”一下了。下圖：調(diào)息后，執(zhí)行基準(zhǔn)利率及優(yōu)惠利率對照表
加息民間資本乘勢而起
民間借貸機(jī)構(gòu)憑借“零首付”優(yōu)勢與銀行掙食
“上次加息，我們的業(yè)務(wù)至少增加了20％。這次又加息，又提高首付款比例，這對我們民間資本來說絕對是個好消息�！笨吹郊酉⒌膱蟮篮�，安玉華掩飾不住內(nèi)心的喜悅。
作為青島百眾惠抵押貸款代理公司的負(fù)責(zé)人，安玉華切身感受到加息對民間資本的“刺激”�！般y行的門檻越來越高，很多想買房的老百姓因為首付款湊不齊，就到我們這里來辦理抵押貸款，利息和銀行差不多，卻不需要首付款�，F(xiàn)在購房貸款占到我們?nèi)繕I(yè)務(wù)的30％左右�！�
據(jù)記者粗略了解，在青島從事民間借貸的機(jī)構(gòu)不下幾十家，購房貸款占了相當(dāng)比重，且在上次加息后有明顯增長趨勢。很多購房者因為短時間內(nèi)湊不齊首付款，或者因購買的二手房年代較久無法從銀行貸出足夠的成數(shù)，就選擇民間借貸。安玉華介紹，最近青島開展民間借貸的機(jī)構(gòu)越來越多，給相當(dāng)一部分購房者提供了便利。
但相對于銀行來說，民間借貸期限短，且需要別人的房子作抵押擔(dān)保，因此只能作為銀行業(yè)務(wù)的補充。
房價漲勢依舊難阻擋
□修方舟（青島榮昌置業(yè)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理）
靠加息平抑房價？誰還信！大家都指望靠加息來平抑房價，去年倒是加息了，房價反而漲得更猛了�？纯次覀冎車挠H戚、朋友、同事，有多少人正在張羅著買房子。
這就是需求。只要需求大于供給，房價就不可能跌。相反，利息增加了，反而更加重了購房者的負(fù)擔(dān)。
還有一個事實是，對房地產(chǎn)信息最敏感的開發(fā)商們，都還在忙著“囤積”，而不是忙著“出手”。這表明他們?nèi)匀豢春梅康禺a(chǎn)行業(yè)———他們又不是傻瓜，誰愿意把房子“爛”在自己手里。
所以，在我看來，此次加息仍然難以撼動房地產(chǎn)的漲勢。
加息將房價帶進(jìn)盤整期
□李淳樸（浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長）
從去年10月底到現(xiàn)在，不到半年時間，央行對房貸兩次加息，表明國家抑制房價的決心。房地產(chǎn)業(yè)是個對宏觀政策非常敏感的行業(yè)，雖然上次加息沒能很好地抑制房價，但國家決不會就此“善罷甘休”。如果此次加息仍然不能平抑房價，肯定還會有第三次加息。
事實也證明，此次加息對購房者的心理預(yù)期作用還是很明顯的，廣州市今年1月份的平均房價就下調(diào)了600元／平方米。此次加息后，我認(rèn)為房價將進(jìn)入盤整期。
實際上房價回歸理性，對開發(fā)商也不是壞事，因為只有一個平穩(wěn)健康的市場，才有長遠(yuǎn)發(fā)展的空間。
多數(shù)購房者
買房計劃不變
崔小玫最近正在張羅著買房。她在四方相中了一套40萬元的套二居，原計劃首付8萬元，然后從銀行辦理32萬元的商業(yè)貸款�？吹郊酉⒌南⒑螅扌∶甸L嘆一口氣———月供增加了不說，首付提高了，對她可是個難題，因為原先那8萬元首付，有3萬元是借來的。如今首付比例提高了，她需要12萬元的首付款，這多出來的4萬元該上哪里借呀？
和崔小玫一樣遭遇的還有很多，記者隨機(jī)調(diào)查了身邊的10個朋友和同事，沒有一個因為加息而放棄購房計劃。在醫(yī)院工作的小孫正準(zhǔn)備結(jié)婚，房子是擺在他面前的大事，“利息再高，也得貸款呀，因為咱沒錢一次性付款”。而在外貿(mào)公司工作的朱先生已經(jīng)有了一套住房，他想再買套新房改善居住條件，“每月就增加幾十元錢，應(yīng)該不會感覺累�！�
據(jù)央行最近公布的今年1季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果，城鎮(zhèn)居民購房的熱情高漲，有22％的居民準(zhǔn)備在未來3個月購買住房，銀行借款未因去年10月末的加息而降低。
由此看來，即便加息，多數(shù)購房者仍將靠貸款來購置房產(chǎn)。但因為首付比例提高，部分購房者可能會推遲購房時間。
加息為保護(hù)買房人
央行加息是在打擊普通買房人？面對許多網(wǎng)民對房貸加息的誤解，中國人民銀行副行長吳曉靈表示，目前房地產(chǎn)價格是不正常的上升，央行加息是希望保護(hù)買房人，是為了解決大多數(shù)人的購房利益。
吳曉靈希望公眾能夠理解央行的初衷：“央行調(diào)整這次房貸利率政策，從短期來看，購房者會多增加一點利息的支出。但是如果金融政策和其他各方面政策配套，能夠把我們房地產(chǎn)價格上升過快的勢頭有所抑制。房價上升的幅度減小的話，就保證了老百姓的根本利益�！�
炒房收益降一成
有中介機(jī)構(gòu)預(yù)測，首付比例提高一成，炒房者的資本收益率將下降5％－10％。
深圳中原地產(chǎn)有關(guān)人士分析，提高首付款比例，將嚴(yán)格抑制并擠壓房地產(chǎn)投機(jī)行為�！霸谄渌闆r不變的情況下，首付提高一成，炒樓者的資本收益率將下降5％�！�
例如，按照原來二成首付，炒樓者100萬元可以買5套房，考慮到地產(chǎn)商一般會允許買家低首付，因此100萬元可購置5－10套房產(chǎn)。假定1套房1年后轉(zhuǎn)手賺10萬元，炒樓者1年后就可賺50－100萬元，資本收益率達(dá)到50％－100％。而現(xiàn)在首付普遍提高一成，100萬元就只能買3套房，即使別的條件都不變，1年后轉(zhuǎn)手，大約只賺30萬元，資本收益率下降20％－70％！
加息前后月供比較 GG 貸款數(shù)額年限原月供現(xiàn)月供現(xiàn)月供(5.31％)(5.508)(6.12％)
5萬元5950.67元955.24元969.43元5萬元10537.93元542.82元558.12元10萬元51901.35元1910.48元1938.86元10萬元101075.87元1085.65元1116.24元15萬元52852.03元2865.72元2908.29元15萬元101613.80元1628.48元1674.36元15萬元151210.55元1226.26元1275.53元15萬元201015.80元1032.50元1085.05元
貸款數(shù)額年限原月供現(xiàn)月供現(xiàn)月供
(5.31％)(5.508)(6.12％)
20萬元102151.74元2171.31元2232.48元20萬元151614.07元1635.01元1700.70元20萬元201353.40元1376.67元1446.74元30萬元103227.61元3256.97元3348.72元30萬元152421.10元2452.52元2551.06元30萬元202031.60元2065.01元2170.11元30萬元301667.77元1704.87元1821.86元
