房地產肩負“社會責任”

　去年底在下提出“人歸樓臺，心歸天下”時，曾經說過房地產業(yè)是關乎國計民生的宏大命題。這一點可以從經濟和社會發(fā)展兩方面找證據。住宅完全市場化以來，房地產業(yè)撐起了中國經濟發(fā)展的半壁江山，是GDP增長的最大功臣。據官方統(tǒng)計數據，2004年全年，僅北京市的商品房成交面積達3879多 萬平方米，若按均價5000多元/平方米計算，就是約2000億元的成交額，而其乘數效應還惠及上下游三四十種產業(yè)。按照美國經濟史學家羅斯托的理論，中國房地產業(yè)當是目前經濟增長的“主導部門”。所以才有京城經濟學家當道大喝，“警惕房地產要挾中國經濟”。因此可以說房地產業(yè)和諧（良性運行與發(fā)展，經濟效益和社會效益統(tǒng)一），則中國經濟和諧。根據經濟基礎決定上層建筑的馬克思主義原理，經濟和諧又是社會和諧的前提，所以房地產業(yè)和諧可以看做是社會和諧的一個前提。

　　事實上，當前更值得理論家們感興趣的是房地產業(yè)對社會和諧的作用和反作用。房地產業(yè)的發(fā)展而衍生的社會關系的變化更值得人們關注。房子，人人必須“生而居之”，而市場體制強迫業(yè)主將一生的積累投入到房地產，商品房因此成為人生的終極目的。此后業(yè)主將生活在一個“市場社區(qū)”中，物業(yè)管理每日如影隨形。所以房地產業(yè)的和諧理所當然地包括物業(yè)管理的和諧。

　　前幾年有開發(fā)商大張旗鼓拋出“居住改變中國”，不無道理。但我們在對房地產歌功頌德的同時，我們也不應該忘記他還處在“初級階段”，還存在很多矛盾，甚至是當前人民內部的主要矛盾之一，即開發(fā)商、購房者（業(yè)主）、物業(yè)管理公司、政府決策部門四者相互之間的六重矛盾。而最終的冤大頭往往是信息和談判能力均呈弱勢的業(yè)主（買家）。這已為無數事實證明。

　　和諧社會是人類先進文明的標志。和諧社會的核心思想是民主、法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處（天人合一）。但是和諧社會畢竟是一個社會發(fā)展的宏觀目標。怎樣才能建設好“和諧社會”？竊以為當前抓好房地產業(yè)的和諧就是抓住了建設好和諧社會的主要矛盾之一。

　　住宅與生命同步。房地產可謂民有（產權）、民享（安居）、民生（樂業(yè)）的代名詞。所以房地產業(yè)從來就理應是以社會效益為主導的產業(yè)，有強烈的福利性質。這是西方發(fā)達國家的經驗。有恒產（產權）才有恒心，才能“人歸樓臺，心歸天下”。只是目前房地產開發(fā)過程中產權關系還模糊得很，請問有多少業(yè)主能夠及時拿到了產權證？小區(qū)內的各種配套何時才能物歸原主（業(yè)主）？另一方面，居高不下的房價又會使多少工薪階層望“樓”興嘆？即使交了首期房款，但接下來就是漫長的償還銀行的按揭貸款期了。從此你很難有機會去進行其他的投資致富。因為一旦購房，很難甚至永遠也完成不了自己的原始積累。所以過高的房價只能使大多數人負債生存（而不是投資）。而房價與當地的生活成本是成正比的。過高的房價減緩了中產階層的成長步伐，這對社會穩(wěn)定是不利的。

　　我們肯定房地產業(yè)對經濟發(fā)展的貢獻，從當前的情勢看，其對整個社會的貢獻和誠意，值得懷疑。眾所周知近幾年房地產開發(fā)培養(yǎng)了不少億萬富豪，其中兩三年時間上“福布斯富豪榜”者大有人在，這在全世界都是罕見的現象（世界上有哪個國家，如此快速成長如此高比例的巨富是來自房地產業(yè)的？）。資金密集、土地壟斷及土地出讓的漏洞，制造了巨富的同時也出了不少巨貪。任何壟斷對消費者百害而無一利。部門壟斷嚴重以及管制缺位的結果是，房地產業(yè)的社會效益大打折扣。房地產業(yè)作為權力尋租、制造社會不公的重災區(qū)，是對和諧社會的反叛。

　　所以誠信、公平、安定、有序，在房地產業(yè)就顯現出特別意義。只有誠信交易，對業(yè)主來說才能物有所值，居住安全；土地公開、公平、有序交易，才能引入競爭，防止腐敗孳生。人民群眾安居樂業(yè)，就是要全體社會成員“住者有其屋”，房價要適當，大多數人買得起房子，大多數人的福利和生存質量得到改善和提高，社會才能保持安定團結；有了高素質的物業(yè)管理，可以促進鄰里關系和睦、互助互幫、平等友愛、融洽相處；而對土地的科學合理規(guī)劃，可以避免生態(tài)破壞，保持生態(tài)良好。

　　所以可以說，和諧社會是目的，房地產業(yè)的和諧是手段。而明晰產權、完善房地產法規(guī)、提高決策管理部門對房地產業(yè)的規(guī)制效率、有效降低當前房價，是達到房地產和諧的主要途徑。

　　□本報房地產評論員歐陽逸川

　　特約編輯：廣偉