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中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何走出陰影
青島新聞網(wǎng)  2005-02-19 14:15:02 人民網(wǎng)

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  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積弊甚多,因此,解決問(wèn)題必須多管齊下,進(jìn)行系統(tǒng)性的治理。單純由某一個(gè)部門通過(guò)部門規(guī)章規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),難以收到實(shí)效。筆者建議,國(guó)務(wù)院可以設(shè)立“房地產(chǎn)統(tǒng)籌委員會(huì)”,作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)直接向總理負(fù)責(zé)。該委員會(huì)通過(guò)系統(tǒng)化的綜合治理,從根本上扭轉(zhuǎn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。只有實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的民主化
、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化、政府監(jiān)管的中立化,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能步入正軌。

  中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了一系列的波折之后,終于迎來(lái)了又一個(gè)黃金期。 2005 年開(kāi)春,全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高,中部一些欠發(fā)達(dá)地區(qū),房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的徘徊等待之后,也迎來(lái)了購(gòu)銷兩旺的勢(shì)頭。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎步入了快速增長(zhǎng)的階段。

  然而,在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的背后,存在著深刻的危機(jī),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這樣充滿著泡沫。

  首先,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的“寅吃卯糧”,國(guó)家在一次性征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和施工的各項(xiàng)稅費(fèi)之后,房地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得利潤(rùn)幾乎完全歸投資者所有。而按照我國(guó)房地產(chǎn)管理法、土地管理法和其他法律規(guī)定,土地使用權(quán)出讓期限一般為 50 到 70 年。這就意味著,從現(xiàn)在開(kāi)始,各地政府大量出讓的土地將會(huì)在一次性獲得出讓金,用于彌補(bǔ)地方財(cái)政支出之后,在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不能再?gòu)耐恋厥找嬷蝎@取利益,這種法律的剛性約束,決定了地方政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,絕大多數(shù)都屬于短期項(xiàng)目,具有明顯的投機(jī)性。如果不進(jìn)行全國(guó)統(tǒng)一的強(qiáng)制規(guī)劃,那么,中國(guó)在未來(lái) 50 到 70 年將沒(méi)有土地可用。或者說(shuō),今后支撐地方政府財(cái)政的主要收入來(lái)源將會(huì)枯竭,地方政府將會(huì)陷入嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的虛熱現(xiàn)象,說(shuō)明我國(guó)尚未處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展中眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間的關(guān)系,沒(méi)有處理好局部利益和整體利益之間的關(guān)系。

  其次,在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,雖然產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng),但是,上下游之間,開(kāi)發(fā)商、承包商、原材料供應(yīng)商之間沒(méi)有形成良性的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,而是呈現(xiàn)出一種法律地位不平等、信息嚴(yán)重不對(duì)稱的相互欺詐關(guān)系。正是這種不正常的關(guān)系,導(dǎo)致處于下游的房產(chǎn)承包商出現(xiàn)了拖欠農(nóng)民工資的社會(huì)問(wèn)題,也正是這種非競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與土地出讓人之間出現(xiàn)了大量的權(quán)錢交易。這種貌似建立在平等合同關(guān)系基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè),缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本要素,不具有充分的競(jìng)爭(zhēng)性,每一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都伴隨著一系列不公平的交易產(chǎn)生?梢哉f(shuō),中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)成為了當(dāng)今中國(guó)許多社會(huì)問(wèn)題產(chǎn)生的溫床。

  第三,在我國(guó)土地十分緊張的情況下,少數(shù)地方政府盲目?jī)?chǔ)備土地,人為地造成了土地市場(chǎng)的供應(yīng)緊張。這種政府參與炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法,完全背離了政府的職能,違反了國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定。但令人感到奇怪的是,許多地方政府恰恰是打著解決城市居民住房困難的幌子,強(qiáng)迫城市居民拆遷。這種缺乏最起碼政治倫理的行為,居然能夠在某些城市暢通無(wú)阻,其根源就在于政府的權(quán)力缺乏民主約束,老百姓的利益得不到根本保證。

  第四,在城市規(guī)劃過(guò)程中,不少地方政府貪大求洋,在調(diào)整城市整體布局時(shí)過(guò)分依賴外資企業(yè),為了吸引外資,甚至不惜直接或者變相減免國(guó)家的稅收,造成了國(guó)家財(cái)產(chǎn)大量流失。更有甚者,少數(shù)政府官員完全不顧城市規(guī)劃的科學(xué)性和穩(wěn)定性,在部分房地產(chǎn)商的支持下,盲目上馬城市的基礎(chǔ)設(shè)施,給市民帶來(lái)了沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

  第五,部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)炒作概念,進(jìn)行虛假的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),F(xiàn)在,許多開(kāi)發(fā)商為了提高銷售價(jià)格,通過(guò)廣告和媒體宣傳的方式制造噱頭,騙取公眾的信任,還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)雇用幫手,人為制造房產(chǎn)搶購(gòu)風(fēng),抬高城市的房?jī)r(jià)。

  這些行為蘼鄞詠諢故淺ぴ獨(dú)純,稁坐中国的房地产手C≌7⒄勾戳思蟮囊肌U泄夭棵畔勻灰丫⒁獾攪蘇廡┪侍,通过鸭(xì)窨刂仆戀厥褂謾⒔羲醴康夭糯⑶謇碚俜康夭薪槭諧、提高房地产开发商的资质条件等手段,都R品康夭諧≈諧魷值鬧種治侍。但矢`諼銥蠢,甚r穌咚淙荒芄黃鸕揭歡ǖ男Ч,但从长元(dú)純矗巖源癰舊轄餼鑫侍。究其原因抉W謨,諒T┱咼揮鋅悸塹絞諧≈魈宓木災(zāi)魅,脫]鋅悸塹椒康夭顏叩暮戲ㄈㄒ。要想窗b舊轄餼鑫侍猓貢匭氪右韻錄父齜矯嬡朧鄭?/P>

  首先,必須重新審視我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體,最大限度發(fā)揮市場(chǎng)主體的積極性。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中,有些開(kāi)發(fā)商屬于政府改制企業(yè),帶有官商背景;有的則是純粹的民營(yíng)企業(yè)。可是,真正為了解決居民住房而組建的房地產(chǎn)公司在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中并不處于主導(dǎo)地位。換句話說(shuō),那些真正想要解決居民住房困難的企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中寥寥無(wú)幾。那些在房地產(chǎn)市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨的大型房地產(chǎn)企業(yè),帶有明顯的投機(jī)色彩。雖然一些地方政府部門組建了福利房的開(kāi)發(fā)公司,但是這些公司仍然以營(yíng)利為目的,并沒(méi)有從根本上解決城市居民住房難的問(wèn)題。所以,筆者建議,在條件許可的情況下,可以允許城市的企事業(yè)單位在合法取得的土地上,繼續(xù)興建各類福利住房,國(guó)家可以通過(guò)法律明確禁止這類福利住房進(jìn)場(chǎng)交易。必要時(shí),可以鼓勵(lì)城市組建住房合作社,通過(guò)社員的方式建立具有自救性質(zhì)的合作社組織,由住房合作社統(tǒng)一籌劃,共同勞動(dòng)、共同管理,徹底解決城市的住房問(wèn)題。

  第二,理順?lè)康禺a(chǎn)法律關(guān)系,建立科學(xué)高效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈。目前在我國(guó),土地登記、抵押和房產(chǎn)登記、抵押制度極不科學(xué),登記法律關(guān)系和抵押法律關(guān)系中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不平衡,尤其是在房屋登記過(guò)程中,行政機(jī)關(guān)權(quán)力過(guò)大、收費(fèi)過(guò)高,開(kāi)發(fā)商的義務(wù)較輕,而購(gòu)房者的責(zé)任較大。這樣的法律制度設(shè)計(jì),不利于保護(hù)消費(fèi)者,不利于從根本上維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。所以,今后在土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)施工、物業(yè)管理等方面,必須重新確立當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù),從根本上消除房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的問(wèn)題。

  第三,應(yīng)當(dāng)盡快開(kāi)征物業(yè)稅,變政府短期的行政行為為長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展的政府行為。由于我國(guó)存在著事實(shí)上的政府官員任期制度,所以,有些政府官員為了在自己的任期內(nèi)盡快出政績(jī),拼命地進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),竭澤而漁,導(dǎo)致政府后續(xù)發(fā)展乏力,財(cái)政難以為繼。開(kāi)征物業(yè)稅之后,可以變一次性征收為細(xì)水長(zhǎng)流,可以保證地方政府財(cái)政穩(wěn)定增長(zhǎng),也可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展。

  第四,在城市政府工作報(bào)告中,應(yīng)當(dāng)對(duì)城市的規(guī)劃實(shí)施提出明確的要求,應(yīng)當(dāng)在每年一次的人大會(huì)上,由市長(zhǎng)向人大代表匯報(bào)城市規(guī)劃的執(zhí)行情況,防止出現(xiàn)城市規(guī)劃隨意變更,國(guó)家投資被大量占用,城市居民的財(cái)產(chǎn)得不到切實(shí)保護(hù)的現(xiàn)象發(fā)生。必要時(shí),在城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)法定程序批準(zhǔn)以后,分發(fā)給城市居民,由城市居民隨時(shí)監(jiān)督政府的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

  第五,要盡快改變現(xiàn)在的政府土地儲(chǔ)備制度,在堅(jiān)持城市土地國(guó)有化的基礎(chǔ)上,對(duì)那些尚未進(jìn)行土地整治和土地開(kāi)發(fā)的地方,政府規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)首先作出整體規(guī)劃,報(bào)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后,依據(jù)規(guī)劃進(jìn)行長(zhǎng)期開(kāi)發(fā);對(duì)那些已經(jīng)出讓的土地,政府部門不得隨意以社會(huì)公益為目的收回土地使用權(quán)。保護(hù)土地使用權(quán)的穩(wěn)定性,不僅僅在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,而且還能提高政府的信譽(yù)。

  第六,在完善土地拍賣制度的同時(shí),應(yīng)當(dāng)實(shí)行必要的土地開(kāi)發(fā)限制制度。具體地說(shuō),在拍賣價(jià)格上,要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,確定合理的拍賣價(jià)格。對(duì)那些囤積居奇,直接或者變相炒賣地皮的行為,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲打擊,防止海外游資撤離金融市場(chǎng),直接進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,沖擊我國(guó)大型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  第七,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的市場(chǎng)細(xì)分,應(yīng)當(dāng)將房屋開(kāi)發(fā)、房屋中介、房屋銷售代理適當(dāng)區(qū)分開(kāi)來(lái),通過(guò)建立相應(yīng)的規(guī)范市場(chǎng),改善目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的混亂局面。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的某些特殊環(huán)節(jié),政府有關(guān)部門可以通過(guò)制定更為完善的稅費(fèi)政策,鼓勵(lì)并支持部分房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的市場(chǎng)發(fā)育和成長(zhǎng)。

  第八,強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售后服務(wù)義務(wù),防止開(kāi)發(fā)商弄虛作假損害消費(fèi)者的利益。當(dāng)前我國(guó)有家用電器“三包”規(guī)定,但是,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域卻沒(méi)有統(tǒng)一的具有強(qiáng)制力的“三包”規(guī)定。政府有權(quán)機(jī)關(guān)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候,通過(guò)廣泛征求開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的意見(jiàn),盡快制定房屋銷售后服務(wù)規(guī)范,從根本上保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利不受侵害。

  中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)積弊眾多,因此,解決問(wèn)題必須多管齊下,必須進(jìn)行系統(tǒng)性的治理。如果單純由哪一個(gè)部門通過(guò)部門規(guī)章規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),恐怕難以收到實(shí)效。事實(shí)上,中國(guó)人民銀行、建設(shè)部等有關(guān)部委已經(jīng)先后出臺(tái)了十多個(gè)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)定,但是,這些規(guī)定難以形成合力,并從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問(wèn)題。所以,筆者建議,國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)設(shè)立“房地產(chǎn)統(tǒng)籌委員會(huì)”,作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)直接向總理負(fù)責(zé)。該委員會(huì)通過(guò)系統(tǒng)化的綜合治理,從根本上扭轉(zhuǎn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。在我看來(lái),只有實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的民主化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化、政府監(jiān)管的中立化,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能步入正軌。

  (作者:中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授)

  特約編輯:廣偉

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