各項工作還未進(jìn)入實際操作 物業(yè)稅漸行漸近
本報記者胡正榮發(fā)自深圳
據(jù)透露，物業(yè)稅征收的比例將在0.1%~1.5%之間，具體操作比例暫未確定。據(jù)了解，物業(yè)稅的征收對象是商品房的業(yè)主，非商品房將不在其列
2004年年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的物業(yè)稅可能在廣東開始實施的傳聞，最終無聲無息。
2005年年初，物業(yè)稅試點問題已漸漸浮出水面。在日前于北京舉行的中國經(jīng)濟(jì)形勢報告會上，財政部副部長樓繼偉透露，物業(yè)稅正在做模擬測算，不久將在部分地區(qū)開始試點。據(jù)悉，深圳、北京和重慶已成為第一批試點城市，具體試運(yùn)行日期尚未公布。
只做不說
記者在采訪深圳市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人時得知，物業(yè)稅的各項工作還未進(jìn)入實際操作，但已納入了財政部模擬評稅階段，現(xiàn)在深圳市地稅局內(nèi)部正在做這項工作。對于操作的具體內(nèi)容，該負(fù)責(zé)人一再強(qiáng)調(diào)：“現(xiàn)在是保密階段，是只做不說的。”
由于房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，土地占有的稅費名目繁多，是間接造成房價居高不下的因素之一，而物業(yè)稅的開征將在一定程度上降低購房者的購房門檻，由此引起了全社會對物業(yè)稅的高度關(guān)注。
內(nèi)部知情人士透露，物業(yè)稅征收的比例將在0.1%~1.5%之間，具體操作比例暫未確定。據(jù)了解，物業(yè)稅的征收對象是商品房的業(yè)主，非商品房將不在其列。
以此推算，如果是一套價值為100萬元的商品房，按1.5%的比例交納物業(yè)稅，那么每年將繳納15000元的物業(yè)稅款。
根據(jù)物業(yè)稅的繳納原則，不論是自住還是出租，房價不是按買房時的成交價，而是按照政府的評估價來計收。業(yè)主購買的二手房，如果在市場上已升值，則參照升值后的評估價征收。據(jù)介紹，國外已開征物業(yè)稅的國家有一套成熟的操作方法，我國的操作具體規(guī)則還在研討之中。
對物業(yè)稅曾有專門研究的英聯(lián)不動產(chǎn)副總經(jīng)理宋星慧女士，對物業(yè)稅在深圳的開征持保留意見。她認(rèn)為，這將是一個很漫長的過程，因為牽涉到了地價的問題。盡管深圳市地稅局現(xiàn)在在做這項工作，但一直沒有具體措施出臺，政府各部門也未采取相應(yīng)的做法。許多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，物業(yè)稅在今年試運(yùn)行的難度很大，中央各政府部門協(xié)調(diào)需要相當(dāng)長的時間。
影響程度存在分歧
老百姓最關(guān)心的是，征收物業(yè)稅后房價是否真的會降下來。
據(jù)測算，在現(xiàn)行商品房房價中，地價大約占到整個開發(fā)成本的40％左右。如果開征物業(yè)稅，原來要一次性繳納的70年的土地使用費分年支付，初始房價平均將下降40％左右。一套原來需要80萬元才能買下的房子，將來可能只要48萬元就可以入住。對于很多中低收入家庭來說，住房夢將變得更容易實現(xiàn)了。
由此算來，房價確實降下來了，但房價的下降是否會減少購房者的負(fù)擔(dān)呢？宋星慧分析，所謂物業(yè)稅就是把地價分?jǐn)偟揭院笕舾赡昀U的稅里去，使整個開發(fā)成本下降，房價肯定會下降的，就像按揭一樣，首期費用低，但未來費用會增加。對一手房來說，門檻降低了，但未來可能付出的會更多。因為購房人在未來若干年后需要支付的總費用比現(xiàn)在還多，只是目前體現(xiàn)在房價上的看上去少了，因為有一部分轉(zhuǎn)移到物業(yè)稅上去了。
業(yè)內(nèi)普遍流行的一種觀點認(rèn)為，征收物業(yè)稅后，政府取消土地出讓金，把土地出讓金分散到每年的物業(yè)稅里去，因為減少土地出讓金，發(fā)展商成本就減少許多，那么房價就下跌。
但是一些反對者表示，雖然征收物業(yè)稅有助于降低房產(chǎn)開發(fā)的成本，但是住房相對于其他商品來說，對供需關(guān)系更為敏感。只要市場上對房產(chǎn)的需求依然旺盛，房產(chǎn)的價格就不會有大的下滑。另一方面，征收物業(yè)稅后，政府將不能一次性獲得土地出讓收益，這一點將抑制政府大量出讓土地的沖動，從而影響開發(fā)速度和住房供應(yīng)。如果住房的過度供應(yīng)得到控制，反而有可能推高房價。
然而業(yè)界對物業(yè)稅的分歧遠(yuǎn)不止于此。
深圳世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認(rèn)為，國家征收物業(yè)稅并不像坊間傳說的70年的地價分70年收�！暗貎r該怎么收還怎么收。有的人是因為邏輯上的混亂和對國際情況的不了解，才得出減免土地出讓金的說法�！彼M(jìn)一步解釋說：“收取物業(yè)稅在國際上早已通行。在香港地區(qū)，物業(yè)稅叫‘差晌’，每季收月租的三分之一，是一種經(jīng)常性的稅。我們收物業(yè)稅也只能走這條路，對房價來說沒有任何影響�！�
有市場人士認(rèn)為，物業(yè)稅加重了購房者的負(fù)擔(dān)，也壓縮了買方收租的套利空間。如果業(yè)主把成本轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，租房成本也水漲船高。此外，二手房的現(xiàn)值將嚴(yán)重縮水，其幅度保守地估計是15%。僅在深圳一地，這就意味著業(yè)主現(xiàn)有的房產(chǎn)將縮水幾十億元。
然而陳勁松認(rèn)為，目前尚不清楚深圳市正在進(jìn)行的物業(yè)稅模擬測評處在什么樣的階段，但有一個基本的估計是，物業(yè)稅的開征對一、二手樓市不會有任何影響，有物業(yè)就要繳物業(yè)稅。不能擁有的物業(yè)越多，占有的社會資源越多，提供的社會服務(wù)越多，而不付出代價。
背景資料
所謂“物業(yè)稅”，是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高，這個市值是由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估出來的。
物業(yè)稅以土地、房屋為征稅對象，是一種財產(chǎn)稅。它帶來的最重要變化是，以前購房者購房時需要一次性繳納50到70年的土地使用金，征收物業(yè)稅后變?yōu)榘茨甓壤U納。
特約編輯:廣偉
