南方網(wǎng)訊　2004年的樓市在一片“漲價”潮和“斷貨”聲中過去，作為歷年房價穩(wěn)中有降的拐點，讓廣州樓市創(chuàng)造了讓許多業(yè)內(nèi)人都沒想到的輝煌。展望2005年，廣州樓市的走勢如何？記者日前采訪了廣州多家房地產(chǎn)中介研究機構(gòu)及多位專家，請他們共同為今年的樓市趨勢把脈。

　　房價走勢　穩(wěn)中有升　漲幅4％－10％

　 　對于房地產(chǎn)市場，人們最為關(guān)心的無疑是樓價走勢問題，“升了”、“降了”都牽動著人們的神經(jīng)。據(jù)房管局統(tǒng)計，2004年廣州十區(qū)一手住宅價格升幅達(dá)18.8％，但2005年，各大地產(chǎn)商都在加緊開發(fā)和推貨，集中供應(yīng)狀況已初現(xiàn)端倪。那么，樓價到底會怎樣走呢？

　　在記者采訪中，大多數(shù)中介研究機構(gòu)均表示，2005年廣州樓價將穩(wěn)中有升，許多機構(gòu)和行家甚至預(yù)測了具體的漲幅，中原地產(chǎn)認(rèn)為將上漲約4％，方圓地產(chǎn)預(yù)測上漲10％左右，而同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文甚至大膽預(yù)言，廣州未來五年沒有什么因素可以使樓價下跌，如果廣州的經(jīng)濟(jì)仍然達(dá)到二位數(shù)字的增長，樓價也會這樣發(fā)展。

　　方圓地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，市政府在2005年的基礎(chǔ)建設(shè)方面，還將投入巨額資金修建地鐵、火車站等多項重大市政工程，今年的經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)保持高速發(fā)展，這為房價小幅上揚提供了支撐的基礎(chǔ)；“亞運會”給廣州塑造的是一個大廣州的概念，從北京亞運會及奧運會的發(fā)展經(jīng)驗及趨勢來看，廣州樓價還有上升空間。

　　趙卓文認(rèn)為，房價漲跌是周期性的，前幾年廣州房價下滑，而2004年止跌回升后進(jìn)入一個樓價上升周期，未來五年都將穩(wěn)中有升；另外土地資源日益稀缺，不會像以往那樣低成本和大規(guī)模地開發(fā)，廣州的樓市往精品模式走，同時建材等成本不可能下跌，這都帶動價格上揚。

　　區(qū)域熱點

　　南海和市橋崛起

　　中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為，2005年廣州樓市將繼續(xù)延續(xù)多區(qū)域“泛熱時代”，這是與廣州市“東進(jìn)、南拓、西聯(lián)、北優(yōu)”規(guī)劃戰(zhàn)略的全面鋪開相關(guān)聯(lián)的，但“東、南”兩個熱點區(qū)域仍會相對突出一些。

　　方圓地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，南海樓市受“大廣佛圈”及相關(guān)交通建設(shè)的影響，開始進(jìn)入快速發(fā)展時期，雅居樂、中海、萬科、祈福等各大地產(chǎn)巨頭都已屯兵該地，預(yù)計2005年下半年該地開始涌現(xiàn)一些大盤，推動整個南海樓市。番禺樓市隨著新光大道、新火車站、亞運村(選址廣州新城的)建設(shè)以及地鐵三號線的即將通車，市橋樓市將大大受益，市橋至南沙板塊的房地產(chǎn)將在廣州樓市中崛起。

　　趙卓文也十分看好“大廣佛圈”，他認(rèn)華南板塊未來三年基本上就過了高峰期，南沙也只是序幕，而2004年南海和佛山的土地儲備非常多，包括萬科等巨頭在南海的項目，未來南海和佛山對珠三角的輻射會非常強，這是廣州未來最重要的一個板塊。

　　另外，讓業(yè)內(nèi)人士看好的小區(qū)域熱點還有珠江新城板塊、廣園東板塊、白云大道北板塊、琶洲板塊、金沙洲板塊等等。　

　　產(chǎn)品趨勢

　　公寓與大戶型同熱　甲級寫字樓井噴

　　對于2005年樓市產(chǎn)品類型的發(fā)展趨勢，行家們也進(jìn)行了預(yù)測。

　　方圓地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，公寓將成為2005年樓市的一個亮點，他分析，2004年，雙子星城、雙城國際、錦洲國際公寓等小戶型相繼熱賣，目前內(nèi)部認(rèn)購的馬賽國際公寓認(rèn)籌也十分踴躍。2005年，海珠、天河、越秀等區(qū)域均有不少小戶型投資公寓將陸續(xù)推向市場，預(yù)計小戶型投資公寓將再度成為市場熱點。

　　而中原地產(chǎn)有關(guān)研究人士指出，在2004年，人們在選擇樓盤時已經(jīng)從小康型向舒適性轉(zhuǎn)變，大戶型的住宅目標(biāo)客戶基本上為自住型買家，特別是二次置業(yè)人士，2005年大戶型住宅的需求還將持續(xù)，像合生、富力、新世界、城建、保利、雅居樂等巨頭均不斷推出中大戶型產(chǎn)品，大戶型和裝修標(biāo)準(zhǔn)提升仍會繼續(xù)流行。

　　中原和方圓的研究人士均指出，2005年、2006年將是廣州甲級寫字樓的井噴供應(yīng)年，廣州的不少甲級寫字樓在2004年出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，寫字樓市場出現(xiàn)回暖局面。在2005年，多個大型的甲級寫字樓項目進(jìn)入市場，如位于天河路的壬豐大廈、正佳東翼寫字樓廣晟大廈、天河北天譽三期、金海大廈、盤活中的中誠廣場、大鵬國際廣場、以及珠江新城的寫字樓等。這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，重視高科技高智能化，在規(guī)劃設(shè)計配套上也各有特色，更強調(diào)生態(tài)辦公、休閑辦公等理念。由于這些寫字樓項目的起點都非常高，而且規(guī)模亦十分龐大，它們的入市將對整個廣州的寫字樓市場有明顯的提升作用，但同時也讓人擔(dān)心在供應(yīng)洪峰之中市場的承接力問題。

　　本報記者　嚴(yán)家森

　　■另類觀點

　　房價回落的可能性更大

　　在眾多專家預(yù)測今年樓市一片“漲”聲中，寒桐房地產(chǎn)投資顧問公司韓世同卻認(rèn)為2005年樓價即將回落。他分析，2004年樓價上漲表面看是建材漲價和發(fā)展商聯(lián)手炒作帶動的，實際上是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢由通縮向通脹變化而帶來的結(jié)果。而目前宏觀調(diào)控已經(jīng)開始奏效，表現(xiàn)為貨幣供應(yīng)減少、物價回落，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢有可能重新回到通縮和下降的態(tài)勢，在這種情況下，廣州樓市要持續(xù)上升的可能性是不大的，尤其是加息和對投資性購房貸款的限制，都將會對樓價和購房需求產(chǎn)生較大的影響。

　　韓世同還進(jìn)一步分析，2004年下半年廣州樓價已有回落的跡象，8月起持續(xù)3個月樓價盤桓，11月樓價雖比前幾個月有所上升，但12月又有所下跌。而且從全年分析，廣州樓價與成交量的關(guān)系是一種負(fù)相關(guān)的關(guān)系，樓價上升成交量就會下降，而成交量上升樓價就會下降。廣州是一個以自住型購房者為主導(dǎo)的成熟市場，缺少國際游資入市炒樓，因此，除非國家對房地產(chǎn)的政策重新放寬和對貨幣的控制重新放開，廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，否則，房價回落比上漲的可能性更大。

　　特約編輯：廣偉