城市房價與居民收入失衡
     關(guān)注房地產(chǎn)“市場失靈”

　　新華報業(yè)網(wǎng)訊 近年來部分城市房價漲得過快、房價過高，已是一個不爭的事實(shí)。今年前三季度，南京江南八區(qū)商品房價達(dá)到5397元，漲幅超過17%，位居全國第二；與此同時，我省其它大中城市也出現(xiàn)了類 似情況。在近日舉行的2004年秋季江蘇經(jīng)濟(jì)形勢分析會上，不少專家學(xué)者直言，這種市場態(tài)勢會造成兩種后果：一是房地產(chǎn)市場的泡沫可能不斷擴(kuò)大，市場風(fēng)險進(jìn)一步積累；二是相當(dāng)多的中低收入者缺乏“小康水平住房”的現(xiàn)實(shí)購買力。
　　“當(dāng)前動輒五六千元每平方米的房價，是很不合理的”。省社科院院長宋林飛教授算了一筆細(xì)賬：小康住房標(biāo)準(zhǔn)大約是人均建筑面積30平方米。一個3—4口人的家庭，一套小康標(biāo)準(zhǔn)住房的價格達(dá)到50萬至70萬元，許多普通市民家庭只能望房興嘆。問題的要害是房價收入比過高。

　　據(jù)介紹，目前美國的平均房價收入比是3∶1左右；日本的平均房價收入比在4∶1以內(nèi)；聯(lián)合國公布的合理的房價收入比為2—3∶1，這是世界住房價格的普遍規(guī)律；世界銀行則認(rèn)為，要控制在5∶1以內(nèi)。然而，對于南京來說，相當(dāng)多的家庭甚至達(dá)到了13∶1左右，這就嚴(yán)重影響了小康生活的質(zhì)量。大部分市民將消費(fèi)集中到購房上，甚至用畢生的積蓄也難以購買一套住房，勢必減少諸如教育、醫(yī)療、旅游等方面的消費(fèi)，會給社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來負(fù)面影響；由此帶來的高居住成本也抬高了城市的進(jìn)入門檻，在一定程度上影響了農(nóng)民向城市的流動，不利于積蓄城市發(fā)展的后勁。

　　現(xiàn)階段城市房價收入比為什么嚴(yán)重失衡？宋林飛坦言：直接的原因是開發(fā)商追求暴利，而深層次的原因是房地產(chǎn)市場混亂、無序，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念講，這是“市場失靈”。社會上有種說法，房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，目前來說這個話并不過分。以前文件確定的房地產(chǎn)合理利潤上限是8%，而現(xiàn)在往往是20%—30%，有的樓盤利潤率甚至達(dá)到了50%以上。房價的確定沒有嚴(yán)格的成本核算，部分樓盤同一期商品房每平方米價格竟然相差300元、500元，甚至1000元左右。相形之下，一大批急需購房的市民實(shí)在是“囊中羞澀”，無力承受。

　　宋林飛認(rèn)為，要讓普通市民在城市化過程中得益，并且多得益，而不應(yīng)讓他們過多地承受城市建設(shè)的成本。有人也許想不通：“現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，房價怎么能管呢？”但是從西方國家的經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)看，政府在市場經(jīng)濟(jì)的“有所為”就是及時解決“市場失靈”的種種問題�！胺康禺a(chǎn)開發(fā)商不要聽到遏制房價的呼聲就反感，要知道只有房地產(chǎn)市場正常化才能持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的暴利是不會持久的，暴利必然帶來房地產(chǎn)泡沫，泡沫積聚到一定程度就有破裂的危險，政府部門面對此種市場失靈的情況應(yīng)該及時進(jìn)行調(diào)控”。

　　對于具體調(diào)控的措施、調(diào)控的辦法，宋林飛教授提出，應(yīng)圍繞土地制度創(chuàng)新入手，首當(dāng)其沖的是要改革土地貯備與拍賣制度，土地出讓不搞“一刀切”。當(dāng)前地方政府壟斷土地一級市場，通過招掛拍的方式出讓土地，誰出價高就賣給誰，造成了近年來不少城市土地出讓屢創(chuàng)天價，增加了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，構(gòu)成了房價上漲的一個重要原因。高房價又帶動了同一區(qū)域地價的上漲，從而形成了惡性循環(huán)。

　　他建議，用于房地產(chǎn)的土地應(yīng)該“分級”，將單一的土地貯備制度多元化，住房開發(fā)用地可分為商業(yè)性用地、公益性用地和介于兩者之間的用地。商業(yè)性用地可選擇環(huán)境、區(qū)位比較好的地塊進(jìn)行高檔住宅開發(fā)，誰出價高就賣給誰；而公益性用地類似于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房土地出讓方式，用于低收入家庭住房建設(shè)，不但要看誰出價多少，還要看房價是否合理；而介于兩者之間的半商業(yè)性用地應(yīng)占據(jù)大頭，為中等收入階層的市民提供住房，在土地出讓時進(jìn)行綜合評價，從出價高低、開發(fā)后售房價格高低等多個方面綜合評估定向拍賣。通過上述三個手段完善土地貯備體系和供應(yīng)體系，使房價合理化。此外，還要加強(qiáng)成本核算，物價部門應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行成本監(jiān)督，核定合理的建設(shè)成本，限制暴利，控制房價；同時也應(yīng)盡快試點(diǎn)物業(yè)稅，以壓縮高房價中的土地成本。

 作者:李揚(yáng)
特約編輯：廣偉