案由：房產公司破產清償中，購房者的生存利益和造房者的經營利益發(fā)生沖突
　　啟示：消費者的權益在這類案件中還不能得到特殊保護，因此，更需警惕期房抵押引起的風險

　　上海萊興中心商辦樓1995年底就已經結構封頂，矗立在繁華的鬧市。然而，對于那些幾年前購買這里期房的業(yè)主而言，它卻只能意味著無 奈與遺憾。

　　開發(fā)商落“擔保陷阱”
　　萊興中心的開發(fā)商上海萊興房產公司成立于1993年，由滬港兩家公司共同投資組建。此后，萊興公司經營起一棟外銷內資公寓萊興苑和一棟外銷商辦樓萊興中心。萊興苑在1999年底銷售完畢且全部入住，萊興中心卻自1995年底結構封頂后停滯下來。而其中的31套房屋已經預售，一些來自香港、新加坡的購房者已經支付了數十萬甚至一兩百萬元的購房款。
　　更大的變故也隨后發(fā)生。1998年，萊興公司的滬港投資雙方同意將萊興中心兩個半個樓面計3000多平方米的房產為寧波帝力集團提供抵押擔保。擔保的內容是帝力集團公司委托廈門某公司進口蛋氨酸的業(yè)務。作為提供擔保的條件，寧波方承諾將1500余萬元資金匯入萊興公司的賬戶。
　　但是，港方在簽訂合同時，擅自在蛋氨酸委托進口協議之上擴大了擔保范圍，增加了豆粕購銷協議這項新業(yè)務。而寧波帝力集團既沒有完成這兩項協議規(guī)定的義務，也沒有將承諾的資金匯入萊興的賬戶。這就導致萊興公司的在建房屋被廈門市中級法院采取強制執(zhí)行措施，萊興中心商辦樓52.2%約1.68萬平方米的房地產被拍賣，造成萊興公司直接損失達9800余萬元。
　　陷入困境的萊興公司資不抵債，于是向法院申請破產。經過資產清理，萊興公司破產資產總額為3051萬余元，經過拍賣變現后為2965萬余元。而由于預售萊興中心的債權人就有25家，債權合計2547萬余元，工程建造者等9家單位申報的債權合計更達到5252萬余元。顯然，購房者的資金已經不可能全部追回。

　　建房者應優(yōu)先受償？
　　萊興公司的債權人主要是購房者和工程建造者。
　　在申報債權過程中，作為萊興中心承包方工程款的債權人，上海某建筑工程公司提出，根據我國《合同法》286條的規(guī)定，被萊興公司拖欠的工程款，應該在拍賣的價款中優(yōu)先受償。
　　但這一規(guī)定能否在這樁破產案件中具體適用，有不少實際問題。比如，有的法官就認為，沒有竣工的工程款不能享有優(yōu)先權。建筑公司與萊興公司簽訂合同是在1995年，法官對《合同法》第286條有沒有溯及力還存在爭議。
　　另一方面，眾多境外購房者的權益由于萊興公司不能交房已經蒙受損失，對于這些消費者的權益，又能不能給予特殊保護呢？
　　如果按照《合同法》第286條的規(guī)定，購房者將排在工程款之后用剩余破產財產按比例受償。這樣，他們只能得到極少甚至根本不能得到清償，這種做法有法律依據，但不合情理。
　　另一種看法則認為，如果工程款優(yōu)先受償，等于是用購房者的資金清償萊興公司的債務，這嚴重違背了消費者權益特殊保護的法律規(guī)定。
　　因為購房者的利益是屬于生存利益，而承包方的利益屬于經營利益，兩者相比，自然應該是生存利益優(yōu)先于經營利益。我國的物權法權威、中國社會科學院法學研究所梁慧星研究員就曾提出，要保護消費者的權益，就應該考慮讓消費者優(yōu)先受償。然而，這樣的觀點雖然合情，卻只停留在學術討論的階段，沒有明確的法律規(guī)定。
　　最后，法官采取了一律“均分”的辦法，破產資產去掉破產費用后，所有債權人按照同樣的比例公平清償。最后的清償比例是30.9922%。也就是說，購房者僅收回了大約3成的已付房款。據了解，這樣的清償比例，在破產案件中還算是比較高的。

　　購房者需警惕風險
　　“現在又是一輪購房熱潮，市中心推出的期房常常很快被搶購一空，購房者似乎也不擔心有什么風險。”主持辦理這樁破產案件的法官認為，人們對于房產、尤其是期房風險的認識很不夠。
　　據了解，類似這樣的房產公司破產的案件并不多見，然而，根據我國《擔保法》和最高院對《擔保法》的司法解釋，期房也可以為他人設置抵押，這就無疑給購房者增加了風險。如萊興公司就是因為抵押擔保中出現問題，資產被廈門法院強制執(zhí)行而破產。而在破產過程中，消費者的權益也并沒有法律上的特殊保護。因此，一旦房產公司破產，購房者的資金就更加覆水難收了。

　特約編輯：廣偉