寒流的來(lái)襲，讓省城長(zhǎng)沙的天氣驟然降了許多，讓人們深切地感受到了冬天的寒凜。
地產(chǎn)界也正迎來(lái)自己的寒冬，先是銀行緊縮信貸的政策面消息傳來(lái)，接下來(lái)的加息和進(jìn)入加息周期的預(yù)期也猶如雪上加霜令房產(chǎn)企業(yè)冷上加冷。
“寒冬”已經(jīng)來(lái)臨，能不能度過(guò)這個(gè)“寒冬”，在明年春暖花開(kāi)時(shí)綻放
，已成為大大小小的地產(chǎn)業(yè)老總們不得不面對(duì)的“命題”。
我們可以預(yù)測(cè)：有一些沒(méi)有資金實(shí)力的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)如果沒(méi)有能力筑起一個(gè)擋風(fēng)的“巢”，將會(huì)在這個(gè)寒冷的“冬天”里像寒號(hào)鳥(niǎo)一樣被“凍死”。
我們可以預(yù)測(cè)，這個(gè)“冬天”一些財(cái)力中等的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)將選擇到“市縣”去覓食以緩解漫長(zhǎng)的冬季的饑餓感。
我們可以預(yù)測(cè)，這個(gè)“冬天”將成為實(shí)力強(qiáng)勁的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)“蓄勢(shì)”的大好機(jī)會(huì)，他們將會(huì)在這個(gè)“冬天”里蘊(yùn)積力量，在春暖花開(kāi)時(shí)厚積薄發(fā)，完成新一輪的行業(yè)洗牌。
冬天是一個(gè)嚴(yán)酷的季節(jié)，也是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的季節(jié)。房地產(chǎn)的“冬天”也是如此，人們也在期待，經(jīng)過(guò)這次寒冬的洗禮后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能消除更多的泡沫、能走上更理性的行業(yè)復(fù)興之路。
而冬天對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)持幣待購(gòu)的觀望“良機(jī)”，因?yàn)槭遣皇切诺眠^(guò)的實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司，能不能捱過(guò)這個(gè)“嚴(yán)冬”便是一個(gè)很好檢驗(yàn)。
緊縮信貸給地產(chǎn)“降溫”
今年出臺(tái)的一系列以抑制房地產(chǎn)過(guò)熱為目的的宏觀調(diào)控措施，效果顯著，前三季度長(zhǎng)沙樓市明顯降溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與年初的同比增長(zhǎng)有所下降，完成土地開(kāi)發(fā)面積也比上年同期減少。
自去年６月發(fā)布１２１號(hào)文件以來(lái)，人民銀行等金融主管部門(mén)又相繼出臺(tái)了一系列的緊縮信貸，嚴(yán)格資金管理的政策，如提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目自有資金比例，清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款難度有一定程度的增加。另一方面也是由于貸款難度加大，企業(yè)加大了市場(chǎng)銷(xiāo)售的力度。這些都影響了企業(yè)的開(kāi)發(fā)后勁。
此外，由于開(kāi)發(fā)量降低，在售房產(chǎn)項(xiàng)目獲得很好的消化，截至９月底，全市空置商品房面積為與上一季度相比分別下降８．９％和１１．２％。
專(zhuān)家表示，雖然投資增速降低，全市開(kāi)發(fā)投資、施工面積、竣工面積等開(kāi)發(fā)指標(biāo)同比都仍然保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，同時(shí)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額保持了同步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售價(jià)格上揚(yáng)，空置面積與上一季度相比出現(xiàn)了下降，這表明，目前我市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)仍然處于一個(gè)比較活躍的階段。但從一些先行指標(biāo)來(lái)看，本年購(gòu)置土地面積、完成土地開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的后勁。
央行加息對(duì)小開(kāi)發(fā)商是“雪上加霜”
�。保霸拢玻谷�，央行宣布，從該日起將１年期基準(zhǔn)存款利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，至２．２５％，同期貸款利率也上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，至５．５８％。更有專(zhuān)家稱(chēng)，央行有可能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候再加息。
利率只是房地產(chǎn)市場(chǎng)眾多影響因素中的一個(gè)，而且利率在一定范圍內(nèi)的調(diào)整所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本和消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的提高也并不是想象中那么驚人。利率水平提高２７個(gè)基點(diǎn)帶來(lái)公司營(yíng)運(yùn)成本的增加為０．２％；利率水平提高２７個(gè)基點(diǎn)，帶來(lái)２０年期按揭貸款按等額還款法計(jì)算的月還款額增加僅為２．２７％，按遞減還款法計(jì)算的月還款額增加僅為１．８％。就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，央行加息對(duì)正規(guī)運(yùn)營(yíng)的名牌企業(yè)來(lái)說(shuō)影響不大，甚至可以說(shuō)是有利的。但是對(duì)于一些實(shí)力不強(qiáng)的小公司，或者是投機(jī)性投資的項(xiàng)目公司，如果資金過(guò)于依賴(lài)銀行貸款，項(xiàng)目運(yùn)作就會(huì)受到重創(chuàng)，甚至被迫停工。
因此可以說(shuō)，加息的另一結(jié)果將會(huì)使那些以投機(jī)為目的，經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)感受到更大的經(jīng)營(yíng)壓力，促成行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，使行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。而低素質(zhì)企業(yè)的退出將為優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展提供更大的發(fā)展空間。
土地大限，“走出去”會(huì)成為市場(chǎng)趨勢(shì)
“８．３１”土地大限之后，地產(chǎn)業(yè)肯定要重新洗牌，項(xiàng)目公司將會(huì)減少，留下的是少而精的有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，機(jī)會(huì)主義和投機(jī)型的開(kāi)發(fā)公司將面臨退市。另外，值得關(guān)注的是，開(kāi)發(fā)商為了突破土地和資金瓶頸，開(kāi)始布署“全省戰(zhàn)略”，異地開(kāi)發(fā)風(fēng)生水起。長(zhǎng)沙地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已有紛紛向市州市場(chǎng)擴(kuò)展的行動(dòng)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“８·３１”為房地產(chǎn)公司規(guī)模化，品牌化和跨地域發(fā)展降低了政策門(mén)檻，異地開(kāi)發(fā)將成為趨勢(shì)。通過(guò)產(chǎn)品聚焦實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化，通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品類(lèi)型化，通過(guò)跨地域開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�，通過(guò)一致化管理實(shí)現(xiàn)品牌連鎖化，這是異地開(kāi)發(fā)取得成功的前提。當(dāng)然各個(gè)公司都有自己不同的特點(diǎn)，簡(jiǎn)單的模仿并不一定能成功。當(dāng)然，不能低估異地開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)于城市、地段的選擇一定要慎重。
可以預(yù)見(jiàn)，“新政”將為“空手套白狼”和“以小博大”的模式劃上句號(hào)，“品牌＋實(shí)力＋產(chǎn)品”將成為房地產(chǎn)界的全新制勝組合與方向標(biāo)。
近期投資房產(chǎn)適宜中長(zhǎng)期
對(duì)央行的加息，房產(chǎn)投資置業(yè)者又該如何應(yīng)對(duì)呢？市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士分析認(rèn)為：加息后的房產(chǎn)投資不宜進(jìn)行短期的投資或投機(jī)行為，而更適合于房產(chǎn)的中長(zhǎng)期投資。
雖然加息會(huì)直接影響房地產(chǎn)的成本投入，但這在短期內(nèi)并不會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格往上漲。相反，加息短期內(nèi)會(huì)使房產(chǎn)價(jià)格往下拉一點(diǎn)。這取決于三點(diǎn)：一是長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過(guò)多年的上漲后目前已經(jīng)處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是從短期的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)供給來(lái)看，空置率居高不下，人們可以選擇的購(gòu)房空間仍然較大；三是由于自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率還有上調(diào)的可能，將會(huì)分流一部分投機(jī)者。不過(guò)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)沙的城市建設(shè)在繼續(xù)推進(jìn)，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，利率也相應(yīng)地有周期性無(wú)論是國(guó)家宏觀政策的調(diào)整還是央行利率的調(diào)整，都是為了配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)有其自身的發(fā)展周期，這就決定了利率的變動(dòng)也會(huì)有一定的變動(dòng)周期。在短期內(nèi)，利率再上調(diào)的預(yù)期是比較強(qiáng)烈的，這樣，房產(chǎn)投資的貸款成本必然是增加無(wú)疑。但是，從中長(zhǎng)期來(lái)看，由于我國(guó)實(shí)現(xiàn)浮動(dòng)利率制，在１５年甚至２０年的貸款期限內(nèi)將會(huì)面臨多個(gè)利率周期。從利率周期變化來(lái)看，我們可以將這種成本負(fù)擔(dān)看為比較平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會(huì)享受低利率的優(yōu)惠，這就不能簡(jiǎn)單以短期利率上升來(lái)評(píng)估整個(gè)貸款期限１５年或２０年成本增加多少�！醣緢�(bào)記者
易理剛
特約編輯：廣偉
