今年9月3日，建設(shè)部發(fā)布的修訂后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)明確規(guī)定：開發(fā)商必須在房屋交付使用之日起90日內(nèi)，為購(gòu)房人辦下房產(chǎn)證。由于開發(fā)商的原因，購(gòu)房人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房產(chǎn)證的，除雙方有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因房產(chǎn)證未能辦理導(dǎo)致的房產(chǎn)交易糾紛北 京早已屢見不鮮，業(yè)主入住后很久拿不到產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象極其普遍，因此《辦法》的出臺(tái)引起媒體極大關(guān)注。然而，買房辦證的事情并沒有想象的那樣簡(jiǎn)單。筆者經(jīng)過對(duì)有關(guān)各方進(jìn)行核實(shí)，“90天辦證”至少在北京還有很大的困難。那么，房產(chǎn)證究竟為何難辦？“90天”的時(shí)限規(guī)定到底有沒有可操作性？《辦法》又將對(duì)房屋交易買賣產(chǎn)生怎樣的影響呢？

　　房產(chǎn)證為何如此難辦

　　筆者從北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)得知，今年上半年，消費(fèi)者買房后未能按時(shí)或者根本沒有拿到房產(chǎn)證的投訴有30起，占房地產(chǎn)類投訴的10%。同時(shí)，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前京城約有30%的業(yè)主不能及時(shí)拿到房產(chǎn)證。

　　在今年年初，法院判決的一起有關(guān)房產(chǎn)證的相關(guān)案例中，被告北京首元房地產(chǎn)開發(fā)公司，因未按合同約定期限為原告購(gòu)房人王女士辦理房產(chǎn)證，而被法院判令其限期為王女士辦理房產(chǎn)證，并按已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，賠償王女士逾期辦證的違約金15萬余元。從本文所列舉的典型案例不難看出，產(chǎn)權(quán)證不僅僅牽涉到廣大業(yè)主的利益，同時(shí)作為開發(fā)商，也要時(shí)不時(shí)品嘗“產(chǎn)權(quán)證難辦”結(jié)出的苦果。那么產(chǎn)權(quán)證究竟為何如此難辦？經(jīng)調(diào)查，筆者認(rèn)為主要是由以下幾點(diǎn)原因造成的。

　　違法、違規(guī)項(xiàng)目，無法辦理產(chǎn)權(quán)證。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中，一旦出現(xiàn)違法建設(shè)、違規(guī)操作的情況，開發(fā)商想要順利辦下大產(chǎn)權(quán)(即整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)證)，基本不可能。違法、違規(guī)情況包括：

　　(1)利用集體所有土地開發(fā)的項(xiàng)目；

　　(2)未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目；

　　(3)項(xiàng)目未取得規(guī)劃審批或超出規(guī)劃審批；

　　(4)沒有預(yù)售許可證；

　　(5)未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋；

　　(6)土地或房屋未解除抵押的；

　　(7)開發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的。

　　以上七條，都是直接影響開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)的“致命傷”。這些問題一天得不到解決，大產(chǎn)權(quán)就一天辦不了。如果大產(chǎn)權(quán)辦不下來，小業(yè)主們的房產(chǎn)證就無法辦理，開發(fā)商只能一拖再拖。因此，一些業(yè)主三五年都拿不到自己的產(chǎn)權(quán)證也就不足為怪了。而在目前有關(guān)產(chǎn)權(quán)證糾紛中，有相當(dāng)部分均是由以上因素造成的。

　　程序繁瑣，超限辦理實(shí)屬無奈。據(jù)調(diào)查，在開發(fā)商按揭貸款售房的操作過程中，按照銀行的規(guī)矩，開發(fā)商需要在貸款銀行押一筆保證金。一旦業(yè)主拖欠銀行還款，銀行將直接從保證金中劃款來彌補(bǔ)損失，直到業(yè)主將房產(chǎn)證抵押到銀行，開發(fā)商才能解除保證責(zé)任。因此，為了盡早解除保證責(zé)任，拿回資金，開發(fā)商往往在購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中特別約定由業(yè)主委托開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)、代繳各項(xiàng)稅費(fèi)，以便盡早辦下產(chǎn)權(quán)證。但是，一個(gè)沒有“致命傷”的項(xiàng)目，開發(fā)商又積極履行配合業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，業(yè)主們是否就能在90日內(nèi)得到房產(chǎn)證呢？結(jié)果仍是“不可能”。

　　某合資開發(fā)公司權(quán)屬開發(fā)部劉經(jīng)理介紹說，一般情況下，從項(xiàng)目完工，到開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)證，有以下幾個(gè)步驟：首先，開發(fā)商要申請(qǐng)市建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，取得竣工驗(yàn)收備案表，這大約需要一個(gè)月的時(shí)間；其次，竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)商要聘請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)測(cè)，出具測(cè)繪報(bào)告和圖表。根據(jù)項(xiàng)目大小和戶型的復(fù)雜程度，大約需要兩個(gè)星期到一個(gè)月時(shí)間不等；第三，到土地管理部門申請(qǐng)核實(shí)地價(jià)款，簽訂土地出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議，即核實(shí)項(xiàng)目的實(shí)際面積是否超出了土地出讓合同中批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)補(bǔ)繳或退還多少土地出讓金。補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)過層層審批，按土地管理部門的受理時(shí)限，需要40個(gè)工作日，也就是大約兩個(gè)月；第四，在以上三步都完成后，開發(fā)商才可以到房管部門申請(qǐng)辦理大產(chǎn)權(quán)，一般還需要一個(gè)月。通常情況下，第一、二步在交房前就應(yīng)該完成，因此，開發(fā)商在交房后到取得大產(chǎn)權(quán)至少還需要三個(gè)月的時(shí)間。完成了上述工作，開發(fā)商才可以開始協(xié)助小業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，所以，要在90天內(nèi)就讓小業(yè)主拿到產(chǎn)權(quán)證，可能性不大。

　　“人手吃緊”是影響相關(guān)部門辦證速度的最大瓶頸。筆者首先采訪了某區(qū)房管交易部門的一位工作人員，得到了這樣的答復(fù)：在資料齊全的情況下，單件項(xiàng)目核發(fā)房產(chǎn)證從申報(bào)到發(fā)證，理論上講，只需要20個(gè)工作日。但是，筆者在市房管部門發(fā)現(xiàn)，在這里辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間卻相對(duì)較長(zhǎng)。首先，申請(qǐng)小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，都會(huì)拿到一張收件單，上面有接到申請(qǐng)資料的時(shí)間，并且寫明，在兩個(gè)月后可到市房管部門查詢辦理結(jié)果，如果遇到國(guó)家法定節(jié)假日，則往后順延；其次如果申請(qǐng)事項(xiàng)中涉及上報(bào)審批、外部征詢意見、補(bǔ)充申辦材料、繳費(fèi)等環(huán)節(jié)，則辦理時(shí)限即時(shí)中止，辦結(jié)日期也相應(yīng)順延。也就是說，在市房管部門辦理小產(chǎn)權(quán)，至少也需要60天的時(shí)間。

　　據(jù)了解，由于各區(qū)縣和市房管部門辦理產(chǎn)權(quán)的科室一般只配備兩到三人，辦證人員同時(shí)還要參加機(jī)關(guān)里面的所有活動(dòng)，平均下來每個(gè)辦證人員要面對(duì)數(shù)十個(gè)樓盤項(xiàng)目和與日俱增的二手房過戶辦證工作，因此對(duì)上萬個(gè)小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證辦理，其工作量可想而知。

　　維權(quán)意義大于操作性

　　綜合筆者對(duì)相關(guān)開發(fā)上級(jí)政府部門的采訪，要在90天內(nèi)為業(yè)主辦下小產(chǎn)權(quán)，確實(shí)比較困難，難怪有些開發(fā)商表示，寧肯不賣房，也不能把這一時(shí)限寫進(jìn)合同。

　　據(jù)此，北京隆安律師事務(wù)所資深律師陳旭在接受筆者采訪時(shí)提出，雖然此次《辦法》的出臺(tái)有關(guān)部門是出于好意，但卻有些“脫離實(shí)際”。首先，2003年6月實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)中就已經(jīng)對(duì)此做出了規(guī)定。而司法解釋效力要大于行政法規(guī)效力，所以修正令在該條款的修改上并無新意。此外，開發(fā)商在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，都會(huì)把辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間在合同中進(jìn)行約定。即使業(yè)主有所不滿，也只能接受。否則，只能不買。陳旭律師認(rèn)為，此次《辦法》的出臺(tái)，對(duì)購(gòu)房人而言，實(shí)際操作性較弱。但他同時(shí)表示，“新辦法”的實(shí)際操作性不強(qiáng)并不意味著開發(fā)商就可以不受約束，任意拖延辦理時(shí)間。同時(shí)，作為廣大業(yè)主來說，積極利用“新辦法”的相關(guān)規(guī)定維護(hù)自身的權(quán)益是完全可行的。

　　如果某些開發(fā)商繼續(xù)沿襲以往的做法，堅(jiān)持不把為業(yè)主辦下房產(chǎn)證的具體期限寫進(jìn)合同，他就會(huì)發(fā)現(xiàn)，“90天”的緊箍咒已經(jīng)自動(dòng)套到了自己的頭上。因?yàn)�，《辦法》第十二條第二款和高院《司法解釋》第十八條所表述的正是合同法中的“意思自治”原則，即只要雙方的約定不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)范，就依約定執(zhí)行，否則依有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定……因此，如果開發(fā)商在合同里沒有約定具體時(shí)限，那么即表示他將完全受到兩個(gè)法條的約束。業(yè)主一旦由于開發(fā)商的原因沒能在交房后90天內(nèi)取得房產(chǎn)證，便可以要求開發(fā)商依法承擔(dān)違約責(zé)任。 作者：殷蘇峰 柴欣媛

　　特約編輯：倪振強(qiáng)