如何跨過二手房陷阱？

　　■看房：驗明產權是關鍵

　　決定購房之前，一定要驗明所購房屋的產權現狀。產權不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是市民在購房時最容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產生購房風險的根源。

　　專家提示：買房一定要看土地、房屋產權的關系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一 房兩賣；審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性。注意產權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等；要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經濟適用住房。集資房需要單位蓋章后才能真正上市交易，而經濟適用住房要住滿5年才能上市交易。

　　■簽合同：確認雙方合法身份

　　一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，除了直接同房屋產權所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產中介合同》。

　　專家提示：房產中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。

　　要與中介公司簽訂統一規(guī)范的委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容，特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。

　　簽訂《房產中介合同》或《買賣契約》時，買方需交納購房首付款或訂金，切記此款應親自交給賣主，并由賣主出具收據。交給其他人，一定要審查對方的委托授權書，以確認對方是否是賣主的合法代理人。

　　■選購：首先考察性價比

　　隨著置業(yè)觀念的悄然轉變，二手房以它價低、質量可靠、風險小以及即買即住的優(yōu)點得到了越來越多置業(yè)者的青睞。但是，由于中介市場魚龍混雜，從業(yè)人員整體水準不高等原因，在二手房市場實際交易過程中也形成了很多隱患。

　　如何能讓消費者買到稱心如意的二手房？有關專家建議，消費者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結構、面積、大概位置和房子的心理價位等，然后依照步驟進行交易，可以避免一些不必要的麻煩。

　　專家提示：目前二手房市場大多是通過中介公司來完成交易的。中介公司房源充足，可供購房者選擇的余地較大，但要選擇一家有實力、有信譽的中介公司。選房時一定要分清購房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應考慮交通、生活是否便利，市政配套、物業(yè)管理水平是否符合相關規(guī)定，供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務項目及各項收費標準，拜訪鄰居，了解周邊居住環(huán)境。

　　了解該住房的使用年限及土地使用期限，該房屋的用途，有無欠交物業(yè)管理費以及水、電、煤氣等費用；確認房屋的準確面積，觀察房屋的內部結構。戶型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問題；了解住宅的內部結構圖，因為如果你買了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。還要注意是否有私搭私建部分。

　　■辦手續(xù)：必要程序不能簡化

　　經過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質性階段。具體是�]房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執(zhí)。

　　專家提示：購房后應盡快辦理房產證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多，需要時間較長，手續(xù)繁瑣。目前，市場上出現了專門代辦各類按揭貸款業(yè)務的中介機構，可提高辦貸效率，承擔交易風險，如果工作忙可以找他們代辦；千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產權過戶必須報經產權部門才能完成過戶手續(xù)。

　　■交房：按照合同約定執(zhí)行

　　辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內不得拆除的房屋裝修和附屬設施，驗收合格后買方付款。

　　專家提示：買方在未取得房地產證前，不應付清全部房款。因為在審批辦證的過程中，如手續(xù)有問題，就辦不了房地產證。關于稅費的交納應在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔；最后，按照房地產交易中心規(guī)定，領取房地產證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委托領證公證手續(xù)。

　　有關專家提醒廣大購房者，以上步驟只是基本程序，在實際交易過程中可能會有很多特殊情況發(fā)生，因此廣大購房者在購房時遇到問題應及時到有關部門咨詢。

　　怎樣判斷二手房價格？

　　買新房嫌太貴，買二手房怕操心，許多想買房的人都面臨這種左右為難的處境。而實際上，只要拿準了價格，無論從投資還是居住的角度看，買二手房還是比較合算的。根據目前西安房產市場的現狀，可從以下這幾個方面判斷二手房的價格。

　　■區(qū)域因素最關鍵

　　房屋所處的地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境以及配套設施都屬于區(qū)域因素的范圍。地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地；交通條件主要是指區(qū)域內道路通達情況、公交線路數量、到達車站所需時間、周邊是否有地(城)鐵經過、是否緊鄰主干道等；小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應的公共活動場所配套情況等。目前西安南郊和城內的地段價格都比較高，交通也比較便利，但從綠化和配套設施上看，南郊的整體條件要比城區(qū)內好一些，再加上南郊大學云集，因此，西安南郊的二手房價格高于城區(qū)也在情理之中。城區(qū)內和平路附近的二手房價格大約在2000元／平方米，而南郊師大、外院附近的二手房價格都在2200元／平方米左右。東郊由于高檔樓盤開發(fā)量的增加，普通二手房的價格正在逐步上漲；西郊、北郊的二手房就比較便宜了，每平方米1500、1600元的房子比比皆是。

　　■根據房屋自身因素折舊

　　對二手房的價格影響較大的是房屋成新率、產權性質、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進入折舊期，一般的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％，產權狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標準價或優(yōu)惠價住宅。對于地段相似的二手房來說，商品房住宅的價格最高，成本價住宅次之，標準價或優(yōu)惠價住宅價格最低。在樓層方面，普通住宅以二、五層為標準，頂層最差，一層次之，三、四層最好。朝向和戶型對二手房也有影響，但作用不是太大，西安市的二手房以公房和返遷房居多，大戶型的房產比較少見，一般都是2室1廳或3室1廳，面積以70—80平方米較為常見。需要注意的是，有些房屋由于天然氣、暖氣都已經安裝到位，因此價格會相對高一些。因此，在計算房屋價格的時候應該將均攤在住房面積上的“雙氣”安裝費剔除，得到房產本身凈價格后再與市場價進行比較。

　　■計算價格時要選好參照

　　二手房的交易方式比較特殊，價格的透明度相對較低，因此在購買二手房的時候不僅要實地“考察”，還要根據房屋位置選擇合適的參照物來計算價格。以西安市某小區(qū)為例，附近新建的普通商品住宅單價為2600元／平方米，那么這一地區(qū)二手房的大致價格為2600×(1－20％)＝2080元。如果目標房使用年限較短，戶型較好，且“雙氣”已通，那么每平方米的價格還會高出50—100元左右。這是商品房產權的價格，如果是公房或返遷房的話，在價格上還應該有一些調整，公房的調整比例大約為5％左右，價格應為2080×(1－5％)＝1976元。返遷房由于戶型相對差一些等原因，調整比例大約為8％，其價格為2080×(1－8％)＝1913元。

　　作者：辛華 劇瀾