今后一個(gè)月掙５０００元的人，每月用于還房貸和支付物業(yè)管理費(fèi)的錢最多不超過２５００元。昨天，中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，對商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)借款人的償還能力作出了具體的要求。
《指引》自發(fā)布日起施行。其中對“個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理”的規(guī)定占了最大的一塊
內(nèi)容。在首付比例上，銀監(jiān)會維持了央行“所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過８０％”的規(guī)定，并進(jìn)一步要求各商業(yè)銀行根據(jù)各地市場情況的不同，制定合理的貸款成數(shù)上限。也就是說，商業(yè)銀行可以視情況提高首付比例，但最低不能低于兩成。
借款人的還款能力將作為今后商業(yè)銀行發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)著重考核的要素。今后個(gè)人在申請住房貸款時(shí)還將拿到統(tǒng)一的“個(gè)人住房貸款申請表”，包括對申請人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審核的多方信息。銀行將據(jù)此出具“風(fēng)險(xiǎn)評估書”，涵蓋了對借款人進(jìn)行分析的各個(gè)方面，如償還能力、還款意愿、擔(dān)保情況、財(cái)務(wù)狀況、基本情況及其他情況。
其中對還款能力的一項(xiàng)重要衡量指標(biāo)是，“借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有債務(wù)支出與收入比控制在５５％以下（含５５％）。”《指引》中列出了具體的計(jì)算公式：房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入；所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)＋其他債務(wù)月均償付額）／月均收入。
也就是說，一個(gè)月收入５０００元的人，每月用于還房貸和支付物業(yè)管理費(fèi)的錢最多不超過２５００元，如果加上信用卡透支額或汽車貸款等其他債務(wù)，也不能超過２７５０元。
上述計(jì)算公式中提到的收入是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。如果將申請人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，那么配偶的債務(wù)也將一并計(jì)入。
除了個(gè)人住房貸款，《指引》還對土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款提出了要求�！吧虡I(yè)銀行對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款�！薄皩ι暾堎J款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于３５％。”（記者甄世宇）
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