地方政府暗助房價暴漲?

　�。ㄐ侣勚軋�2004年8月31日報道）一個公開的秘密是，出于財政收入的考慮，地方政府已成為房價上升的主要推動者,它已與房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興衰捆綁在了一起。而與此同時,城市普通百姓則要被迫為幾乎是天價的商品房“埋單”，并在事實(shí)上成了“經(jīng)營城市”的犧牲品。

　　據(jù) 中國國家統(tǒng)計局日前公布的月度形勢報告顯示，1月到7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升了12.9％，為1996年以來同期的最高增幅。

　　但是，中國經(jīng)濟(jì)適用房投資近年來卻首次出現(xiàn)負(fù)增長。統(tǒng)計顯示，1月到7月完成投資292億元，同比下降了0.5％；經(jīng)濟(jì)適用房占全部商品房的比重為4.8％，同比下降了1.4個百分點(diǎn)。

　　之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)橹袊�房地產(chǎn)業(yè)并非真正意義上的完全競爭產(chǎn)業(yè)，市場正處于中央政府和地方政府的博弈之中。

　　房地產(chǎn)“逃離”宏觀調(diào)控之手

　　中國央行8月9日公布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告特別指出:“值得注意的是，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能會導(dǎo)致供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動價格上漲……必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價格�！憋@然，二季度房價上漲10.4％、地價上漲11.5％的數(shù)據(jù)，已令央行頗感不安。

　　的確，就在大家關(guān)注著中國宏觀調(diào)控政策,降低經(jīng)濟(jì)過熱已取得明顯成效時，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)卻成了一個例外。雖然房地產(chǎn)投資增幅有所回落，二季度同比僅增長了28.7％，但房地產(chǎn)價格的上漲勢頭卻依然強(qiáng)勁。而在目前宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景下，為什么房地產(chǎn)價格還在持續(xù)快速上漲呢？

　　一談到房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲是否合理時，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府及相關(guān)主管部門都異口同聲地表示，龐大的市場需求推升了房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。那么，這一 市場的需求究竟如何呢？

　　建設(shè)部日前公布的《2003年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》稱，上海人均住房建筑面積達(dá)29.35平方米，居全國（除港澳臺）之首。在上海，商品房已有5年左右的熱銷期，上�，F(xiàn)已有280萬戶家庭擁有住房財產(chǎn)。而隨著近年來住宅價格的大幅攀升，上海市中低收入家庭的購房壓力日益增大。今年上半年，上海市住宅商品房平均銷售價格為每平方米5135元，房價與收入比達(dá)到了8.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上3倍至6倍的水平；據(jù)上海市統(tǒng)計局現(xiàn)代統(tǒng)計產(chǎn)業(yè)中心的最新調(diào)查結(jié)果顯示，上海房價與市民的心理價位差距很大，83.2％的市民已經(jīng)認(rèn)為當(dāng)前房價偏高。

　　所以，目前中國房地產(chǎn)價格上漲勢頭依然強(qiáng)勁，已經(jīng)脫離了原有的與經(jīng)濟(jì)基本面的均衡關(guān)系。當(dāng)前,經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的增長顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)價格的上漲速度，商品房價格更多地來自于人們非理性的投機(jī)和炒作行為的支持。

　　但耐人尋味的是,各級地方政府卻對此持容忍甚至慫恿的態(tài)度，置中央的宏觀調(diào)控政策于不顧，并且不惜形成樓市泡沫。

　　房價上漲有利于地方政府

　　那么，為什么地方政府會樂于看到本地房地產(chǎn)價格上升呢？這與所謂“經(jīng)營城市”的觀念有關(guān)。很多地方政府領(lǐng)導(dǎo)官員為了樹立自己的政績，都在搞“大興土木”的城市形象工程。但是，搞城市市政建設(shè)需要大量的資金來源，而土地批租成了地方政府獲得資金的重要渠道之一，這導(dǎo)致土地價格循環(huán)上升。所以，從一定程度上講，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興衰，已經(jīng)與地方政府的利益牢牢地捆綁在了一起。

　　江蘇省社會科學(xué)院農(nóng)村研究所的調(diào)查報告表明，2002年,江蘇省共計供應(yīng)土地15938.27公頃，獲得土地總收入455.39億元，其中出讓土地14447.22公頃，收取出讓金454.58億元;租賃土地1171.27公頃，租金7323.65萬元;其他供地方式獲取的土地收入為755.54萬元。

　　通過土地農(nóng)轉(zhuǎn)非征用方式再出讓、出租土地使用權(quán)獲取經(jīng)營性收入最多的是蘇州市，2002年蘇州市出讓土地4441.32公頃，獲土地出讓收入151.87億元，占該市財政總收入的52.22％。其次是南京市，共計出讓土地2179.65公頃，獲取出讓金83.39億元，占該市財政總收入的57.88％。

　　“從實(shí)際來看，這種情況不僅僅是在江蘇省，在全國各地也很有普遍性�！敝袊�人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授豐雷說，很多城市依靠出讓土地而獲取的財政資金，甚至超過了地方財政的50％以上。

　　據(jù)資料表明，2002年，全國土地有償出讓總面積為8.74萬公頃，出讓總價款為1938.36億元，比上年土地出讓總價款增長了33.15％；截至2002年底，全國國有資產(chǎn)為36萬億元，土地資產(chǎn)就占了25萬億元。

　　一個公開的秘密是，出于財政收入的考慮，政府是地產(chǎn)市場和房價上升的主要推動者。一個健康運(yùn)行、“穩(wěn)中有升”的房市，顯然是包括各地政府在內(nèi)的各界人士都愿意看到的。

　　比如,北京2003年的GDP增長有30％以上來自房地產(chǎn)。同時,北京今年的固定資產(chǎn)投資有50％以上來自房地產(chǎn)。

　　正因?yàn)閲鴥?nèi)房地產(chǎn)在地方經(jīng)濟(jì)中如此重要，在這次宏觀調(diào)控中，盡管中央強(qiáng)調(diào)對土地進(jìn)行整頓和對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊，但房地產(chǎn)業(yè)在這次宏觀調(diào)控中所受的影響卻微乎其微。其他行業(yè)的增長在放緩，但房地產(chǎn)無論是投資還是商品房的價格都照升不誤，甚至全國的商品房價格已上升了一成以上。

　　而普通百姓，特別是農(nóng)民，卻成為不折不扣的“埋單”者。浙江省的一項(xiàng)調(diào)查表明，如果征地成本價是100％，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成，企業(yè)占四成至五成，村級組織占近三成，農(nóng)民僅占5％至10％。從成本價到出讓價之間所生成的土地資本巨額增值收益，大部分被中間商或地方政府獲取了。據(jù)國土資源部調(diào)查，浙江省上虞市2000年土地出讓收入為2.19億元，其中征地補(bǔ)償費(fèi)只有591萬元，僅占賣地進(jìn)賬的2.7％。

　　事實(shí)上，隨意將農(nóng)地改為經(jīng)營性用地已成為少數(shù)官員、部門尋租的一個主要途徑。國家在損失的土地出讓金中，一方面是被征地農(nóng)民只能得到低額的補(bǔ)償費(fèi);另一方面則是土地“倒?fàn)敗焙烷_發(fā)商從中大發(fā)橫財，造成“幾家歡樂幾家愁”的局面。

　　城市普通百姓又被迫為幾乎是天價的商品房“埋單”，并在事實(shí)上成為“經(jīng)營城市”的犧牲品。

　　近7年來，中國耕地減少了約1億畝。去年,地方政府及其職能部門的土地違法案件有4746件，比上年上升了28.53％。一些地方政府緣何屢闖耕地“紅線”？由于現(xiàn)行干部考核機(jī)制存在缺陷，在一些地方官員眼中，“政績是硬道理”，什么法律政策和農(nóng)民利益都可以先放一放。這些干部通過政府集中土地再公開招標(biāo)拍賣吸引投資的方式，不僅使自己所在的城市短時間內(nèi)“舊貌換新顏”，而且直接增加了本地政府的財政收入和GDP，形成了占地—收入—再占地—再收益的循環(huán)。今年以來，全國已發(fā)現(xiàn)土地違法行為4.69萬件，結(jié)案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責(zé)任人被移送司法機(jī)關(guān)，16人被追究刑事責(zé)任。

　　各地經(jīng)濟(jì)適用房一再難產(chǎn)

　　與房價相關(guān)、值得關(guān)注的一個現(xiàn)象是，上海原本計劃今年推出300萬平方米的中低價房，這本來是政府抑制房價的殺手锏，但現(xiàn)在卻遲遲未見動靜，據(jù)說已經(jīng)暫停。

　　中央政府在信貸和土地管理兩方面同時出手，明顯是要為房地產(chǎn)熱降溫，但是中央政府似乎也無意過度打壓樓價，一則今天的樓價對財富、消費(fèi)乃至社會安定影響巨大，二則土地收入支撐著地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施上的投資，而政府走向又對中國樓市有著重大的影響。

　　如此，就不難理解發(fā)生在成都市的怪事了，那就是:今年初,成都市政府聲稱要開工建設(shè)的500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房至今仍不知在何處。知情者說:“現(xiàn)在提供土地非常困難，同樣一塊地，政府拿來拍賣造商品房，可能就會有幾億元的收入；如果做經(jīng)濟(jì)適用房，可能是沒有收入的。”

　　中國去年建成樓宇面積為3.22億平方米，新開工面積為3.25億平方米，年銷售量為2.85億平方米。去年凈增未售出的樓宇面積為4000萬平方米，再加上前幾年的余額，總空置樓宇面積約8000萬平方米，相當(dāng)于100萬個空置住宅單位。已經(jīng)售出的住宅中,有1/3系投資性空置房。

　　摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇在最近的一篇研究報告中指出，目前全世界2/3的國家和地區(qū)或已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫或正面臨產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括：中國、澳大利亞、英國、韓國等。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在了一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該看到的是,盡管房地產(chǎn)業(yè)是推動中國內(nèi)地GDP增長的重要力量，但是商品房價格、金融風(fēng)險、地方政府的業(yè)績以及買不起房屋的百姓，究竟哪個利益更重要？這就得看中央及地方政府的天平放在哪里了。這也是目前中國宏觀調(diào)控能否取得成效的關(guān)鍵所在。

　　但必須指出的是，發(fā)達(dá)國家的房價收入比大多在4倍至6倍之間，而中國的房價收入比大多在10倍以上，個別城市甚至超過了20倍，有些黃金地段的高端住宅普通民眾不吃不喝100年也買不起。而各級政府“托市”的后果只能使房地產(chǎn)業(yè)的泡沫越來越大，我國香港和日本的樓災(zāi)便是前車之鑒。.顧列銘

　　特約編輯：宋廣偉