摩托羅拉將撤離CBD遷往望京。（記者楊威攝）
據(jù)戴德梁行最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓
市場(chǎng)平均租金比上季度上漲了2.7%，實(shí)際空置率
降至4.4%，成為北京三大寫字樓區(qū)域中空置率最低的區(qū)域。租金上漲，空置率下降，CBD寫字樓市場(chǎng)看起來(lái)一片大好。但是記者近日獲悉，就在CBD寫字樓市場(chǎng)一片紅火之際，卻有不少企業(yè)正在謀劃撤離CBD———不斷上漲的租
金和越來(lái)越嚴(yán)重的交通擁堵令企業(yè)難以接受，部分企業(yè)不得不撤離CBD。
MOTO被迫撤離
8月4日，摩托羅拉（中國(guó)）電子有限公司房地產(chǎn)部經(jīng)理張配向記者核實(shí)了摩托羅拉中國(guó)區(qū)總部將于2005年撤離CBD搬往望京的消息。
張配告訴記者：“公司發(fā)展、政府優(yōu)惠政策、成本核算是摩托羅拉撤離CBD搬往望京的主要原因�！�
據(jù)張配分析，這三方面的原因也是除了摩托羅拉之外不少公司撤離CBD的原因。因?yàn)殡S著企業(yè)的發(fā)展，員工的增長(zhǎng)，辦公面積的增加，CBD寫字樓高漲的租金已成為企業(yè)巨大的壓力。對(duì)一個(gè)企業(yè)發(fā)展而言，必須核算租來(lái)或買來(lái)的每一平方米寫字樓面積，或者說(shuō)為了租賃或購(gòu)買寫字樓每付出的每一塊錢為企業(yè)帶來(lái)的效益。顯然，對(duì)于不少企業(yè)而言，目前CBD地區(qū)寫字樓的租金已經(jīng)超過(guò)了他們的心理預(yù)期值。
與此同時(shí)，CBD以外的地區(qū)，不僅有著低廉的租金，而且還有當(dāng)?shù)卣_(kāi)出的優(yōu)惠條件。租金成本降低，辦公環(huán)境提升，加上優(yōu)厚的優(yōu)惠條件，搬離CBD的誘惑已經(jīng)不小了。
此外，張配表示，從準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶定位來(lái)看，CBD根本不是大型高科技跨國(guó)公司總部的理想根據(jù)地，理由有三：a）大型高科技跨國(guó)公司總部是企業(yè)的區(qū)域管理中樞，一般不需要直接接待客戶，因此無(wú)必要將其設(shè)立在CBD區(qū)域。b）大型高科技跨國(guó)公司總部一般員工數(shù)量眾多，少則500人，多則幾千人。從入住成本來(lái)看，在CBD辦公是企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)，而小公司則相對(duì)靈活，租金壓力較低。c）綠色辦公環(huán)境、節(jié)能、環(huán)保等是新型健康辦公的趨勢(shì)，大型跨國(guó)公司更看重獨(dú)立辦公樓，更重視企業(yè)個(gè)性和企業(yè)文化的建設(shè)，同時(shí)企業(yè)資訊保密也非常重要，無(wú)疑在CBD租賃辦公樓不能滿足企業(yè)以上的需求。
2003年年初，著名IT公司實(shí)華開(kāi)撤離國(guó)貿(mào)時(shí)，實(shí)華開(kāi)董事會(huì)主席兼CEO曾強(qiáng)說(shuō)了這樣一句話：“如果我們繼續(xù)留在國(guó)貿(mào)，每年得花6輛奔馳的錢去支付漲了一倍的房租，3年就是18輛。并不是說(shuō)實(shí)華開(kāi)沒(méi)錢去掙這個(gè)面子，而是這筆錢這樣花掉沒(méi)有意義�！�
交通壓力增加
除了辦公成本的增加，還有交通壓力。
目前CBD區(qū)域，外出交通的主要干道就是東三環(huán)和東長(zhǎng)安街，但是，今年以來(lái)，這兩條主干道的擁堵情況簡(jiǎn)直令人難以忍受。從早上8點(diǎn)左右開(kāi)始，東長(zhǎng)安街和東三環(huán)的主路輔路面上，就成為一個(gè)巨大的停車場(chǎng)。早晚高峰期，從國(guó)貿(mào)橋到三元橋，短短六七公里的道路，開(kāi)車走半個(gè)小時(shí)都是正常的，有時(shí)甚至要一個(gè)小時(shí)！
在國(guó)貿(mào)附近上班的鐘先生告訴記者，每天上下班時(shí)，僅在國(guó)貿(mào)橋附近耗費(fèi)的時(shí)間就將近一個(gè)小時(shí)，“如果說(shuō)辦公成本還能忍受，時(shí)間成本真耗不起啊”。
即便出行不開(kāi)車，在國(guó)貿(mào)地區(qū)，走路也不是一件容易的事情，過(guò)一個(gè)馬路口，時(shí)間算不好，沒(méi)個(gè)三五分鐘，很難通過(guò)。尤其是上下班的時(shí)間，路人、自行車、機(jī)動(dòng)車，爭(zhēng)相搶時(shí)間，交通擁堵在所難免。
張配告訴記者，國(guó)外成熟的CBD，一般共同特點(diǎn)是建筑間距密、互聯(lián)互通、資源共享，其中最重要的是CBD區(qū)域內(nèi)的主要建筑在地下基本連為一體，這就為區(qū)域內(nèi)人員交流提供了極大的便利。看看香港中環(huán)、日本新宿、紐約曼哈頓等CBD，那里的街道均非常窄小，地下由地鐵網(wǎng)絡(luò)聯(lián)為一體，地面上交通反而并不擁擠，上班族90%利用地鐵，不用出地面即可到達(dá)各個(gè)主要的辦公樓，而北京CBD的地鐵只直通國(guó)貿(mào)，大量人流需要通過(guò)地面中轉(zhuǎn)，造成人車混流的混亂局面。
這樣的布局，導(dǎo)致地面交通擁擠不堪。
企業(yè)四面出逃
當(dāng)CBD的租金一漲再漲，當(dāng)企業(yè)每個(gè)月的辦公成本一漲再漲，當(dāng)員工們外出公務(wù)堵在路上的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，撤離CBD就不得不擺在大大小小的各種公司的老總們面前。
據(jù)了解，目前從國(guó)貿(mào)地區(qū)撤離的公司主要撤向四個(gè)方向：中關(guān)村、亞運(yùn)村、泛CBD區(qū)域、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。其中，IT類的高新科技公司還是比較青睞有著良好的研發(fā)環(huán)境的中關(guān)村；與體育產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)則偏向于亞運(yùn)村。隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，亞運(yùn)村地區(qū)將吸納更多的體育產(chǎn)業(yè)企業(yè)；與貿(mào)易、服務(wù)相關(guān)的企業(yè)則選擇了泛CBD區(qū)域，既可以不遠(yuǎn)離CBD區(qū)域良好的商務(wù)氛圍，又不用承擔(dān)高額的租金；有大型加工基地配套的企業(yè)則更喜歡亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，有著優(yōu)厚的優(yōu)惠條件、完善的配套和優(yōu)美的環(huán)境。
今年5月剛剛與新浪網(wǎng)簽訂了入駐協(xié)議的理想國(guó)際大廈總經(jīng)理溫雷認(rèn)為，對(duì)于高新科技企業(yè)而言，中關(guān)村西區(qū)比CBD更有價(jià)值。一是世界500強(qiáng)約有三分之一的企業(yè)是高科技企業(yè)，這些企業(yè)一旦真正要進(jìn)來(lái)，顯然會(huì)第一考慮中關(guān)村西區(qū)，更低的容積率、更明確的核心產(chǎn)業(yè)鏈、更便利的交通、更優(yōu)惠的政策，這些都是中關(guān)村吸引高新科技企業(yè)的重要原因。
據(jù)了解，從去年下半年開(kāi)始，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓市場(chǎng)就比較活躍，今年第一季度更加集中，隨著融科資訊中心、理想國(guó)際大廈、銀谷大廈、輝煌時(shí)代大廈、中國(guó)電子大廈、中關(guān)村金融中心等一批高品質(zhì)甲級(jí)寫字樓的落成，中關(guān)村核心商圈越來(lái)越受到英特爾、微軟、IBM、AMD、安捷倫、愛(ài)普生等大企業(yè)的青睞，這些原本向往CBD的跨國(guó)企業(yè)大有回流中關(guān)村的趨勢(shì)。
對(duì)于泛CBD區(qū)域的寫字樓而言，吸引欲撤離CBD企業(yè)的重要因素就是與CBD的距離和便捷的交通。
北京元鴻房地產(chǎn)有限公司高副總告訴記者，貿(mào)易、服務(wù)業(yè)的企業(yè)更多的喜歡選擇泛CBD地區(qū)。因?yàn)閷?duì)這類型企業(yè)而言，其發(fā)展離不開(kāi)CBD濃郁的商務(wù)氛圍，但是租金的不斷上漲超過(guò)了公司能承受的價(jià)格底線，因此不得不考慮搬到別的寫字樓以降低成本，這時(shí)，他們普遍會(huì)選擇CBD附近的同檔次寫字樓。據(jù)其透露，目前該公司在十里河附近開(kāi)發(fā)的盛鴻大廈就接待了不少在CBD辦公的客戶咨詢，因?yàn)榘纯臻g距離，該大廈距CBD不足3公里，硬件設(shè)施達(dá)到了5A標(biāo)準(zhǔn)，但在租金上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于CBD區(qū)域的寫字樓租金。
記者了解到，在泛CBD區(qū)域，接到類似咨詢的寫字樓不僅盛鴻大廈一家，僅以東南三環(huán)為例，就有聯(lián)合大廈等多棟寫字樓接到過(guò)類似的咨詢。
屬于正常更替
雖然有不少企業(yè)在搬離CBD，但是，還有更多的企業(yè)在爭(zhēng)相搬進(jìn)CBD，畢竟有需求才會(huì)有市場(chǎng)，CBD不斷高漲的租金和不斷降低的空置率就是最好的證明。
北京廣廈世紀(jì)投資咨詢有限公司總經(jīng)理劉芳認(rèn)為，企業(yè)遷出CBD屬于正常流動(dòng)，并不能證明CBD的吸引力降低了。對(duì)一些企業(yè)而言，企業(yè)長(zhǎng)大了，就不再適應(yīng)CBD的環(huán)境，必須搬到更是適應(yīng)自己的區(qū)域去。畢竟從世界CBD的發(fā)展看，CBD并不是大企業(yè)的總部所在。另外，企業(yè)選擇寫字樓或者選擇辦公區(qū)域時(shí)，更多的是由該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)聚集鏈?zhǔn)欠襁m合自己決定的。
據(jù)了解，目前CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓租售價(jià)格高漲的重要原因就是：在需求不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，卻連續(xù)兩年沒(méi)有新增寫字樓面積上市，供需不平衡導(dǎo)致價(jià)格上漲。但是隨著明后年CBD區(qū)域內(nèi)大量寫字樓的落成，供應(yīng)量的增加，將遏制該區(qū)域內(nèi)寫字樓不斷高漲的租售價(jià)格，迫使其回落到比較合適的價(jià)位。據(jù)了解，明年CBD寫字樓市場(chǎng)將增加100萬(wàn)平方米的寫字樓面積。
但是，CBD區(qū)域擁堵的交通如果再不能改善，勢(shì)必影響到CBD的進(jìn)一步發(fā)展。據(jù)了解，目前北京市政府和朝陽(yáng)區(qū)政府正在組織專家論證CBD區(qū)域內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)組織，以解決該區(qū)域的交通壓力。
記者采訪中，有企業(yè)表示，如果CBD的交通不再擁堵了，價(jià)格合適了，他將重返CBD。（記者 魯歡）
特約編輯 文迪
