當(dāng)前為了抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，商業(yè)銀行正在緊縮包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的貸款規(guī)模，但對(duì)于個(gè)人按揭等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)不在限制之列。于是一些開(kāi)發(fā)商抓住銀行政策的空隙，進(jìn)行假按揭融資。

　　所謂個(gè)人住房貸款假按揭是指不以真實(shí)的購(gòu)買住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售（ 購(gòu)買）方式，套取銀行貸款的行為。

　　假按揭通常采用的方式是開(kāi)發(fā)商虛擬若干購(gòu)房人，并以這些購(gòu)房人的名義與其簽訂不真實(shí)、虛假的購(gòu)房合同，再以這些虛擬的購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款，從而套取銀行資金。這樣開(kāi)發(fā)商能夠盡快銷售完房屋收回投資，乃至實(shí)現(xiàn)獲利。有的開(kāi)發(fā)商在通過(guò)虛擬購(gòu)房人取得的銀行貸款后，等將房屋賣給真實(shí)的購(gòu)房人取得資金后才償還銀行貸款；但有的開(kāi)發(fā)商因無(wú)法將房屋賣出便攜款潛逃。

　　據(jù)披露，在某市辦理抵押備案的房產(chǎn)中，就有三分之一是假按揭。假按揭大量占?jí)毫算y行資金，極容易形成銀行不良資產(chǎn)，危害信貸資金的安全，是隱藏在商業(yè)銀行肌體中的一顆毒瘤。同時(shí)，假按揭造成了房地產(chǎn)虛假繁榮的表象，引誘社會(huì)上大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，必須嚴(yán)加防范。

　　形成假按揭的原因：首先，在于樓盤(pán)定位失誤、銷售停滯，項(xiàng)目面臨崩盤(pán)危險(xiǎn)，銀行貸款難以收回，開(kāi)發(fā)商損失慘重。為避免倒閉，開(kāi)發(fā)商想方設(shè)法尋求出路，通過(guò)自己的員工、親戚、朋友，甚至請(qǐng)外來(lái)民工充當(dāng)購(gòu)房者購(gòu)買自己的房產(chǎn)，通過(guò)辦理假按揭套取銀行貸款，達(dá)到回籠資金的目的。這些所謂的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商有協(xié)議在先：約定只落名而不負(fù)還款責(zé)任。當(dāng)這些房屋遇到真正的買主時(shí)，開(kāi)發(fā)商則提前還貸，到房管部門(mén)注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給真正的購(gòu)房者。如果開(kāi)發(fā)商銷售情況欠佳，當(dāng)初的假購(gòu)房者要么以離開(kāi)公司，要么以不知情或與開(kāi)發(fā)商有約定不負(fù)責(zé)還款等為由推卸責(zé)任，使銀行通過(guò)處理抵押房產(chǎn)清收貸款的關(guān)系變更相當(dāng)復(fù)雜。

　　其次，由于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金有限，有些在樓盤(pán)建設(shè)時(shí)就會(huì)出現(xiàn)資金吃緊，只能賣樓花。因近年來(lái)期房銷售中存在的諸多問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者的選擇越來(lái)越偏愛(ài)現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商通過(guò)賣樓花回籠資金難度越來(lái)越大，于是一些開(kāi)發(fā)商將假按揭黑手伸向銀行。

　　其三，當(dāng)一些樓盤(pán)在賣尾樓階段，接近清倉(cāng)的時(shí)候，由于這些尾樓很難賣得出去，即使勉強(qiáng)賣出價(jià)錢也不理想，于是，一些正在開(kāi)發(fā)新盤(pán)的開(kāi)發(fā)商由于流動(dòng)資金緊缺，就將舊盤(pán)的尾樓通過(guò)假按揭打包給銀行。這些樓盤(pán)往往會(huì)將定價(jià)標(biāo)高，以套取更多的信貸資金，因而銀行的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。

　　其四，商品房開(kāi)發(fā)貸款要求比較嚴(yán)格，而住房按揭貸款的手續(xù)要相對(duì)簡(jiǎn)單，且個(gè)人住房貸款的利率要比開(kāi)發(fā)貸款低。因此，包括一些大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)都很希望用尾盤(pán)假按揭這種變通辦法來(lái)取得貸款。有些銀行工作人員錯(cuò)誤地認(rèn)為，這些開(kāi)發(fā)商即使是做假按揭也是為了解決資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，為了所謂的增加業(yè)務(wù)量，也為了照顧大客戶，當(dāng)做一種非惡意的、較良性的假按揭而予以配合。

　　其五，商業(yè)銀行特別是中小型商業(yè)銀行過(guò)多強(qiáng)調(diào)發(fā)展業(yè)務(wù)，降低按揭貸款門(mén)檻，放松對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估、貸款調(diào)查，甚至未辦理抵押登記手續(xù)也發(fā)放按揭貸款，從客觀上縱容了假按揭的發(fā)生。

　　與此同時(shí)，少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問(wèn)題，與包工頭、開(kāi)發(fā)商惡意串通，內(nèi)外勾結(jié)，甚至私下交易，對(duì)開(kāi)發(fā)商的造假睜只眼閉只眼，也放縱了假按揭的發(fā)生。

　　由此可見(jiàn)，假按揭出現(xiàn)的原因多種多樣，其主要集中在賣樓花及賣尾貨階段，期房、商業(yè)用房（包括寫(xiě)字樓）及接近清倉(cāng)的尾樓盤(pán)，特別是那些賣不出去積壓的房產(chǎn)，都容易出現(xiàn)假按揭，故應(yīng)在這些方面要嚴(yán)加防范。