“堅持科學(xué)發(fā)展觀，珍惜每一寸土地”，6月25日，即將到來的我國第14個“土地日”將以這樣一句貌似尋常的主題語開篇。然而，今年的土地日又絕對是不尋常的。日前，北京市國土房管局傳出消息，北京市現(xiàn)有“歷史遺留項目”1091宗，需辦理出讓手續(xù)的土地有16362公頃，但是根據(jù)8月31日土地“大限”的精
神，北京“擬否定其中至少13643公頃，并擬收購儲備約6194公頃”。而上海則出臺了《上海市土地儲備辦法》，大量征購、收回土地資源成為政府的既定目標(biāo)。由此，一直為業(yè)界所津津樂道的“70萬畝囤積土地”再也不是定心丸，“縮水”定局現(xiàn)出冰山一角，隨著今年的土地清查和處理接近中局，“縮水”將是不可阻擋的大勢所向。
北京回收土地可能戰(zhàn)果豐碩
其實土地資源的回收在5月初就開始醞釀，當(dāng)時國土資源部部長孫文盛表示，濫批亂占土地造成的土地流失，已超過我國社會和資源承受力的臨界點。5月14日，孫文盛宣稱，今年一季度全國共發(fā)現(xiàn)土地違法行為1.6萬件，已立案9900件。而根據(jù)我國的《土地管理法》，即使違法占用土地的開發(fā)方手中握有“合法”的批準(zhǔn)文件，政府也有權(quán)收回。以通過“非法批地”手段獲得的土地為例，由于開發(fā)方使用土地的批準(zhǔn)文件是無效的，其使用土地的權(quán)利在實體上便沒有了法律依據(jù)，非法占有的土地必須退還，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，拒不退還土地的，開發(fā)方要承擔(dān)非法占用土地的法律責(zé)任。
在記者采訪中，北京市土地整理儲備中心的一位官員對通過法律手段收回違法土地，并把它們作為中心土地來源的一部分，充實國家一級市場的土地儲備表示認(rèn)可。
但是對于北京的土地回收，有的開發(fā)商則另有苦衷，因為依照一般的情況，在北京批下一塊土地往往要三四個月的時間，他們由此推斷，到今年8月31日前，北京土地儲備中心將無法辦完許多已經(jīng)符合協(xié)議出讓要求土地的手續(xù)。屆時，自然要有大量的土地按照“大限”的規(guī)定被土地儲備中心收購，將有很多企業(yè)會因非資金因素而無法獲得土地。
而根據(jù)北京市國土房管局的消息，在北京的1091宗“歷史遺留項目”中，要否定掉的項目用地至少為13643公頃，占總數(shù)的大部分。
然而，土地怎么收回，政府能不能對開發(fā)商一碗水端平、保持執(zhí)法的統(tǒng)一性，是個不小的考驗。另外，除非開發(fā)商違法占地，很多地需要政府買回來，這對財政也是個挑戰(zhàn)。
張占錄主任認(rèn)為，如果政府嚴(yán)格執(zhí)行土地回收制度，比如土地出讓兩年后沒開發(fā)到一定規(guī)模就必須回收，那么土地二級市場就會因此持續(xù)活躍，出現(xiàn)一個發(fā)展的契機(jī)，但是由于一級市場獲得的土地必須開發(fā)25％以上的規(guī)模才能轉(zhuǎn)讓，對開發(fā)商的資質(zhì)要求也就普遍提高了。
上海放出合法回收土地信號
上海近期出臺的《上海市土地儲備辦法》，是政府將加強(qiáng)土地市場管理、預(yù)備大力征購或回收土地的明確信號。
上海的土地儲備制度，分為市、區(qū)兩級政府的土地儲備中心，也就是常說的兩級土地儲備制度，另外加一個獨立的世博土地儲備中心，專門負(fù)責(zé)世博會用地。1996年，上海成立全國第一的土地儲備機(jī)構(gòu)——上海市土地發(fā)展中心。之后，各區(qū)也開始建立自己的土地儲備中心。2002年11月18日，上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司正式掛牌成立。這是由上海市政府投資組建、并實行國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營、規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)，作為上海市政府土地儲備的運作載體，該集團(tuán)將依靠政策并代表政府對土地一級市場進(jìn)行調(diào)控性經(jīng)營，通過市場運作進(jìn)行土地開發(fā)。這表示了政府試圖用市場化運作方式來進(jìn)行土地開發(fā)，這是上海最重要的市級土地儲備中心。成立后，10個月內(nèi)就收購了價值100億元的土地。據(jù)悉，現(xiàn)在正加速收購?fù)恋亍?004年1月5日，世博土地儲備中心和上海世博土地控股有限公司成立，專門負(fù)責(zé)收購、征用、儲備和經(jīng)營管理世博會展區(qū)土地，進(jìn)行相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并負(fù)責(zé)世博會結(jié)束后土地的再開發(fā)。
盡管成立了不少機(jī)構(gòu)，各級土地儲備中心也收購了不少土地，但是土地儲備中心的作用發(fā)揮得并不好。對此，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長印堃華分析：原因是多方面的，主要來自資金上的壓力、技術(shù)的欠缺，最重要的還是體制問題。開始成立的土地儲備中心，政府對之有盈利要求，這就使得一些追求利潤的土地儲備中心自己去開發(fā)房地產(chǎn)，違背了成立土地儲備中心的初衷。這次土地儲備辦法的出臺，將大大完善土地儲備制度。
現(xiàn)在國家把土地當(dāng)作宏觀調(diào)控的杠桿，土地市場成為中央政府的重要檢查目標(biāo)，今年暫時停止土地出讓，政府的目的之一就是擠出囤積在開發(fā)商手里的地。在這種背景下，上海市土地儲備辦法的出臺就顯得意味深重。市長韓正的講話更加明確，他說：“在強(qiáng)化對土地市場調(diào)控的同時，要依法對越權(quán)批地、違法用地、非法占地等違法違規(guī)用地行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，確保上海土地市場的規(guī)范有序�！�
據(jù)了解，上海有6000公頃左右的土地囤積在開發(fā)商手中未被開發(fā)。據(jù)一些開發(fā)商透露，由于感覺到來自政府規(guī)范市場方面的壓力，已經(jīng)在積極運作，準(zhǔn)備將手中沒能力開發(fā)的地轉(zhuǎn)手出去，以免被收回。
投機(jī)商人損失難免
一位開發(fā)商不無委屈地對記者說，現(xiàn)在出現(xiàn)的許多土地問題，歸根結(jié)底是我國土地制度的一個歷史遺留問題，從某種意義上講，有些開發(fā)商其實是無辜的。
中國人民大學(xué)房地產(chǎn)教研室主任張占錄也告訴記者，許多地方政府為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)或者由于腐敗，默許了開發(fā)商違規(guī)拿地的行為，從各級地方政府的管理或政策措施的漏洞角度看，開發(fā)商確實應(yīng)承擔(dān)的不過是次要責(zé)任。
這個時候再去爭論孰是孰非顯然已經(jīng)沒有意義。我們能清楚看到的是，將蒙受損失的是大量投機(jī)者。活生生的現(xiàn)實再次給人們留下一個大教訓(xùn)：不規(guī)范經(jīng)營、合法經(jīng)商，早晚會自食其果。
土地回收意義深遠(yuǎn)
對于即將來臨的土地回收高潮，張占錄主任分析，在今年這一輪宏觀調(diào)控中，土地不僅僅是調(diào)控的對象，而且成為宏觀調(diào)控的新手段，成為繼金融、稅收、財政之后的另一個有力的宏觀調(diào)控工具，這是土地法律法規(guī)健全、執(zhí)法力度加大之外的一個重要原因�？梢哉f，政府通過土地收回的操作，可以把不合理投資排擠出去，再通過有步驟、有選擇的釋放出土地，可以引導(dǎo)社會投資方向，一收一放，達(dá)到對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。
另外，如果土地回收工作做的好的話，不僅可以增加政府土地資源的占有量，提高國家土地的有效使用率，而且由于有回收制度的約束，對我國土地一級市場的規(guī)范化運作也是一個不小的推動。
上有政策下有對策？
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)還有另一種情況，一位在河北某地做過項目的開發(fā)商對記者說，他們那里的土地都有問題，普遍存在被收回的危險，但是只要把開發(fā)區(qū)改個名稱，比如不叫開發(fā)區(qū)而叫工業(yè)區(qū)，并且努力讓其由市級的工業(yè)區(qū)變成國家級的工業(yè)區(qū)也就沒事了。
在國家清理整頓風(fēng)聲日緊、缺口漏洞不斷被填補(bǔ)的情形下，開發(fā)商的僥幸心理成功的概率恐怕會越來越少了。在大限之前，還是加緊正規(guī)運作吧。
