????確權(quán)頒證后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等資本要素可進(jìn)入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行交易。未能成功交易的土地可存入土地銀行，由政府托底接收

????近日，膠州市鋪集鎮(zhèn)高家莊核桃專業(yè)合作社抵押了合作社1200畝土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，取得銀行400萬(wàn)元授信。這400萬(wàn)元將用于修建冷庫(kù)，用于貯藏收獲后的核桃。高家莊村支部書(shū)記、村主任宋建春說(shuō)：“有了冷庫(kù)，我們不用擔(dān)心核桃的貯存。遇上價(jià)格低時(shí)，也不用著急賣。如果沒(méi)有這筆貸款，我們還真是沒(méi)錢修建這個(gè)冷庫(kù)?！?/p>

????今年3月以來(lái)，膠州市成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、土地銀行，并建立起市、鎮(zhèn)、村三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成一整套完整的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系。確權(quán)頒證后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等資本要素可進(jìn)入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行交易。未能成功交易的土地可存入土地銀行，由政府托底接收。隨著銀行、擔(dān)保等方面的介入，農(nóng)村資本不再沉睡，越來(lái)越多的活力被釋放出來(lái)。高家莊核桃專業(yè)合作社成為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的首個(gè)受益者。

????交易有保證，轉(zhuǎn)包價(jià)格上來(lái)了

????膠州市政務(wù)大廳的二樓是剛剛成立的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心。墻上的巨幅顯示器時(shí)刻滾動(dòng)播出產(chǎn)權(quán)交易信息。

????膠州市農(nóng)業(yè)局局長(zhǎng)杜潤(rùn)生告訴記者，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易不是件新鮮事，但在以前大多數(shù)私下完成，交易雙方的權(quán)益得不到有效保證。今年，隨著青島土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證的扎實(shí)推進(jìn)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易特別是農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)將更加規(guī)范。為此，膠州市在青島率先組建成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，這是貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)精神的重要舉措，是打通城鄉(xiāng)資源資本流通渠道的重要措施和實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資源價(jià)值發(fā)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的重要渠道，對(duì)深化我市農(nóng)村綜合改革、激發(fā)農(nóng)村發(fā)展活力具有積極而深遠(yuǎn)的意義。

????據(jù)了解，該中心交易的品種包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、實(shí)物資產(chǎn)等。其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)交易必須納入市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心交易，以促進(jìn)集體資產(chǎn)的保值增值。

????土地確權(quán)頒證后，農(nóng)民可憑《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》進(jìn)行抵押融資；也可通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)為例，雙方自愿達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的，經(jīng)審查、備案后、公示無(wú)異議后直接出具交易鑒證；通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易的，村民只需參與申請(qǐng)和合同簽訂兩個(gè)環(huán)節(jié)，剩余的申請(qǐng)信息匯總上傳、資料審核、信息發(fā)布等，均由產(chǎn)權(quán)交易中心負(fù)責(zé)，且交易過(guò)程全部免費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，膠州市需確權(quán)頒證的村莊共有661個(gè)，目前已完成170個(gè)村的土地確權(quán)。膠州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心工作人員李正家認(rèn)為，確權(quán)的最終目的，是促進(jìn)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村財(cái)富重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

????除了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可在此交易外，林權(quán)、實(shí)物資產(chǎn)等也納入了交易范圍，包括村集體不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)處置，如公益性住房、村辦企業(yè)廠房等。截至目前，中心已發(fā)布流轉(zhuǎn)交易信息180多條，已完成土地出租等流轉(zhuǎn)交易21宗，林權(quán)交易8宗、實(shí)物資產(chǎn)交易33宗，合同交易金額3500多萬(wàn)元，實(shí)行農(nóng)村增收318.5萬(wàn)元。

????無(wú)論對(duì)個(gè)人還是集體，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的出現(xiàn)都為產(chǎn)權(quán)交易打造了更為廣為廣闊的平臺(tái)。李正家說(shuō)：“以往，不想種地的村民大都轉(zhuǎn)給本村的人。雙方一商量，價(jià)格差不多就行了。如今，有了交易中心，不但交易有保證，轉(zhuǎn)包價(jià)格也上來(lái)了?！?/p>

????里岔鎮(zhèn)孫秀英有口糧田1.84畝，原先以500元/畝的價(jià)格租給別人耕種。8月份將流轉(zhuǎn)信息掛到膠州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息網(wǎng)上后，以800元的價(jià)格與種糧大戶梁玉芳達(dá)成流轉(zhuǎn)意向。

????膠西鎮(zhèn)行上店村民委員會(huì)發(fā)布了原村小學(xué)租賃的信息，這處195平方米的原村小學(xué)20年使用權(quán)被評(píng)估為266300元。經(jīng)過(guò)競(jìng)價(jià)，最后的成交價(jià)達(dá)到471117元。

????土地銀行托底接收

????在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心公示但未能成功交易的土地怎么辦？農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可抵押貸款，如融資后未能按期還款，握有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的銀行怎么辦？

????膠州市在成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的同時(shí)，還探索成立了土地銀行。農(nóng)民提出土地流轉(zhuǎn)申請(qǐng)，一定期限內(nèi)無(wú)人報(bào)價(jià)，則由土地銀行進(jìn)行托底接收。而銀行也可將抵押來(lái)的土地存入銀行。

????杜潤(rùn)生介紹，土地銀行重點(diǎn)解決兩方面問(wèn)題：一是解決生產(chǎn)基礎(chǔ)條件較好，但地塊相對(duì)較小且零散，難以形成規(guī)模，流轉(zhuǎn)價(jià)格較低；二是解決由于生產(chǎn)基礎(chǔ)條件不好，土地流轉(zhuǎn)困難。

????作為土地運(yùn)營(yíng)主體，土地銀行啟動(dòng)資金由青島農(nóng)商銀行膠州支行提供貸款支持，膠州市盛宇擔(dān)保公司對(duì)貸款行為提供擔(dān)保。

????土地銀行將發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，整合資金對(duì)土地進(jìn)行改造提升，再將土地劃塊后貸給其他土地需求者或委托新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體運(yùn)營(yíng)，收取貸出 “利息”，貸給其他需求者的，也通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心按程序進(jìn)行。市財(cái)政設(shè)立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，對(duì)土地銀行土地貸出中出現(xiàn)的差額給予相應(yīng)的補(bǔ)貼。新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體或農(nóng)戶按照土地銀行要求進(jìn)行種植，通過(guò)“零存整貸”形式，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模化、集體化、集約化經(jīng)營(yíng)。

????目前，膠州市根據(jù)不同的地力水平，將土地劃分為一級(jí)地1300元/畝、二級(jí)地 1000元/畝、三級(jí)地800元/畝三個(gè)指導(dǎo)價(jià)格，明確流轉(zhuǎn)期限為5年、10年和剩余承包期。

????存進(jìn)土地銀行后的偏遠(yuǎn)貧瘠地塊沒(méi)人要，豈不會(huì)“砸”手里，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)損失？“雖然這是小概率事件，但即使‘貸’不出去，或只能以低于接收的價(jià)位‘貸’出，其差價(jià)也會(huì)由土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金補(bǔ)齊?！崩钫医忉屨f(shuō)。為此，膠州市專門拿出500萬(wàn)元，設(shè)置了土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金。

????通過(guò)土地銀行的托底接收，能夠有效地增加土地持有者的財(cái)產(chǎn)性收入，并經(jīng)過(guò)一系列的打包、整合和改造，提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，更為重要的是土地銀行的設(shè)立，可以有效地將農(nóng)村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，推動(dòng)城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程。

????杜潤(rùn)生告訴記者，膠州在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易方面打造完整鏈條，就是要推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)要素依法有序流轉(zhuǎn)，提高資源利用效率，保護(hù)農(nóng)民產(chǎn)權(quán)利益，為深化農(nóng)村各項(xiàng)改革提供有力的保障和支撐。“下一步，將繼續(xù)按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)把審核關(guān)，在流程上加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)活動(dòng)的監(jiān)管，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)打造可借鑒、可復(fù)制的交易模板。”