????“這套房子買了以后能升值不？”徐敬反復(fù)問旁邊的科威國際不動產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人張先生。5月3日上午，徐敬看的市北區(qū)二手房單價超過了1.3萬元/平方米，他怕下半年房價下跌。而現(xiàn)在不出手，他又擔(dān)心稅費新政落地，以后買房成本更高，糾結(jié)就在眼前。青島版新政實施已經(jīng)滿月，二手房日成交量由300多套跌至50多套，新房市場出現(xiàn)了網(wǎng)簽潮，日網(wǎng)簽300多套，直接原因是傳聞的房產(chǎn)稅。短時間的網(wǎng)簽潮并不能徹底消除開發(fā)商的忐忑。房產(chǎn)稅若試點，新房市場的短暫繁榮將成曇花一現(xiàn)。市北區(qū)某正在銷售的商業(yè)地產(chǎn)

????◎數(shù)據(jù)

????4月1日起，青島版“國五條”落地，如今已經(jīng)滿月，整個4月份青島房價漲速明顯放緩。3月份，山東省納入百城房價統(tǒng)計的城市共計有11個，房價全部環(huán)比上漲，青島在列。1月份，青島新房均價9178元，2月份漲到了9213元，3月份則漲至9274元。4月份，房價漲幅僅有0.28% ，均價為9300元/平方米。

????根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，4月份青島二手房共成交2548套，環(huán)比下降73.7% 。各區(qū)域都出現(xiàn)了成交量下滑的情況。3月時，青島市六區(qū)四市中單區(qū)二手房交易量過千套的區(qū)域達(dá)4個區(qū)；4月，青島市二手房成交過千套的區(qū)域僅剩下市北區(qū)一個。李滄區(qū)4月二手房成交354套，環(huán)比下降73.9% ；城陽區(qū)4月二手房成交210套，環(huán)比下降68.9% ；嶗山區(qū)上月二手房交易167套，環(huán)比下降74.1% 。青島市各主要區(qū)域4月二手房交易量都環(huán)比下降了7成以上。

????房價方面，太平洋房屋市場部經(jīng)理郝銀廣認(rèn)為，目前青島二手房市場價格比較平穩(wěn)，房東想漲價，卻都不愿做出頭鳥，掛牌價雖然沒有提升，但是議價空間變小了，每套房源的議價幅度也在1萬～2萬元之間。

????76萬的房子5萬的稅

????5月3日，記者以購房者的身份到浮山后區(qū)域現(xiàn)場看房。去年同期，浮山后區(qū)域二手房價格普遍在1.2萬元/平方米左右，如今漲幅約500元/平方米。浮山后五小區(qū)一套套一的二手房價格是76萬元，這是房東提供的最低價。中介帶記者看房后，大致算了一下，稅費比例是總房價的7.5% ，不加中介費，大約是5萬多元。這套房子離上次交易不足5年，房產(chǎn)證也不足5年。中介工作人員告訴記者，個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。營業(yè)稅是全額的5.6%，還有個人所得稅。也就是說，這套房子，買房者得負(fù)擔(dān)至少7.5%的稅費。

????另一名看過此房的購房者徐敬告訴記者，單價還可以，1.3萬元/平方米，小區(qū)環(huán)境也不錯，停車位月租還不到100元，就是稅費太高了?！跋乱徊剑瑐€稅新政可能實施，還有房產(chǎn)稅?，F(xiàn)在到底是不是買房機會？個稅新政對首套房購房者影響大不大？我是首次購房，買房需要交房產(chǎn)稅嗎？”

????“這套房子買了以后能升值不？”徐敬反復(fù)問旁邊的科威國際不動產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人張先生。徐敬先后看了市北區(qū)3套二手房，價格都漲到了1.3萬元/平方米以上。

????張先生告訴記者，房東依然堅持高報價，結(jié)果導(dǎo)致看房成功率大降，更出現(xiàn)房東拒絕購房者看房的情況，不買不讓看?，F(xiàn)在二手房的高報價對購房者打擊確實很嚴(yán)重。

????怕出新政開發(fā)商忙開盤

????新政出臺后，很多開發(fā)商選擇匆匆開盤，以最快速度銷售房源。4月3日起，保利地產(chǎn)旗下的百合花園商鋪和里院里商鋪同時推出優(yōu)惠活動，嶗山名匯國際也推出特價房88套，起價剛過萬元大關(guān)。市北區(qū)海信湖島世家2期在五一假期開盤，均價10500元/平方米，所有房源附贈廚衛(wèi)精裝修，面積為88～117平方米。另外，五一假期郊區(qū)一家樓盤被哄搶，價格相比之前上漲了500元/平方米。該樓盤市場總監(jiān)向記者透露說，這個漲幅并不大，開發(fā)商并不擔(dān)心贏利問題，現(xiàn)在最重要的是以最快速度銷售房源，資金周轉(zhuǎn)起來很重要。

????整個4月份，青島市共有20家樓盤開盤。4月份榮獲全市商品房銷冠的李滄萬達(dá)廣場，上月成交量高達(dá)344套。卓越蔚藍(lán)群島單月銷量296套。

????在過去的一個月，新房市場出現(xiàn)了網(wǎng)簽潮，日網(wǎng)簽300多套，直接原因是傳聞的房產(chǎn)稅。即使在5月份，4日和5日的單日成交量也超過了300套。“表面看，新房市場仍是一片火爆局面，實際上開發(fā)商很著急，怕新的政策出爐，迅速開盤已經(jīng)成為共識。在5月份開盤量還會很高?！崩顪鎱^(qū)一家樓盤的營銷總監(jiān)向記者透露說。

????非限購商業(yè)地產(chǎn)價格或漲

????最近幾年出臺的調(diào)控政策，直接打擊目標(biāo)都是住宅項目，今年也不例外。太平洋房屋市場部經(jīng)理郝銀廣表示，從2011年頒布的“限購令”到的青島版國五條細(xì)則，在3年樓市調(diào)控的執(zhí)行政策中可以看出，歷次調(diào)控對象都是住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)從未受到過新規(guī)制約。不可否認(rèn)，如今投資房地產(chǎn)是不少人除了工作以外的生財之路，光靠存銀行很難賺取利潤，所以投什么成為不少人的主要關(guān)注點。從相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以明顯看出，房產(chǎn)作為一種相對穩(wěn)定的投資方式，獲得了絕大多數(shù)人的認(rèn)可，如今住宅方面的投資難度增加，但房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域卻可以因此尋找到更大的機遇，特別是商業(yè)地產(chǎn)。

????“新的政策將使得投資客更傾向選擇商業(yè)地產(chǎn)，但新的政策會明顯改變投資心理。對于開發(fā)商而言，繼續(xù)加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入是未來趨勢。除長期持有外，開發(fā)商還可通過銷售部分不限購、不限貸的商用項目，成功回籠資金。從青島版‘國五條’細(xì)則內(nèi)容來看，對住宅限購、限貸等調(diào)控政策的持續(xù)從緊，將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，有望進(jìn)一步拉動寫字樓、商鋪和商用公寓價格，預(yù)計商用物業(yè)今年價格漲幅明顯?！蔽?圖 記者 李晨