青島商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)賣出住宅價(jià)

    新國(guó)五條的實(shí)施細(xì)則終于落地，逐漸為三月樓市的瘋狂畫(huà)上了休止符。同新建住宅和二手房上萬(wàn)套的巨大成交量相比，網(wǎng)點(diǎn)房和商鋪的成交量卻降至了3年以來(lái)的最低點(diǎn)，一季度市區(qū)成交量?jī)H為308套，儼然是一副冰火兩重天的狀態(tài)。

    一套2800平方米的網(wǎng)點(diǎn)賣了一年僅賣出5000萬(wàn)元，僅比住宅的價(jià)格高了一點(diǎn)；7萬(wàn)的網(wǎng)點(diǎn)房降價(jià)到5萬(wàn)，半年多無(wú)人問(wèn)津；買一套300萬(wàn)元的網(wǎng)點(diǎn)，要交50萬(wàn)元的稅讓投資客望而

卻步……連續(xù)兩天，記者探訪我市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售發(fā)現(xiàn)，盡管網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格連年上升，但商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成交量卻已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的萎縮，有價(jià)無(wú)市是當(dāng)下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交易的現(xiàn)狀。

    探訪 網(wǎng)點(diǎn)房賣出住宅價(jià)

    如果開(kāi)車經(jīng)過(guò)寧夏路與南京路，細(xì)心的市民可能會(huì)留意到原本是金漢斯烤肉的網(wǎng)點(diǎn)櫥窗上貼著一張字條：網(wǎng)點(diǎn)出售。這張字條已經(jīng)張貼了一年的時(shí)間了。不過(guò)，就在前幾天，這套面積在2800平方米的網(wǎng)點(diǎn)終于售出了。售出的價(jià)格令人大跌眼鏡：5000萬(wàn)元出頭。

    “房子是被青島一家風(fēng)投公司買走了，交易價(jià)格每平方米只有2萬(wàn)多元。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的曲佳告訴記者，這套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)樓上的二手房售價(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)了每平米2萬(wàn)元，而這處網(wǎng)點(diǎn)每平方米的交易價(jià)格僅比住宅高了一點(diǎn)。

    “這套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的持有人是石家莊市的一名商人，網(wǎng)點(diǎn)房賣了一年，他心理受不了了，低價(jià)甩賣了?！鼻?jīng)理告訴記者，房東賣這套房子時(shí)自己都直搖頭，覺(jué)得價(jià)錢(qián)賣低了，直喊自己是白菜價(jià)賣商鋪。

    7萬(wàn)降到5萬(wàn)還難出手

    在靠近李村步行街的峰山路上，一套大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)在中介掛牌出售的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年了，房?jī)r(jià)從每平方米的7萬(wàn)元降到了5萬(wàn)元，但一直都是無(wú)人問(wèn)津。“這套房子的面積太大了，總面積超過(guò)了1000平方米，需要很大數(shù)額的資金，但就是沒(méi)人問(wèn)?！蔽挥诶畲宓囊患曳康禺a(chǎn)中介的店長(zhǎng)告訴記者，這套房子的地理位置很好，緊靠著李村商圈，如果是小戶型每平方米的售價(jià)能達(dá)到10萬(wàn)元，但就是因?yàn)閼粜吞?，有能力出手的客戶太少?/p>

    類似的例子還有不少，位于福州路與延吉路交界處的依山雅居小區(qū)有三套大型網(wǎng)點(diǎn)房，自從2010年建成后一直閑置，直到去年，兩套網(wǎng)點(diǎn)分別被寶馬車行和青島交運(yùn)陽(yáng)光店租下，這兩套網(wǎng)點(diǎn)才起死回生。但中間的一套網(wǎng)點(diǎn)卻一直閑置，無(wú)人出手。

    小戶型網(wǎng)點(diǎn)受歡迎

    “現(xiàn)在好賣的都是小戶型，比如面積在100平方米左右，客戶能承受的價(jià)格在每平方米2到3萬(wàn)之間的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最好賣?！笨硕鸱慨a(chǎn)調(diào)查公司青島信息研究部主管張斌告訴記者，青島市前三個(gè)月成交的網(wǎng)點(diǎn)房平均面積不到150平方米，這已經(jīng)很好地說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題了?！翱蛻羰诸^的資金有限，雖然成交量中有動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)的網(wǎng)點(diǎn)，但九成的成交量是100平方米以下的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)?！睆埍蟾嬖V記者，這部分客戶有一個(gè)典型的特點(diǎn)，本身已經(jīng)有多套住宅，再購(gòu)買住宅無(wú)法貸款，無(wú)法享受優(yōu)惠利率，他們把目光瞄向了小戶型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，通過(guò)購(gòu)買商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)獲得升值和房租獲利。

    數(shù)據(jù) 1至3月市區(qū)成交僅308套

    記者從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，青島市1到3月商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成交量為1334套，總成交面積16萬(wàn)5千多平方米，其中市區(qū)僅308套，成交面積2萬(wàn)多平方米?！斑@個(gè)成交量比去年和前年同期的成交量都低?！睆埍蟾嬖V記者。

    “按照我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)每季度的成交量應(yīng)該在8萬(wàn)平方米左右，但今年一季度僅有兩萬(wàn)平方米?！睆埍蟾嬖V記者，全市的成交面積和成交量主要靠郊區(qū)支撐，市區(qū)雖然售價(jià)高，但賣不過(guò)郊區(qū)。

    量跌價(jià)漲郊區(qū)冒尖

    “從一季度的成交情況來(lái)看，市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)房的售價(jià)出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，成交均價(jià)為兩萬(wàn)元，已經(jīng)是連續(xù)兩年上漲了，2011年時(shí)均價(jià)僅為13000元左右，2012年漲到了15000元左右，今年再次上漲?！睆埍蟾嬖V記者，盡管價(jià)格出現(xiàn)了上漲，但成交量的下滑卻十分明顯?！芭e個(gè)例子吧，在李滄一個(gè)新開(kāi)盤(pán)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，每平方米售價(jià)達(dá)到了7萬(wàn)元，普通老百姓根本買不起，這也是網(wǎng)點(diǎn)房銷量下滑的主要原因。”張斌告訴記者，就在李滄區(qū)京口路上，一家網(wǎng)點(diǎn)的均價(jià)在3萬(wàn)元左右，這家網(wǎng)點(diǎn)的銷售就非常好。

    “另外一個(gè)亮點(diǎn)出現(xiàn)在郊區(qū)，在郊區(qū)的總體拉動(dòng)下，網(wǎng)點(diǎn)房的成交價(jià)格出現(xiàn)了下跌?！睆埍蟾嬖V記者，這已經(jīng)是青島市網(wǎng)點(diǎn)房售價(jià)連續(xù)兩年下跌。2011年全市商業(yè)網(wǎng)店平均價(jià)為13651元，2012年為12666元，到今年，平均價(jià)格僅為11420元?！斑@與郊區(qū)網(wǎng)點(diǎn)房的大量上市有很大關(guān)系?！睆埍笳f(shuō)，郊區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)房只賣七八千元，再加上大量上市，這拉低了總體售價(jià)。

    高價(jià)高稅抑制投資

    “還有一個(gè)壓抑商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)銷售的原因——稅負(fù)太高。買套網(wǎng)點(diǎn)等于給國(guó)家交一輛汽車了?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的曲佳告訴記者，買套價(jià)值在300萬(wàn)元左右的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，各種稅費(fèi)加起來(lái)就要50萬(wàn)元。記者查閱發(fā)現(xiàn)，買一套網(wǎng)點(diǎn)需要交納成交價(jià)的3%作為契稅，同時(shí)還要交納5.6%的差額營(yíng)業(yè)稅，還有8%或9%的土地增值稅，如果出租還要交納房租的12%作為房產(chǎn)稅，如果空置還要交納房?jī)r(jià)的1.2%作為房產(chǎn)稅，還有維修基金等等?！叭绻切路拷坏蒙?，但如果是二手網(wǎng)點(diǎn)，尤其是拆遷的網(wǎng)點(diǎn)，交易成功后要交納的稅費(fèi)接近30%?！鼻颜f(shuō)。

    除了高稅外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的高價(jià)格也導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)成交量萎靡?！艾F(xiàn)在市區(qū)內(nèi)很難找到每平方米售價(jià)低于3萬(wàn)元的網(wǎng)點(diǎn)房了，臺(tái)東、李村等商業(yè)旺角，每平方米10萬(wàn)的網(wǎng)點(diǎn)都不罕見(jiàn)。價(jià)格高了，自然買的人就少了。”張斌介紹說(shuō)。