核心提示

繼北京、上海、重慶等地出臺“國五條”地方細(xì)則后，昨日晚間，青島市人民政府辦公廳發(fā)布 《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作持續(xù)推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），出臺了五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，確定了2013年度我市房價控制目標(biāo)為：本年度新建商品住房價格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅。不過，限購令并沒有擴大到全市所有行政區(qū)域，仍為市內(nèi)六區(qū)范疇限購。另外，對于備受關(guān)注的“出售二手房按照差價的20%征收個人所得稅”這一新政究竟何時執(zhí)行、如何執(zhí)行未詳細(xì)提及。

■背景

我市房價漲幅水平居后位

《意見》首先闡述了近年來我市在房地產(chǎn)調(diào)控方面所取得的成就。2011年以來，我市堅決執(zhí)行國家和省房地產(chǎn)調(diào)控決策部署，著力增加住房用地供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)；嚴(yán)格執(zhí)行住房限購、差別化住房信貸和稅收政策，堅決抑制投機投資性購房；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，做好社會輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場預(yù)期，取得了積極成效。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的 “70個大中城市住宅銷售價格”數(shù)據(jù)顯示，2012年我市新建商品住房價格指數(shù)同比下降3.4%（2011年同比上漲3.9%，2010年同比上漲8.3%）。從去年以來的市場運行情況來看，我市的住房價格保持了基本穩(wěn)定，2012年12個月中，有10個月的新建商品住房價格指數(shù)環(huán)比漲幅在0.5個百分點范圍內(nèi)上下波動。去年年底以來，國內(nèi)一、二線城市房價普遍出現(xiàn)上漲，部分城市房價上漲速度較快，我市房價漲幅水平在同類城市中始終處于后位。今年1月和2月，市區(qū)新建商品住房價格指數(shù)同比分別下降2.6%和1%，在全國19個副省級以上城市中均列第17位，在全國70個大中城市中均列第66位。

2011年以來的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢說明，我市貫徹落實國家和省房地產(chǎn)調(diào)控決策部署方向正確、措施合理、效果明顯。為了保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā) 〔2013〕17號）要求，遵循保持政策連續(xù)性，推動市場供需平衡，維護市場平穩(wěn)發(fā)展的原則，重點圍繞增加供應(yīng)、抑制需求方面，我市將做到 “調(diào)控力度不放松、保持政策連續(xù)性”，努力促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

■青島“五條”要點一·確定2013年度新建商品住房控價目標(biāo)

房價增幅明顯低于收入增幅

《意見》確定了2013年度我市新建商品住房價格控制目標(biāo)。

具體表述為：按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，進一步增加普通商品住房供應(yīng)，加大住房保障力度，堅決抑制投機投資性購房需求，確保本年度新建商品住房價格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅。我市房價控制目標(biāo)立足保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的大前提，明確提出扣除物價上漲因素和明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅（指城市居民人均可支配收入名義增幅和CPI增幅的差值），體現(xiàn)了保持房價基本穩(wěn)定的原則。

為實現(xiàn)今年的新建住房價格控制目標(biāo)，我市將在加快經(jīng)濟發(fā)展、努力增加居民收入的同時，遵循維護市場平穩(wěn)發(fā)展，推動市場供需平衡的原則：一手抓“供”，努力增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，進一步加快保障性住房建設(shè)，加快危舊房改造步伐，為居民提供更多中低價位住房；一手抓“控”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、差別化住房信貸政策和稅收政策，抑制投資投機性購房需求，努力保持住房價格基本穩(wěn)定。

■青島“五條”要點二·加快保障性安居工程規(guī)劃、建設(shè)和供應(yīng)

部分外來人員納入保障房范圍

首先我市將加快保障性安居工程規(guī)劃、建設(shè)和供應(yīng)。全面落實省政府下達(dá)的2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。年內(nèi)新開工建設(shè)保障性住房1.65萬套，啟動危舊房改造1.7萬戶。要求各區(qū)、市抓緊把保障性住房建設(shè)任務(wù)落實到具體項目和地塊，加快辦理項目前期手續(xù)，確保9月底前開工建設(shè)。加快形成保障性住房實物供應(yīng)量，年內(nèi)配租配售保障性住房不少于9000套。繼續(xù)加大人才公寓建設(shè)力度。抓好農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造。

創(chuàng)新完善住房保障制度體系，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度。2013年底前，把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入住房保障范圍。突出規(guī)劃統(tǒng)籌，強化質(zhì)量監(jiān)管。加強分配管理，完善準(zhǔn)入退出機制。加強保障性住房使用監(jiān)督管理，建立日常巡查、舉報核查等監(jiān)督管理制度，對違反規(guī)定將保障性住房出售、出租、閑置、出借或者擅自改變住房用途且拒不整改的，按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回。

■青島“五條”要點三·增加普通商品住房用地和有效供應(yīng)

保障性、中小套型普通房占主流

將增加普通商品住房用地和有效供應(yīng)。在住房用地供應(yīng)上，2013年全市住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年住房用地平均供應(yīng)量，達(dá)到1350公頃以上，其中保障性安居工程和中低價位中小套型普通商品住房用地，不低于供應(yīng)總量的70%，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

■青島“五條”要點四·堅決抑制投機投資性購房

嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策

在抑制投機投資性購房方面，我市將按照市政府辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（青政辦發(fā)〔2011〕8號）有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，限購住房類型包括新建商品住房和存量住房。購房人在簽訂房屋交易合同時，要如實填報《購房人及家庭成員情況申報表》，并提交房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)出具的關(guān)于擁有住房情況的證明。

2011年1月29日，青島市發(fā)布以限購令為主的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則12條，規(guī)定在青島七區(qū)（由于行政區(qū)劃調(diào)整，如今“七區(qū)”已調(diào)整為“六區(qū)”）實行限購措施，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手房）。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套 （及以上）住房信貸政策。強化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文件關(guān)于房地產(chǎn)稅收的政策規(guī)定。

信貸及稅收歷來被認(rèn)為是調(diào)控房地產(chǎn)市場最有效的兩個手段。不過，此次我市發(fā)布《意見》并未對此作過多的闡述。當(dāng)前我市關(guān)于二套房住房信貸政策為首付六成、利率標(biāo)準(zhǔn)為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%-30%不等，對第三套及以上房產(chǎn)暫停貸款。而在新國五條中最受關(guān)注的 “出售二手房按照差價的20%征收個人所得稅”這一新政，此次《意見》中僅用了“嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文件關(guān)于房地產(chǎn)稅收的政策規(guī)定”來表述，并未詳細(xì)說明究竟何時執(zhí)行、如何執(zhí)行。

縱觀已出臺的各地細(xì)則來看，僅北京、天津兩地對此進行了較為詳細(xì)的說明：“對出售自有住房，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息，能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；對不能核實房屋原值的，應(yīng)依法按照核定征收方式計征。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅?！辈贿^，對于住房裝修、維護等支出是否可以用于計稅抵扣部分并未進一步說明。

■青島“五條”要點五·加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序

嚴(yán)格執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價

在房地產(chǎn)市場監(jiān)管方面，《意見》指出將加強商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格預(yù)售許可審批。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，嚴(yán)格按照申報價格對外銷售。繼續(xù)加強房地產(chǎn)項目售前監(jiān)管，進一步完善銷售人員培訓(xùn)、考核及持證上崗制度。切實強化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度。強化房地產(chǎn)交易市場信用管理。加強市場監(jiān)測和研究分析。