????新華網(wǎng)北京3月2日電(“新華視點(diǎn)”記者 葉前)從2003年的“18號(hào)文”,到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”,再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……10年里,國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。這10年,樓市的風(fēng)吹草動(dòng)牽動(dòng)人心。
????10年持續(xù)調(diào)控,房?jī)r(jià)一路走高。如何吸取過(guò)去教訓(xùn),既做到房?jī)r(jià)合理回歸,又避免傷及無(wú)辜,是新一輪樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題。
????第一季:為房地產(chǎn)業(yè)正名(2003-2004年)
????2003年7月,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為,“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,有利于擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)消費(fèi),改善居民居住質(zhì)量,提高人民群眾生活水平?!?/p>
????“18號(hào)文”開(kāi)啟了十年樓市調(diào)控的序幕,明確房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月,央行下發(fā)通知,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目加大信貸支持。
????在利好刺激下,興起的房地產(chǎn)市場(chǎng)贏(yíng)得了快速發(fā)展,很快成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎之一。就在此時(shí),2003年12月,隨著北京世紀(jì)第一拍,“地王”首次橫空出世。
????第二季:降溫(2005-2008年)
????2005年4月,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為,“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在主要問(wèn)題是:房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大,商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,商品房結(jié)構(gòu)不合理,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂?!保玻埃埃赌辏翟?,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次專(zhuān)題研究房地產(chǎn)調(diào)控,認(rèn)為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未根本解決?!?/p>
????在此之前,央行已于2004年底開(kāi)始緊縮“銀根”,商品房開(kāi)發(fā)資本金比例上調(diào)、加息接踵而至。2005年3月,國(guó)字號(hào)條文首次出現(xiàn),“國(guó)八條”出臺(tái)后不到半年,更嚴(yán)格的“新國(guó)八條”進(jìn)一步加大調(diào)控力度。2006年,更具針對(duì)性的“國(guó)六條”出臺(tái),隨后,“限價(jià)房”應(yīng)運(yùn)而生。
????在今天看來(lái),這一輪調(diào)控頗有“先見(jiàn)之明”,且房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有像后來(lái)2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而,2005年-2008年上半年,仍是房?jī)r(jià)上漲的一段“黃金期”。以北京市為例,新建住房均價(jià)從約5000元/平方米飆升至15000元/平方米,漲幅達(dá)200%。
????第三季:緊急救市(2008年下半年—2009年)
????為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊,樓市成為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一劑強(qiáng)心針。2008年12月,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi),保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?!?/p>
????隨后,二手房營(yíng)業(yè)稅減免、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年的等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。
????這一輪“政府托市”,是金融危機(jī)下發(fā)揮宏觀(guān)調(diào)控作用的必然之舉,為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了不少力量。不過(guò),從2009年春開(kāi)始,剛剛有所下降的大中城市房?jī)r(jià)很快進(jìn)入“報(bào)復(fù)性反彈”。
????第四季:全面加碼(2010年至今)
????2009年12月至今,國(guó)務(wù)院先后5次常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。從最初的“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升,一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)引起高度重視”,到“近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭”,到“部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大,有的城市調(diào)控力度有所放松”,再到“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”,樓市調(diào)控一直沒(méi)有放松。
????2010年開(kāi)始,全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)?!皣?guó)十條”祭出限貸政策,二套房首付比例提高至不低于四成,房貸利率上浮10%,當(dāng)時(shí)被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。一年后,以限購(gòu)為主要內(nèi)容的“新國(guó)八條”打出了“殺手锏”,全國(guó)36個(gè)城市先期納入限購(gòu)范圍,此后限購(gòu)范圍越來(lái)越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購(gòu)、限貸、限價(jià)三管齊下。
????2011年限購(gòu)組合拳以來(lái),70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制,部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上,房?jī)r(jià)這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。
????沒(méi)有劇終:樓市調(diào)控需精細(xì)化
????業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)“共性”是,調(diào)控過(guò)多在購(gòu)房者身上做文章,實(shí)際上是在抑制需求。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),“限字令”歸根結(jié)底就是讓很多人沒(méi)有購(gòu)房資格,或是提高購(gòu)房成本。
????來(lái)自不同領(lǐng)域的代表委員表示,過(guò)去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力,二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番直接向二手房出售所得開(kāi)刀,能夠?qū)⒁皇趾投质袌?chǎng)結(jié)合起來(lái),更好地抑制投機(jī),從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
????由于購(gòu)房需求是多樣化的,“一刀切”的政策難免傷及無(wú)辜。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),針對(duì)不同人群,不同需求,房?jī)r(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對(duì)待,政策條款必須對(duì)剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分。