開發(fā)商交房前先交保修金

????不少開發(fā)企業(yè)將新房交付后就撤離或注銷了，一旦出現(xiàn)房屋維修問題，業(yè)主找不到開發(fā)企業(yè)來承擔保修責任，即使開發(fā)企業(yè)存在，因為缺少相應措施和手段，業(yè)主找開發(fā)企業(yè)來承擔維修責任也十分困難。記者從日前召開的我市物業(yè)管理工作會議上獲悉，我市已著手建立物業(yè)質(zhì)量保證金制度，一旦制度建立后，開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，需一次性足額向物業(yè)主管部門指定的賬戶交存保修金，以及時處理各種保修問題。

????小區(qū)管理“踢皮球”

????在日前召開的我市物業(yè)管理工作會議上，市物業(yè)辦負責人表示，今年我市將著手修訂或制定一系列物業(yè)管理方面的法規(guī)或規(guī)定，其中物業(yè)質(zhì)量保證金制度的建立是市民最為關注的。當前一些小區(qū)業(yè)主遇到樓頂漏雨等情況，普遍面臨 “維修難”，找小區(qū)物業(yè)，物業(yè)說他們沒錢，這屬于開發(fā)商的責任；找開發(fā)商，開發(fā)商要么已經(jīng)注銷，要么“踢皮球”說是物業(yè)維護不及時導致出現(xiàn)問題，應該找物業(yè)。而物業(yè)質(zhì)量保證金制度建立起來后，這些問題就可從根源上得到解決。

????根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》和2010年9月實施的《山東省物業(yè)質(zhì)量保證金管理辦法（試行）》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)新建用于銷售的物業(yè)，均應按照建筑安裝總造價的3%-5%交存保修金，具體標準為低層和多層建筑3%、小高層建筑4%、高層建筑5%。開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，應當一次性足額向物業(yè)主管部門指定的賬戶按幢交存保修金。實行了商品房預售資金監(jiān)管的項目，預售資金監(jiān)管部門應在商品房屋交付前，按物業(yè)主管部門的要求，從預售款中一次性劃轉(zhuǎn)規(guī)定數(shù)額的保修金到指定專戶，并告知開發(fā)企業(yè)。未交納保修金的項目，開發(fā)企業(yè)不得將商品房屋交付業(yè)主，業(yè)主有權拒絕接收。相關部門不得辦理商品房屋綜合驗收備案、房屋確權登記等手續(xù)。在保修期內(nèi)，物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題，需要維修時，開發(fā)企業(yè)不履行保修義務或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務的，可使用保修金。物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生嚴重質(zhì)量缺陷，經(jīng)反復維修，截至保修期到期仍有影響正常使用的質(zhì)量遺留問題的，保修金暫不予以退還，直至相關質(zhì)量問題得到修復為止。

????擬定物業(yè)管理新規(guī)

????“根據(jù)省里的管理條例，我們將根據(jù)市法制辦的工作安排盡快擬定《青島市物業(yè)質(zhì)量保證金管理辦法》，考慮更加合理的交存比例、范圍及監(jiān)管制度，維護市場秩序，切實解決開發(fā)商建設遺留問題?！笔形飿I(yè)辦負責人在會上說。

????此外今年市物業(yè)辦還將根據(jù)市人大的工作部署，盡快修訂《青島市物業(yè)管理條例》。當前我市的物業(yè)管理條例是1999年5月1日實施，于2006年1月1日重新修訂實施。在此之后，2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》、修訂后的國務院《物業(yè)管理條例》及2009年5月1日實施的《山東省物業(yè)管理條例》均賦予了物業(yè)管理一些新的內(nèi)容和思路，而我市現(xiàn)行《條例》存在部分與上位法不一致的條款，因此《條例》修訂工作也需要盡快展開。

????另外還有不少小區(qū)出現(xiàn)前期物業(yè)管理混亂的問題，對此今年我市加大前期物業(yè)管理力度。根據(jù)住建部2011年1月1日實施的《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，探討建立物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設施名冊等物業(yè)承接查驗機制，明確建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的責任和權利，進一步達到維護業(yè)主共同財產(chǎn)權益的目的。

????物業(yè)管理師將注冊備案

????除了這些法規(guī)或規(guī)定的制定或修訂外，對于物業(yè)管理隊伍也將進一步規(guī)范。目前全市共有物業(yè)服務企業(yè)668家，占全省的16.4%，物業(yè)管理從業(yè)人員7.6萬余人，服務覆蓋面積達1.83億平方米，服務居民87萬余戶。但其中不少從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)管理水平參差不齊。為此我市將開展物業(yè)管理師注冊工作，今后持證上崗的物業(yè)人員將全部備案。物業(yè)管理師，是指按照物業(yè)管理服務合同約定，通過對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場地進行專業(yè)化維修養(yǎng)護管理以及維護相關區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務的人員?！耙氆@得物業(yè)管理師資格證，需要參加住建部的統(tǒng)一考試，合格后才能拿到。目前已有外地城市出臺規(guī)定，一家物業(yè)管理企業(yè)至少得有5名工作人員取得物業(yè)管理崗位證書才算合格，否則將被取消物業(yè)服務資質(zhì)，我市也將在此方面出臺具體規(guī)定?！笔形飿I(yè)辦負責人說。(記者 孫靜芳)