要開學(xué)了,學(xué)區(qū)房又成為不少人的關(guān)注點(diǎn)。多家中介的監(jiān)測顯示,今年以來,學(xué)區(qū)房的價(jià)格上漲兇猛:少則千元,多則萬元。目前,各個(gè)區(qū)域房況相似的學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房,價(jià)差平均達(dá)到25%左右,還有擴(kuò)大趨勢。
典型案例
一條馬路隔出兩個(gè)世界
“這條胡同以北,新風(fēng)南里、北里,新外大街甲8號(hào)院的房子是學(xué)區(qū)房,均價(jià)已經(jīng)50000元以上了,即使朝向、房況較差的,也都45000元以上。胡同南邊是新明胡同
80平方米左右的二居室,位于這條胡同南側(cè)的一棟塔樓里,業(yè)主報(bào)價(jià)320萬元。一進(jìn)門,房主就非常實(shí)在地說:“您要為孩子上學(xué),要考慮清楚,這房子上不了育翔小學(xué)?!?/p>
從這棟樓出來向北,記者又隨小陳來到新風(fēng)北里一套60平方米的房子里。這套房子位于一棟紅色小板樓里,南北通透,業(yè)主報(bào)價(jià)330萬元。
小陳告訴記者,來這個(gè)區(qū)域買房的客戶,70%是為孩子上學(xué)。這個(gè)區(qū)域除了育翔小學(xué),還有市重點(diǎn)中學(xué)北師大二附中?!拔覀冏罱鼊偝山灰惶仔嘛L(fēng)南里的學(xué)區(qū)房,一個(gè)4層的4居,111平方米,成交價(jià)568萬元,這么大的房子,單價(jià)都51000元了,面積小的,就更貴了。這套房剛掛出來的時(shí)候,連我們店長都說,這么貴,哪兒賣的出去呀,結(jié)果兩個(gè)星期就賣出去了,誰都沒想到?!?/p>
小陳說,“您要不是非買這一片的學(xué)區(qū)房,西邊靠二環(huán)的今典花園報(bào)價(jià)也就4萬元,北三環(huán)邊的冠城園報(bào)價(jià)才35000元,都是2000年左右建的商品房。年代老一些的志強(qiáng)園、文慧園、月季園更便宜。這兩個(gè)區(qū)域的房子不是西城的,屬于海淀。西城的房子因?yàn)楹脤W(xué)校多,都比較貴,德外大街東邊六鋪炕、黃寺一帶,因?yàn)槭俏鞒侵攸c(diǎn)小學(xué)西師附小的學(xué)區(qū)房,價(jià)格也都在45000元以上?!?/p>
之后,小陳帶記者看了學(xué)院南路的兩套房子,一套建于上世紀(jì)80年代,58平方米小兩居,總價(jià)181萬元,單價(jià)僅31000元;一套為56平方米一居,總價(jià)200萬元,單價(jià)37000元。“這兒的房子離二環(huán)更近,交通、生活都很方便,就是不是學(xué)區(qū)房?!毙£愓f。
????在看房過程中,記者發(fā)現(xiàn),小陳對該區(qū)域的學(xué)校及入學(xué)行情如數(shù)家珍,能清楚地區(qū)分“電腦派位”、“推優(yōu)”、“點(diǎn)招”等專業(yè)術(shù)語,甚至知道哪個(gè)小學(xué)剛換了校長等信息?!昂唾I房的客戶聊的都是這些,我都可以改行給家長做‘入學(xué)指導(dǎo)’了?!毙£愰_玩笑說。
????市場現(xiàn)象
????學(xué)區(qū)房價(jià)格越漲越瘋
????據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),今年3月份成交量開始上漲時(shí),學(xué)區(qū)房價(jià)格就開始緩慢上調(diào),六七月份價(jià)格快速上漲,漲幅少則千元,多則萬元,與周邊區(qū)域二手房成交均價(jià)差距拉大。
西城區(qū)重點(diǎn)學(xué)?;食歉W(xué)周邊是本市二手房最貴的區(qū)域之一,學(xué)區(qū)房大紅羅廠小區(qū)的房子報(bào)價(jià)在65000元至70000元之間,大拐棒胡同和毛家灣胡同的房子報(bào)價(jià)在55000元至65000元之間;而非學(xué)區(qū)房愛民里的房子報(bào)價(jià)在46000元左右。
皇城根小學(xué)的低年級部在其西側(cè)的國家京劇院附近,周邊富國里小區(qū)的二手房均價(jià)4.5萬元,一套83平方米的房子,報(bào)價(jià)375萬元。之所以相對較低,是因?yàn)樵撔^(qū)的房子雖然離皇城根小學(xué)低年級部很近,但并不是該小學(xué)的學(xué)區(qū)房。根據(jù)小區(qū)劃片,在此落戶的孩子對應(yīng)小學(xué)是官園小學(xué)。
東北二環(huán)外和平里九小是東城區(qū)重點(diǎn)小學(xué),其周邊和平街7區(qū)的房子是該小學(xué)東城戶籍的學(xué)區(qū)房,雖然房況差一些,均價(jià)也超過4萬元。而僅隔一條青年溝路,馬路另一側(cè)的和平街8區(qū)就是朝陽地界的非學(xué)區(qū)房了,一套63平方米的小兩居,總價(jià)210萬元,單價(jià)3.5萬元。離該小學(xué)更遠(yuǎn)一些的柳芳北里、光熙門北里,均價(jià)在3萬元左右。
海淀區(qū)雙榆樹附近的科源小區(qū)緊鄰中關(guān)村二小,也是該校的學(xué)區(qū)房,目前有十幾套房子在售,其中一套83平方米的小三居,總價(jià)380萬元,單價(jià)46000元;另一套62平方米的小兩居,單價(jià)更貴,達(dá)到48000元。周邊非學(xué)區(qū)房,雙榆樹東里一套64平方米房子,總價(jià)240萬元,單價(jià)37500元;商品房滿庭芳園,精裝修94平方米的二居,業(yè)主報(bào)價(jià)335萬元,單價(jià)35000元。
豐臺(tái)南三環(huán)蒲黃榆區(qū)域的一師附小附近,其學(xué)區(qū)房的樓盤有景泰東里,銷售單價(jià)為29000元,而周邊二手房單價(jià)基本在25000元左右。
市場分析
學(xué)區(qū)房是怎么漲起來的
在購房人金女士的記憶中,西師附小周邊六鋪炕二區(qū)的房子均價(jià)應(yīng)該在4萬元出頭。時(shí)隔半年,當(dāng)她再次關(guān)注該區(qū)域的學(xué)區(qū)房時(shí),報(bào)價(jià)50000元的房子已經(jīng)比比皆是了。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程遠(yuǎn)在這個(gè)區(qū)域干4年多了。學(xué)區(qū)房價(jià)格的這輪上漲,他也沒想到?!傲伩灰?、二、三區(qū)都是西師附小的學(xué)區(qū)房。之前,價(jià)格穩(wěn)定了兩年左右,當(dāng)時(shí)我們都覺得單價(jià)4萬元,差不多到頂了,沒想到現(xiàn)在奔著5萬去了。”
程遠(yuǎn)明顯感覺到房價(jià)上漲,是在今年5月份,特別是降息之后。“以前看的人挺多,但真正成交的少。5月份,成交量一下子比之前翻了一番,連以前沒人看的幾套朝北、頂層的也賣出去了。到7月中旬,單價(jià)不超45000元的基本都成交了。再往后,47000元的價(jià)格都有成交的。”
分析成交量和價(jià)格上漲的原因,程遠(yuǎn)認(rèn)為,還是有實(shí)際需求,“過了5月,本來就是學(xué)區(qū)房租售的高峰期,加上降息,一些購房人對房價(jià)的預(yù)期變了,并且擔(dān)心通脹,房價(jià)再漲起來,就迅速出手了?!?/p>
程遠(yuǎn)說,買學(xué)區(qū)房的人年齡多在35歲左右,有一定財(cái)富積累,甚至還有一兩套房子,賣一買一,壓力并不大。根據(jù)他所在門店的統(tǒng)計(jì),在六鋪炕、馬甸南村一帶買學(xué)區(qū)房的人,50%是原戶籍在朝陽區(qū)的,60%是一次性付款,購房目的就是孩子落戶上學(xué)。
學(xué)區(qū)房房價(jià)漲得快,還有一個(gè)因素是出房少。“這些區(qū)域的房子出行、購物方便不說,基本都是當(dāng)年單位分的房,物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)都少,還有許多熟悉的老鄰居,除非特殊情況,如年紀(jì)大了,爬樓爬不動(dòng)了等原因,很少有賣房的?!?/p>
????程遠(yuǎn)認(rèn)為,學(xué)區(qū)房房價(jià)這輪上漲,有非理性的成分。比如他的一個(gè)客戶買房時(shí)還不知道具體面積呢,就交了錢。從8月中旬開始,雖然新補(bǔ)充了一批新房源,但這個(gè)區(qū)域?qū)W區(qū)房的成交速度和成交量明顯降下來了,證明一部分人對這個(gè)價(jià)格是不認(rèn)可的。
????房價(jià)心態(tài)
????這就是一個(gè)“金蛋”
????吳先生在西單實(shí)驗(yàn)二小附近的佳慧雅園有一套60多平方米的小兩居,對于吳先生來說,這套房就是一個(gè)“金蛋”。
????目前,吳先生以每月5300元的價(jià)格,把房子出租給了一戶學(xué)生家庭。同時(shí),也在網(wǎng)上掛著出售信息:總價(jià)350萬元,單價(jià)58000元。掛了3個(gè)月了,雖然看房者寥寥,但吳先生并不著急。
????“我為什么掛這么高呢?北京有幾個(gè)實(shí)驗(yàn)二小呀。我這房子要賣了,就買不來了?!睂τ谶@套房子,吳先生雖然掛著出售,但心里有很強(qiáng)的“舍不得”。
“真的太瘋狂了”
今年4月,楊女士第一次看和平里7區(qū)的房子時(shí),60平方米的房子,業(yè)主報(bào)價(jià)215萬元,但楊女士一直希望能買到再便宜一些的。
兩個(gè)月過去了,這邊的房子一平方米一千元一千元地往上漲,讓楊女士越來越著急,“這房價(jià)太瘋狂了,真是太瘋狂了?!睆?月份開始,楊女士幾乎每天看房,最后以240萬元的價(jià)格買了一套60多平方米的小兩居。“再不買,可能245萬元也買不下來了?!睏钆空f。