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????此輪調(diào)控持續(xù)到現(xiàn)在,備受煎熬的是那些“地王們”。隨著國家“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策的推出,房地產(chǎn)泡沫步步退去,昔日地王卻淪為“昂貴的雞肋”。中?!ぷ嫌^邸、綠城·深藍(lán)廣場、遠(yuǎn)洋公館……那些高價(jià)競得的“地王”,現(xiàn)如今要么是施工緩慢,要么降價(jià)促銷,總之,高價(jià)地所帶給開發(fā)商的,不僅是名噪一時(shí)的地王頭銜,在調(diào)控市下,資金告急、地價(jià)縮水、樓盤滯銷等一系列副作用將昔日地王變成了“燙手山芋”。值得注意的是,縱觀這些地王項(xiàng)目,操盤者無不是地產(chǎn)界的大鱷級房企。 ????遠(yuǎn)洋公館挖地基耗費(fèi)兩年 ????日前,記者來到位于市南區(qū)燕兒島路與泉州路交會(huì)處的遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目現(xiàn)場,看到項(xiàng)目施工現(xiàn)場工人正在有序施工,部分地塊正在打地基。而這已經(jīng)距遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地起有兩年之久了。據(jù)悉,該項(xiàng)目便是目前島城樓市史上最貴單價(jià)的地王項(xiàng)目。 ????時(shí)間追溯到2010年,那一年,青島產(chǎn)生了很多地王,工人療養(yǎng)院就是其中之一。2010年3月12日,工人療養(yǎng)院地塊拍賣,出讓的土地面積為42463.1平方米,其中住宅面積32467.29平方米,剩余的為商業(yè)用地。整個(gè)地塊規(guī)劃建筑面積為80026平方米,競買保證金1億元,拍賣起叫價(jià)為6000元/平方米。經(jīng)過66輪的較量,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以地價(jià)1.95萬元/平方米競得該地塊。據(jù)了解,這一單價(jià)是目前島城樓市最高的。 ????據(jù)了解,在拍地之后的一年中,該項(xiàng)目一直沒有正式開工,直到去年,項(xiàng)目才有了陸續(xù)開工的跡象。而在日前記者的探訪中看到,目前該項(xiàng)目還處在打地基的狀態(tài)中,且在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地的兩年后,項(xiàng)目的建設(shè)遲緩不言而喻。 ????綠城·深藍(lán)廣場寂靜待建 ????沿香港中路一路向西,記者來到位于香港西路南、東海二路東的綠城·深藍(lán)廣場項(xiàng)目現(xiàn)場,該地塊其四周依然圍著高高的圍擋,地塊雜草叢生,還未有實(shí)質(zhì)性的施工進(jìn)展。 ????據(jù)了解,該地王項(xiàng)目同樣誕生于2010年,與遠(yuǎn)洋公館單價(jià)最高不同的是,深藍(lán)廣場是地塊總價(jià)最高的地王項(xiàng)目。2010年1月22日,經(jīng)過57輪競拍,起拍價(jià)每平方米1萬元的原市南法院地塊最后被綠城集團(tuán)以單價(jià)17800元競得,總價(jià)達(dá)40.4億元,被稱為市南前海一線最后一塊“鉆石”地塊,名噪一時(shí)。 ????根據(jù)規(guī)劃,綠城深藍(lán)廣場將建設(shè)一棟超高層綜合塔樓(74層)、兩棟超高層住宅塔樓(42層和48層)及商業(yè)裙樓組成。項(xiàng)目超高層綜合塔樓的高度達(dá)327.25米,另外兩棟樓的高度也接近200米。項(xiàng)目建成后,將成為島城第一高樓。 ????然而,在綠城拿地的兩年后,這個(gè)備受關(guān)注的鉆石地王,依然在東部海岸線上靜悄悄地等待著。 ????中海·紫御觀邸賤賣促銷 ????談起最近島城樓市降價(jià)潮,不得不提位于山東路的中?!ぷ嫌^邸。2012年4月17日,中?!ぷ嫌^邸的一條“精裝大宅直降百萬”的廣告席卷全城,成為島城樓市的領(lǐng)跌軍?;仡櫾摰貕K的“誕生記”及“成長史”,可謂一路坎坷。 ????早在2007年9月5日,中海地產(chǎn)“過關(guān)斬將”,歷經(jīng)279個(gè)回合,以16.18億元的總價(jià)、折合為樓面地價(jià)8330元/平方米拿下西吳家村250號地塊。雖然當(dāng)時(shí)山東路周邊二手房價(jià)格僅維持在8000元/平方米,但中??偹闶且?330元的高價(jià)如愿將該地塊收入囊中了。在此后的時(shí)間里,項(xiàng)目卻始終處于擱置狀態(tài),直到2009年6月26日,該項(xiàng)目才舉行了奠基儀式,但此后的工程工期可謂相當(dāng)滯緩。 ????在項(xiàng)目開工的兩年后,也就是中海拿地后的三年零十個(gè)月,于2011年7月,中海紫御觀邸終于開盤。然而,多磨未必成好事,紫御觀邸迎來了銷售不暢、資金告急的困境。無奈之下,于今年4月中旬打出直降百萬的促銷廣告。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,該項(xiàng)目房源總套數(shù)811套,可售房源仍有683套。由此可見,百萬降價(jià)后的銷售形勢尚需面對市場的嚴(yán)峻考驗(yàn)。 ????開發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎 ????前兩年出手闊綽勇奪“地王”的大鱷級開發(fā)商們似乎沒有料到當(dāng)前市場形勢急轉(zhuǎn)直下,房價(jià)下行趨勢日漸明朗。昔日的地王今天卻成了“燙手山芋”。對于后市,不少分析人士認(rèn)為地王項(xiàng)目銷售會(huì)很困難,地王項(xiàng)目成本過高,在目前房價(jià)已經(jīng)面臨全面下調(diào)的大趨勢下,成本過高的地王項(xiàng)目明顯缺乏售價(jià)調(diào)整的空間,若周邊對手項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格,地王項(xiàng)目就失去了最重要的價(jià)格競爭優(yōu)勢。其次,地王項(xiàng)目需要開發(fā)建設(shè)資金相比普通項(xiàng)目要多很多,這將導(dǎo)致已經(jīng)承擔(dān)重壓的企業(yè)更加難堪重負(fù)。 ????樓市低迷,土地市場拍賣亦然,如今開發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎,“面粉貴過面包”的一幕將不再上演。今年以來,土地市場大部分地塊多以底價(jià)成交,鮮有溢價(jià)成交者,“地王”現(xiàn)象不再,曾經(jīng)熱鬧非凡的土地盛宴已是曲終人散。面對“地王”開發(fā)銷售難的窘境,有專家提醒,在面對土地市場價(jià)格輪番上漲時(shí),開發(fā)商應(yīng)該保持理性的拿地態(tài)度,以免地價(jià)上漲幅度超過房價(jià),引發(fā)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象,一旦“燙手山芋”到手后,要想扔掉可就難了。(記者 李雯) ????□政策解讀 ????土地閑置滿兩年無償收回使用權(quán) ????早在1999年,國土資源部就發(fā)布《閑置土地處置辦法》并明確規(guī)定,對超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年而尚未開發(fā)的,征收土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,將無償收回土地使用權(quán)。 ????2008年1月,國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,重申土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的,堅(jiān)決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi),閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。 ????2011年12月,為加大閑置土地處置力度,促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,國土資源部起草了《閑置土地處置辦法(修訂草案)》,征求意見稿還規(guī)定,《閑置土地認(rèn)定通知書》下達(dá)后,縣級以上地方國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與土地使用者協(xié)商,共同擬訂閑置土地處置方案。處置方案包括延長動(dòng)工開發(fā)建設(shè)期限,改變土地用途,安排臨時(shí)使用,協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán),置換土地。延長動(dòng)工期限最長不得超過1年。 |