若有100萬(wàn)6成人想買(mǎi)房 非剛需族多過(guò)首次置業(yè)者

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份CPI為3.6%，再次高于當(dāng)前一年期的存款利率?！柏?fù)利率”現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，過(guò)去十年許多中國(guó)人通過(guò)買(mǎi)房，來(lái)跑贏CPI。在樓市陰晴不定，降價(jià)聲聲緊的時(shí)刻，大家對(duì)買(mǎi)房保值的觀念，是否已經(jīng)動(dòng)搖。

    日前，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊聯(lián)合青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道，對(duì)網(wǎng)友進(jìn)行了一次調(diào)查，其中一項(xiàng)為：“假如你有100萬(wàn)元，是否用來(lái)買(mǎi)房？”。調(diào)查結(jié)果顯示，仍有64%的參與調(diào)查的網(wǎng)友選擇“是”。此外，調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，多次置業(yè)人群對(duì)購(gòu)房話題最關(guān)注，占了本次調(diào)查人數(shù)約七成，說(shuō)明改善型置業(yè)需要潛力巨大。

    非剛需人群同樣關(guān)注買(mǎi)房

    在本次調(diào)查中，20-30歲的參與者占了約兩成，通常這一年齡段以剛需置業(yè)為主；30-40歲的人占到了一半以上，他們是樓市的中堅(jiān)；另有40歲上的人群約占24.2%。

    如圖，在第二項(xiàng)調(diào)查中，有209位網(wǎng)友是三口之家，通常這部分人群已經(jīng)擁有一套住房，而他們是這次調(diào)查的絕大多數(shù)，占了約七成。

    目前青島乃至全國(guó)，首次置業(yè)的剛需人群是購(gòu)房市場(chǎng)的絕對(duì)主力，但從上述兩項(xiàng)調(diào)查參與的人群可以發(fā)現(xiàn)，三口之家或是40歲左右的人，對(duì)樓市的關(guān)注也非常高，占了絕大多數(shù)，高過(guò)首次置業(yè)人群。

    六成多人有了錢(qián)想買(mǎi)房

    “假如你有100萬(wàn)元，是否用來(lái)買(mǎi)房？”

    在本次調(diào)查的305個(gè)網(wǎng)友當(dāng)中，有192人，投票選擇“是”，也就是說(shuō)有約64%的人仍然選擇買(mǎi)房。

    當(dāng)前市場(chǎng)，自去年1月底開(kāi)始，執(zhí)行“限購(gòu)令”，之后又推出“限貸”、“限價(jià)”等調(diào)控政策。經(jīng)過(guò)一年多的觀望、較量，整個(gè)樓市已經(jīng)處在十年來(lái)最看跌的時(shí)期之一。目前，降價(jià)似乎已成共識(shí)，有的樓盤(pán)打出“直降20%”、“直降一百萬(wàn)”這樣的刺激性的廣告，呈降價(jià)姿態(tài)，來(lái)吸引市場(chǎng)眼球。

    一直看漲樓市的任志強(qiáng)近期放出豪言，一般市場(chǎng)規(guī)律是1年半到兩年時(shí)間為一周期，一年半到兩年之后，房?jī)r(jià)不會(huì)一般的漲，而是暴漲。

    從這個(gè)調(diào)查也能看出，許多人看空樓市是短期的，長(zhǎng)期上漲的觀念仍未改變。目前調(diào)控手段，以壓抑需求為主，房?jī)r(jià)上漲的深層原因和游戲規(guī)則并沒(méi)有改變。

    改善型需求暗流涌動(dòng)

    如圖所示，參與本次調(diào)查的人中，約有七成以上是二次或是多次置業(yè)者。而這部分人因限購(gòu)限貸等政策，被擋在樓市的外面。

    當(dāng)下樓市，成了首次置者業(yè)的獨(dú)角戲，但從本次調(diào)查的參與者來(lái)看，改善型居住等多次置業(yè)人群占了七成多。毋庸質(zhì)疑，這部分人群有更強(qiáng)大的購(gòu)力和購(gòu)買(mǎi)欲望。

    對(duì)本項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)，太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周分析，可以說(shuō)明市場(chǎng)上潛在大量的改善型需求。一些人在年輕時(shí)住在距市區(qū)比較遠(yuǎn)的地方或是住在條件比較差的住宅，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力改變，開(kāi)始想改善生活，住更高品質(zhì)的房子，未來(lái)中國(guó)的房地市場(chǎng)改善型需求一定會(huì)成為主力，這會(huì)成為二手房市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì)。從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，中國(guó)正在進(jìn)行一個(gè)換房的時(shí)代。

    買(mǎi)房子有將近一半為自住

    自住還是自住，有48%的人選擇了買(mǎi)房自住，另有37.4%的人群，選擇了保值投資，這兩部分人群占被調(diào)查人數(shù)的約八成多。從國(guó)家的政策導(dǎo)向看，房地產(chǎn)所具有的投資屬性將逐步隱退。

    投資房產(chǎn)，主要是買(mǎi)住宅

    如圖所示，在投資各類(lèi)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品中，有74.7%的人選擇了買(mǎi)住宅，這是基于過(guò)去十多年的經(jīng)驗(yàn)，買(mǎi)住宅看重的是房屋價(jià)格上漲的收益，下一步房?jī)r(jià)是否還會(huì)一路上漲，很難說(shuō)。從租金的收益來(lái)看，目前很低，租售比顯示房?jī)r(jià)有泡沫。

    公寓、寫(xiě)字樓是小眾的產(chǎn)品，這類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)占有的比例少，所以關(guān)注的人也少。其實(shí)，青島一些核心地段的公寓類(lèi)產(chǎn)品，租金收益的表現(xiàn)好于住宅。

    投資商鋪，是專(zhuān)業(yè)的游戲和勇敢者游戲，100萬(wàn)元投資商鋪，在青島并不算多。從投票的結(jié)果看，有接近兩成人選擇買(mǎi)鋪，“一鋪養(yǎng)三代”看上去很美。商鋪是一個(gè)純粹租金收益的產(chǎn)品，在上述四種產(chǎn)品中，風(fēng)險(xiǎn)也是最高的。

    如不買(mǎi)房，想創(chuàng)業(yè)的人最多

    本次調(diào)查最后一個(gè)問(wèn)題，如果不買(mǎi)房，你打算如何分配這筆錢(qián)？

    其中，約有10%的人選擇投資股市，為最低；拉動(dòng)內(nèi)需，消費(fèi)一部分的，占了約15%，排數(shù)第二；當(dāng)前比較熱的理財(cái)產(chǎn)品，占了26%;令人意料不到的是，約有30%的人，選擇了自主創(chuàng)業(yè)，顯示出當(dāng)前社會(huì)中的創(chuàng)業(yè)激情。

    林憲周分析說(shuō)，中國(guó)的人口紅利越來(lái)越弱、各項(xiàng)成本提高，制造業(yè)的發(fā)展已經(jīng)遭遇瓶頸。未來(lái)十年，中小企業(yè)要從制造業(yè)轉(zhuǎn)型，會(huì)迎來(lái)中小服務(wù)業(yè)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)高峰期。人們的生活好了，對(duì)服務(wù)的需求也會(huì)越來(lái)越多。

    他認(rèn)為，現(xiàn)在這一調(diào)查數(shù)字是30%，過(guò)幾年，將會(huì)達(dá)到40%。（記者 張則濤）

    買(mǎi)房，租金回報(bào)不如存款 房?jī)r(jià)不漲，租金低于利息

    長(zhǎng)期持有住宅等房產(chǎn)，大家看重的是資產(chǎn)價(jià)值上漲帶來(lái)的收益，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)不漲，租金收益多少凸現(xiàn)出來(lái)。記者對(duì)青島多個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)租售比調(diào)查發(fā)現(xiàn)，青島年租金回報(bào)率多在2%—2.5%。

    CBD區(qū)域住宅——年租金回報(bào)率2.4-2.5%

    據(jù)青島置換南京路店介紹，如果用100萬(wàn)元在青島CBD周邊買(mǎi)房，一般能買(mǎi)到舊一些的住宅，面積在七八十平方米，年租金約在2.4萬(wàn)元到2.5萬(wàn)元。

    CBD公寓——年租金回報(bào)率4.1%左右

    據(jù)青房置換南京路店介紹，在青島CBD區(qū)域內(nèi)萬(wàn)達(dá)39克拉酒店式公寓的租金回報(bào)相對(duì)要好。目前37平方米戶型總價(jià)約45萬(wàn)元，如果買(mǎi)兩套，再加上交易稅費(fèi)，總花費(fèi)約為100萬(wàn)元，兩套的年租金約為4.1萬(wàn)元上下。

    西鎮(zhèn)云南路區(qū)域——年率金回報(bào)率2.5%-2.6%

    據(jù)青房屋換介紹，如果到老城區(qū)西鎮(zhèn)買(mǎi)房，以已經(jīng)交付的云南路回遷房為例，90萬(wàn)元約能買(mǎi)70平方米左右的住宅，年租金約在2.4萬(wàn)元—2.5萬(wàn)元之間，折合年租金回報(bào)率約為2.5%—2.6%之間。

    湛山小區(qū)——年租金回報(bào)率 2.5%-2.6%

    如果持100萬(wàn)元，在湛山小區(qū)周邊買(mǎi)房，大約可以購(gòu)到60—70平方米的住宅，年租金約為2.4萬(wàn)元—2.5萬(wàn)元，折合年租金回報(bào)率約為2.5%—2.6%。

    臺(tái)東——年租金回報(bào)率 2.3%-2.5%

    據(jù)惠百家不動(dòng)產(chǎn)介紹，如果100萬(wàn)元到臺(tái)東買(mǎi)住房，錢(qián)不多，買(mǎi)起來(lái)有些難。比如城建臺(tái)東步行街這樣的封閉小區(qū)是不太可能了，只能買(mǎi)周邊2000年以前建成的非封閉小區(qū)，面積80平方米左右，年租金約在2.3—2.5萬(wàn)元。

    浮山新區(qū)——年租金回報(bào)率 2.5%

    據(jù)惠百家介紹，浮山新區(qū)中新小區(qū)舊小區(qū)交錯(cuò)，售價(jià)的跨度也比較大。比如魯信長(zhǎng)春花園70平方米房源，大約賣(mài)價(jià)是100萬(wàn)元，雖然是套一戶型，因小區(qū)環(huán)境好，室內(nèi)有中央空調(diào)等設(shè)備，居住舒適，目前年租金約為2.5萬(wàn)元。而浮山新區(qū)2000年建成的一些非封閉的小區(qū)，100萬(wàn)元能買(mǎi)的房源從60平方米—80平方米不等，視社區(qū)位置而定，因是非封閉高檔小區(qū)，租金要低，年租金約為2萬(wàn)元。

    李滄東部——年租金回報(bào)率2%

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)李村錦銳門(mén)店介紹，以百通馨苑為例，100萬(wàn)元可購(gòu)買(mǎi)高層套二住宅，租金回報(bào)也只能在2萬(wàn)元左右。

    城陽(yáng)城區(qū)——年租金回報(bào)率3.6%以上

    據(jù)青島二手房中介人士紀(jì)學(xué)介紹，城陽(yáng)城區(qū)現(xiàn)在的二手房房?jī)r(jià)在6000元—8000元/平方米，比如典型社區(qū)萬(wàn)科魅力之城，100萬(wàn)元大約能買(mǎi)100平方米出頭的房子，月租金會(huì)在三四千元。如果購(gòu)買(mǎi)2004年之后建成的一些新小區(qū)住宅，面積會(huì)在120平方米左右，屬于小套三，月租金起步也會(huì)在3000元，年租金約3.6萬(wàn)元。

    本次通過(guò)二手房中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查會(huì)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)區(qū)域的租金回報(bào)率都在2%-2.5%之間，除了CBD公寓、城陽(yáng)城區(qū)，投資房產(chǎn)有比較好的表現(xiàn)，能跑贏當(dāng)前CPI和一年期存款利息外，多數(shù)區(qū)域的租金回報(bào)乏善可陳。