正略鈞策房地產(chǎn)論壇·商業(yè)地產(chǎn)的春天

????正略鈞策管理咨詢 市場(chǎng)部

????隨著國家調(diào)控政策深入以及市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)正沿著愈發(fā)規(guī)范的道路前行，商業(yè)模式與創(chuàng)新轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)企業(yè)布局的重點(diǎn)。中國房地產(chǎn)未來之路盡管充滿坎坷與挫折，前景卻仍然光明與廣闊…

????中國的住宅地產(chǎn)已經(jīng)告別了單邊快速上揚(yáng)的發(fā)展階段。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，出現(xiàn)了一個(gè)新的趨勢(shì)，就是商業(yè)地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。3月22日，清華大學(xué)-正略鈞策地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇在清華偉倫樓召開，正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文發(fā)表了題為《商業(yè)地產(chǎn)的春天》的主題演講，與現(xiàn)場(chǎng)嘉賓一起分享了有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)的精彩觀點(diǎn)。

　　春天來臨，商業(yè)地產(chǎn)步入加速發(fā)展期

????參考發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，國內(nèi)整體發(fā)展水平與美國60年代的狀況相似，一、二線城市相對(duì)超前開始步入商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展期。薛迥文指出，一個(gè)國家或地區(qū)的人均GDP在8000-20000美金的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的黃金時(shí)期(如下圖所示)。“我們國家目前正好處于這樣一個(gè)階段，人均GDP大概不到6000美金，但是一線城市，比如北京2011年的人均GDP是12000美金，這就可以解釋為什么在中國的一線城市，商業(yè)地產(chǎn)的春天已經(jīng)來臨?！?/p>

????(圖片來源：正略鈞策)

????商業(yè)地產(chǎn)的新進(jìn)入者非常多，就目前來看，薛迥文將其分為幾種不同的類型，有的是資金背景，比如以投資者的身份介入;有的是業(yè)內(nèi)資金實(shí)力、運(yùn)營實(shí)力比較強(qiáng)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，比如像新加坡的凱德置地，國內(nèi)的萬達(dá)等。此外，還有從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)商，比如萬科、華潤(rùn)、富地、龍湖、綠地等等，在其三到五年規(guī)劃里，都提出了至少在20%以上的商業(yè)地產(chǎn)投資比例。薛迥文說，“這實(shí)際上是住宅開發(fā)商從最初的摸索到大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的信號(hào)?！?/p>

????他以萬達(dá)等成功模式為例進(jìn)行了分析。圈地運(yùn)動(dòng)、業(yè)態(tài)平衡及快速復(fù)制相互促進(jìn)的良性循環(huán)，戰(zhàn)略思維指導(dǎo)下對(duì)路徑和節(jié)奏的準(zhǔn)確把握，使萬達(dá)成為過去10年最成功的模式。他解釋說，萬達(dá)的三輪驅(qū)動(dòng)模式，第一是圈地運(yùn)動(dòng)，以商業(yè)地產(chǎn)為由頭，去滿足地方政府的需要，快速、大規(guī)模地圈占稀缺性的地段;第二是業(yè)態(tài)平衡，不僅僅單做商業(yè)地產(chǎn);第三在戰(zhàn)略執(zhí)行方面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速復(fù)制。這三點(diǎn)相互促進(jìn)，形成一個(gè)良性循環(huán)，再加上時(shí)間段上，萬達(dá)準(zhǔn)確把握了中國住宅和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金期。

　　春天在哪里，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略機(jī)遇

????進(jìn)一步細(xì)分商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)，真正的一站式購物中心占全國商業(yè)地產(chǎn)的比例非常低，體量大的商業(yè)項(xiàng)目還是社區(qū)商業(yè)。中國的商業(yè)地產(chǎn)不存在總量上的供求失衡，那么問題出在哪里?薛迥文認(rèn)為是結(jié)構(gòu)性的失衡，由兩個(gè)原因造成：第一，產(chǎn)業(yè)升級(jí)?，F(xiàn)在大家更喜歡去一站式購物中心，能同時(shí)滿足休閑娛樂的需求;第二，空間重構(gòu)。中國城市的發(fā)展會(huì)帶來一些空間上的重構(gòu)，例如輕軌交通的樞紐，就會(huì)產(chǎn)生新的商業(yè)機(jī)會(huì)。這種結(jié)構(gòu)性缺失會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，符合消費(fèi)升級(jí)潮流的城市綜合體和特色商業(yè)成為戰(zhàn)略機(jī)遇所在。

????從增量開發(fā)的視角來看，薛迥文認(rèn)為一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈且核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，三四線城市缺乏快速發(fā)展動(dòng)力，二線城市及軌道交通節(jié)點(diǎn)則處于黃金期。商業(yè)方面，一線城市新城中心和二線城市核心區(qū)綜合體是發(fā)展熱點(diǎn)，二、三線城市逐漸成為商業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng);商業(yè)地產(chǎn)里的另一個(gè)形態(tài)寫字樓，“北上廣深”一線城市，仍然是寫字樓發(fā)展的主要區(qū)域，但天津、重慶、成都等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市逐漸表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)(如下圖所示)。

????(圖片來源：正略鈞策)

????從存量重組的視角來看，薛迥文提到，一二線城市不是增量開發(fā)的黃金期，卻進(jìn)入存量盤活和重組的黃金時(shí)代，他認(rèn)為價(jià)值判斷和價(jià)值提升者的春天將來臨。

????從金融創(chuàng)新視角來看，商業(yè)地產(chǎn)的金融需求會(huì)出現(xiàn)在三個(gè)階段，薛迥文解釋說，在開發(fā)階段，會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)偏好比較高的PE進(jìn)入，來做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā);在商業(yè)地產(chǎn)的培育階段，會(huì)有第二種PE負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的培育，用運(yùn)營能力把別人運(yùn)作不好的或者毛坯的商業(yè)地產(chǎn)，通過改造和招商招租，讓它煥發(fā)出新的資產(chǎn)價(jià)值;第三類是最后接盤的，風(fēng)險(xiǎn)偏好比較低，對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)的要求比較高。這意味著不同類型的需求，可以通過不同的金融產(chǎn)品去解決。關(guān)鍵就在于誰能針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者去創(chuàng)新金融產(chǎn)品。

????“轉(zhuǎn)型”，已經(jīng)成為2012這個(gè)特殊年份里的熱議之題。不少住宅地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)。轉(zhuǎn)型的前景是美好的，過程卻是漫長(zhǎng)而痛苦的。沒有對(duì)形勢(shì)的準(zhǔn)確研判，沒有對(duì)自身資源與能力有效的整合，沒有抱著一個(gè)堅(jiān)定的信念，企業(yè)注定將在轉(zhuǎn)型的過程中失敗，看似美好的餡餅則變成自掘的陷阱。馬云曾說，今天很殘酷，明天很殘酷，后天很美好。房地產(chǎn)企業(yè)一定要謀定而后動(dòng)，否則后天一樣很殘酷……

　　關(guān)于正略鈞策

????正略鈞策是中國最具規(guī)模、實(shí)力和影響力的咨詢公司。前身為新華信管理咨詢公司，始創(chuàng)于1992年11月11日。2005年，正式更名為正略鈞策管理咨詢。

????作為中國最具規(guī)模、實(shí)力和影響力的咨詢公司，正略鈞策業(yè)務(wù)涵蓋戰(zhàn)略、人力資源、品牌營銷、流程信息、教育培訓(xùn)等多個(gè)領(lǐng)域。

????現(xiàn)有全職員工超過1111人，總部位于北京，在上海、廣州和重慶設(shè)有全資子公司。

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