多城市調(diào)整普通住房標準 微調(diào)或難助樓市回暖

　　1月份全國多個城市新房市場成交跌入谷底，觀望情緒依舊濃重。2月18日，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1月份我國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比下降的城市有48個，持平的有22個。

　　而隨著不少地方政府悄悄“松綁”調(diào)控、存款準備金率的下調(diào)、多地方調(diào)整普通住房標準等，購房者對于房價回升的擔憂日益加劇。但在分析人士看來，中央堅持調(diào)控的主基調(diào)將不會變，即使出現(xiàn)適度的“微調(diào)”，比如出臺“差別化”的信貸政策和限購政策，但仍然是以保護自住剛性需求為主。今年下半年，房價下降的幅度和深度仍將繼續(xù)擴大。

　　環(huán)比零漲幅

　　一線城市中，北京降幅最大，成交量為44.09萬平方米，環(huán)比上月減少65%；上海成交量為62.58萬平方米，環(huán)比上月減少44%

　　從房地產(chǎn)市場標桿性指標——新建商品住宅價格環(huán)比變動情況來看，2011年1月份，70個城市中有60個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，而7月份減少到39個，12月份減少到2個，今年1月份70個城市的新建商品住宅價格更是環(huán)比無一上漲。其中，溫州新房價格環(huán)比下降0.7%，降幅最大。從同比數(shù)據(jù)來看，1月份，我國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比下降的城市有15個，比上月增加了6個；同比漲幅回落的城市有50個，漲幅均未超過3.9%。

　　而從二手住宅價格變動情況來看，1月份，我國70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有54個，比上月增加了3個，持平的城市有11個，漲幅均未超過0.1%；同比下降的城市有37個，比上月增加了8個，同比漲幅回落的城市有29個，漲幅均未超過3.5%。

　　值得一提的是，調(diào)控力度最大的一線城市，效果格外顯著。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年1月，10個重點城市新建住宅成交量環(huán)比上月下降五成多，同比則減少近七成。一線城市中，北京降幅最大，成交量為44.09萬平方米，環(huán)比上月減少65%；上海成交量為62.58萬平方米，環(huán)比上月減少44%。

　　調(diào)準影響小

　　“在房地產(chǎn)業(yè)一片哀聲下，下調(diào)存款準備金率更大的作用可能是在于驅(qū)動市場對于房地產(chǎn)行業(yè)信心的提升。”

　　在樓市冰凍的背景下，任何能與房地產(chǎn)扯上關(guān)系的政策總能激起不小的議論。2月18日，央行發(fā)布消息稱，從2012年2月24日起，下調(diào)存款準備金率0.5個百分點：大型金融機構(gòu)為20.50%、中小機構(gòu)為17%。以央行公布的2012年1月末存款余額80.13萬億元估算，本次準備金下調(diào)將為市場輸送流動性約4000億元。

????消息一經(jīng)發(fā)布，多位開發(fā)商在微博上作出了積極回應(yīng)，SOHO中國董事長潘石屹表示“這是好消息”，而知名地產(chǎn)商任志強也回應(yīng)“盡管遲了，但還是來了”。

????那么存準率的下調(diào)，是否能夠給“慘淡”的樓市打上一針強心劑呢？“下調(diào)存款準備金率與房地產(chǎn)關(guān)系不大，對房價的影響非常小?！睆?fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對《國際金融報》記者表示，央行這一舉措主要是為了緩解當前貨幣市場流動性偏緊的狀況。不過，在房地產(chǎn)業(yè)一片哀聲下，下調(diào)存款準備金率更大的作用可能是在于驅(qū)動市場對于房地產(chǎn)行業(yè)信心的提升。

????“預(yù)計會有越來越多的開發(fā)商加入以價換量的陣營，2012年降價趨勢會進一步深化?！敝袊康禺a(chǎn)信息集團分析師薛建雄則對《國際金融報》記者指出，整體來看，存款準備金率下調(diào)節(jié)奏緩慢，而且下調(diào)存準率僅代表資金面漸松，流入房地產(chǎn)的資金并不會有太大改變，開發(fā)商資金鏈緊繃的問題難以解決。

　　步入“微調(diào)期”

　　“今年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不會變，更多的可能是地方政府根據(jù)地方差異化進行結(jié)構(gòu)性微調(diào)?！?/p>

　　事實上，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控讓地方政府“有點承受不住”，不少地方悄悄松綁調(diào)控措施，遭到諸多質(zhì)疑。從去年佛山松綁限購令僅實施半天即被喊停，到今年蕪湖免契稅補貼買房新政“三日游”，再到中山連夜發(fā)文解釋限價新標準，都凸顯了地方政府的“糾結(jié)”。

　　在多位專家來看來，目前，大規(guī)模松綁調(diào)控短期內(nèi)出現(xiàn)的可能微乎其微，不過樓市調(diào)控正步入“微調(diào)”階段。繼武漢、北京、天津、廈門等城市調(diào)整普通住房標準的陣營后，上海也加入了這一陣營。從3月1日起，上海將調(diào)整本市普通住房標準。根據(jù)對近年來每個區(qū)域?qū)嶋H成交價格的測算和評估，價格標準調(diào)整為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

　　據(jù)記者了解，自2005年起，上海普通住房標準進行了三次調(diào)整，目前執(zhí)行的標準是2008年11月制定的，即“內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于245萬元／套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于140萬元／套，外環(huán)線以外的低于98萬元／套”。比較得出，此次價格標準調(diào)整幅度較大，特別是外環(huán)外，調(diào)整幅度達到63%。

　　“近幾年來房價迅速上漲，使得原有標準下的各城市的普通住房占比迅速下降，調(diào)整普通住房標準有其客觀必然性?！毖ㄐ壑赋?，稅費的減少會對中低端商品房銷售有一定的促進作用。而短期內(nèi)中央大幅放松調(diào)控的可能性很小，未來地方經(jīng)濟需依靠其他產(chǎn)業(yè)拉動，或者說是非住宅類房地產(chǎn)，比如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。

　　尹伯成也表示，上調(diào)普通住房標準可以減少首套房、剛性需求購房者的購買、交易成本，一定程度上能夠促進交易量。尹伯成強調(diào)，今年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不會變，更多的可能是地方政府根據(jù)地方差異化進行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。在堅持杜絕投機行為的同時，刺激消費需求、激發(fā)活力。比如，首套房貸利率優(yōu)惠的放松、公積金限額再放寬等。(陳偲)