二手房市場(chǎng)成交為王 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2012市場(chǎng)3大變化

????二手房中介機(jī)構(gòu)看重的是成交量，價(jià)格漲跌不是最關(guān)鍵的，這點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商的心態(tài)不同。二手房房源捏在分散的房東手中，對(duì)價(jià)格二手房中介也是無(wú)能為力，很難主動(dòng)去打破觀(guān)望。2011年，二手房經(jīng)歷了最寒冷的冬天，成交量接近十年前的水平。正因如此，熬過(guò)上一個(gè)冬天的青島二手房中介人士，熱切期盼春天的到來(lái)。在采訪(fǎng)中，青島各中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)頭人說(shuō)的最多的一個(gè)詞就是“成交”，一切圍繞著成交，圍繞著如何能讓買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成價(jià)格上的共識(shí)。

????今年成交量不會(huì)比去年低

????“2012青島二手房市場(chǎng)不會(huì)有大的波動(dòng)，”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛判斷，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)性的討論會(huì)剛結(jié)束，會(huì)上大家普遍認(rèn)為今年行情不容樂(lè)觀(guān)，指望出現(xiàn)2008年那樣的反彈態(tài)勢(shì)是不可能的。

????劉剛預(yù)計(jì)，2012年青島二手房市場(chǎng)大約會(huì)有三方面變化：

????首先，今年青島二手房市場(chǎng)成交量不會(huì)比去年差。去年前11個(gè)月市內(nèi)四區(qū)的二手房成交量是11477套，這是一個(gè)非常低的量。為什么這么說(shuō)呢？比較一下，在房?jī)r(jià)跌勢(shì)最明顯的2008年，青島二手房成交達(dá)到16000余套。早在2002年青島二手房成交達(dá)到16000多套，2003年在20000套左右。2011年，市內(nèi)四區(qū)的二手房成交量有種“一夜回到解放前”的感覺(jué)，這是一個(gè)非常不正常的成交量，一些需求被壓抑，整個(gè)2011年青島二手房只有一個(gè)季節(jié)那就是冬天，所以有理由相信2012年二手房市場(chǎng)至少不比2011年差。

????第二，整個(gè)社會(huì)總有財(cái)富的積累，而許多人會(huì)用來(lái)投資房產(chǎn)。如果今年，信貸方面能略有調(diào)整，對(duì)被政策誤傷的一些自住的改善性購(gòu)房需求有輕松的話(huà)，相信會(huì)對(duì)二手房成交有促進(jìn)。

????第三，在市場(chǎng)持續(xù)低迷一年多之后，二手房房東也會(huì)重新調(diào)整價(jià)格預(yù)期，使買(mǎi)賣(mài)雙方報(bào)價(jià)更接近，促進(jìn)成交。

????此前，劉剛還表示，在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，21世紀(jì)青島區(qū)域分部還將擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，一方面借21世紀(jì)全球品質(zhì)資源，推出海外置業(yè)項(xiàng)目，滿(mǎn)足青島購(gòu)房者海外置業(yè)的需求；另一方面，將繼續(xù)加強(qiáng)一二手房聯(lián)動(dòng)，借終端優(yōu)勢(shì)代理銷(xiāo)售一手房項(xiàng)目。

????今年市區(qū)二手房成交將有起色

????“目前中央對(duì)房地產(chǎn)的提法是‘要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖’，從這看來(lái)，很硬，少回旋的余地，”，太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周評(píng)價(jià)說(shuō)。

????因此，林憲周認(rèn)為，今年上半年青島二手房成交與去年下半年比不會(huì)差別太大，而下半年的形勢(shì)現(xiàn)在還不敢說(shuō)，價(jià)格沒(méi)有上漲的空間。

????不過(guò)，他認(rèn)為，只一句不動(dòng)搖，還是有不明確的地方，不如之前“國(guó)八條”之類(lèi)的政策翔實(shí)。而目前情況，往往讓二手房買(mǎi)賣(mài)雙方猶豫不決，不利于成交。

????林憲周預(yù)計(jì)，等一切都明了了，可能要到今年“兩會(huì)”之后。

????“在長(zhǎng)時(shí)間的僵持之后，從去年11月份開(kāi)始，買(mǎi)方略有些等不下去，已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)出價(jià)?！绷謶椫苷f(shuō)，之前，買(mǎi)方只是看，根本不報(bào)價(jià)。當(dāng)然，目前買(mǎi)方的出價(jià)，都是房東報(bào)價(jià)的八五折，甚至是七折。在買(mǎi)方看來(lái)，這個(gè)價(jià)格是低風(fēng)險(xiǎn)的，再跌也有限了。

????林憲周分析，雖然現(xiàn)在買(mǎi)方出的價(jià)格賣(mài)方多不能接受，但買(mǎi)方能出價(jià)，已經(jīng)是一個(gè)好的跡象。而且買(mǎi)方出的價(jià)格，也是可以再商量，有彈性的。

????此外，賣(mài)方在房?jī)r(jià)下跌中觀(guān)望，國(guó)內(nèi)外的情況都是這樣，二手房持有者是分散的個(gè)體，抗跌性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)低，不到最后關(guān)頭，很少輕易降價(jià)。現(xiàn)在多數(shù)成交的房東是急用錢(qián)的，成交價(jià)有八五或九折，很少一部分是七折。

????林憲周還說(shuō)，青島二手房高過(guò)一手房，倒掛嚴(yán)重的現(xiàn)象多發(fā)生在郊區(qū)。在市區(qū)，這種差距沒(méi)那么大，買(mǎi)賣(mài)雙方逐步會(huì)認(rèn)清形勢(shì)，達(dá)成都接受的價(jià)格，交易量就會(huì)上升。所以，今年的市區(qū)二手房成交會(huì)有起色。

????成交價(jià)仍有5%—20%的下行空間

????去年，國(guó)內(nèi)大型的中介機(jī)構(gòu)鏈家地產(chǎn)正式布局青島。對(duì)今年二手房行情，青島鏈家總經(jīng)理于艷也進(jìn)行了大膽的預(yù)測(cè)：

????一、剛性需求或在今年下半年逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，整體或呈現(xiàn)穩(wěn)中上升的趨勢(shì)。

????一方面，今年島城城區(qū)將繼續(xù)延續(xù)限購(gòu)政策，這也基本消除了成交會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能性。在政策不放松的情況下，房地產(chǎn)惡性投資將受到抑制。另一方面，此次宏觀(guān)調(diào)控比較嚴(yán)厲，一部分剛性需求也會(huì)延長(zhǎng)購(gòu)房周期，或會(huì)選擇在今年購(gòu)房。

????二、成交價(jià)仍有5%—20%的下行空間，今年降價(jià)仍會(huì)延續(xù)。

????2011年在調(diào)控重壓下，島城二手房?jī)r(jià)格在四季度出現(xiàn)實(shí)降，價(jià)格拐點(diǎn)已現(xiàn)。不同于2008年，如今一手房存量達(dá)到了14萬(wàn)套，大量項(xiàng)目滯銷(xiāo)增加了價(jià)格下行的壓力，開(kāi)發(fā)商及二手房業(yè)主降價(jià)求售的意愿明顯增強(qiáng)，整體市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)價(jià)格的預(yù)期也開(kāi)始看跌，預(yù)計(jì)成交價(jià)仍有5%—20%左右的下行空間。

????三、經(jīng)紀(jì)公司規(guī)?；蛭s超過(guò)30%。

????2011年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模出現(xiàn)明顯的萎縮，中介機(jī)構(gòu)新一輪的行業(yè)整合已在進(jìn)行中。這也在一定程度上促使了島城的行業(yè)像成熟市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，專(zhuān)業(yè)化程度更高，服務(wù)水平也將日趨完善，預(yù)計(jì)今年島城經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模可能萎縮會(huì)超過(guò)30%。

????相關(guān)鏈接：全國(guó)房產(chǎn)中介去年共預(yù)虧30億

????和許多中小房企的命運(yùn)一樣，在限購(gòu)背景下，中介經(jīng)紀(jì)公司的日子舉步維艱。

????2011年12月28日，鏈家地產(chǎn)發(fā)布了二手房年度報(bào)告，去年全國(guó)6萬(wàn)家二手房經(jīng)紀(jì)門(mén)店的總虧損額將達(dá)到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬(wàn)元。

????以北京為例，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，一家門(mén)店每月買(mǎi)賣(mài)成交量不足1.5套，按照當(dāng)前平均成交總價(jià)200萬(wàn)元計(jì)算，中介費(fèi)為2%，每月靠買(mǎi)賣(mài)僅收入6萬(wàn)元，而目前北京市一家配置10名經(jīng)紀(jì)人的門(mén)店月運(yùn)營(yíng)成本在10萬(wàn)元左右，全行業(yè)處于虧損狀態(tài)。

????減少門(mén)店數(shù)量成為了中介渡難關(guān)最為有效的手段，包括中原地產(chǎn)、金尊地產(chǎn)等已經(jīng)累計(jì)關(guān)閉門(mén)店1400多家，平均日關(guān)閉門(mén)店數(shù)達(dá)到了3.8家，其中近七成為中小中介公司。對(duì)比最為輝煌的2009年6000家門(mén)店，目前北京市的二手房門(mén)店數(shù)量?jī)H為4500家。（記者 張則濤）