青島新樓盤爆發(fā)退房潮 缺錢開發(fā)商被迫補差價

????大半年了，地產(chǎn)商每天都在費勁地解同一道“數(shù)學題”——銷量與房價的數(shù)字變化時刻撩撥地產(chǎn)人的神經(jīng)。限購以來，絕大多數(shù)的項目與“熱銷”一詞無緣，成交數(shù)字由三位數(shù)降到兩位數(shù)再降到個位數(shù)，甚至零成交；銀行貸款一度收緊，開發(fā)商資金壓力日漸凸顯，賣地、賣項目、賣股份成為斷臂求生存的主要途徑。

????降不降價成了開發(fā)商的一塊心病，觀望、等待的情緒和買房人并無二異。伴隨打折、降價、促銷的優(yōu)惠潮而來的，不

????毋庸置疑，地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)漸入深冬，年關(guān)將至，沉浮牽動人心。

????機會就是勝利的砝碼

????10月以來，加入價格戰(zhàn)的地產(chǎn)項目越來越多，從城陽的龍湖悅瀾居到西海岸的保利海上羅蘭，青特、卓越、世茂、萬科、萬達相繼展開廝殺，沒有最低，只有更低。

????成本價甩賣的吆喝聲是此起彼伏，而價格戰(zhàn)的硝煙也從青島北部逐漸傳導至各區(qū)市，最近的熱門樓盤則是位于李滄的萬科生態(tài)城和春和景明。

????萬科生態(tài)城開盤時起價低于原先放出的7000元，以6885元的低價入市走量，當天勁銷1000多套。買方市場依然巨大：沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。

????一個周以后，春和景明以6300元入市，攪動樓市，因為這個價格已經(jīng)遠遠低于之前該樓盤的售價了。

????但很遺憾，春和景明在位置上實在是比萬科強太多，價格更是低于萬科，可惜的是，晚開盤一個星期，就意味著大勢已去。

????春和景明由于遲到了一個星期開盤，先機被萬科搶占，不少業(yè)內(nèi)人假設，如果是春和景明提前一周開盤，就不是這個結(jié)果了，萬科的1000客戶或許就是春和景明的了。

????機會就是勝利的砝碼。與其有價無市，不如降價造市。而這正是知名地產(chǎn)人、今鵬翔公司CEO修方舟所希望看到的，“我本人很樂于見得，以萬科為代表的大型房地產(chǎn)品牌企業(yè)讓利于民，讓老百姓買到稱心如意的好房子?！?/p>

????“生態(tài)城選擇低開高走，現(xiàn)在啟動的這塊虧點沒關(guān)系，先把人氣聚集起來，押的是明年的形勢好轉(zhuǎn)，再撈回來。”李滄區(qū)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對此分析，初期開盤情況的好壞會很大程度上影響后續(xù)的推盤。

????上述人士分析，萬科、恒大前十個月的銷售額就已經(jīng)完成了全年的目標，絕對的不差錢，而他們的算盤是：“搶占市場份額，等待洗牌，吞并小開發(fā)商。”

????“其實李村樓市的熱鬧今年底才算是剛剛開始，真正的大戲需要明年才能拉開大幕。2012年的樓市決不會是2009年的樓市，因為政策顯然不會放松，也沒有四萬億來拯救市場了。”觀察人士張百忍對此分析。

????今天的定價決定了明天開發(fā)商是生存還是毀滅。當下，降價才是王道。

????青島知名地產(chǎn)人修方舟認為：“在目前宏觀政策繼續(xù)緊縮的情況下，特別到了年底，地產(chǎn)商要還貸，要支付工程款、材料款，要完成財務報表，內(nèi)外部的因素共同作用下，地產(chǎn)商用搶收的心態(tài)，消化庫存，唯一有效的方法就是降低售價，跑得快一些，搶收多一些，但不能作為樓市崩盤的典型信號。”

????青島上周末爆發(fā)退房潮

????止?jié)q或者降價正是各方希望看到的，但在青島，卻著實遇到了阻力，先期買房的老業(yè)主們不干了，退房、打砸售樓處事件就在上個周末的青島集中性的爆發(fā)了。

????11月21日，中南世紀城以“出售抵債工程款房源”的名義75折甩賣抵賬房，而此前，該樓盤剛剛和老業(yè)主簽訂了《三年保值協(xié)議書》。

????“這不就是變相降價嗎？從當時最低9.5折降到7.5折，從單價7200元，降到5700元，不到3個月，一套房子縮水21萬，我們這些老業(yè)主情何以堪？”老業(yè)主王強氣憤極了，他認為，“表面上這好像跟開發(fā)商沒什么關(guān)系，是工程隊為了年底結(jié)賬，才低價對外銷售。其實這根本是開發(fā)商想出來的降價噱頭?！?/p>

????王強覺得，和他一樣購房的老業(yè)主“被中南狠狠的坑了一把，前腳簽訂《三年保值協(xié)議》，后腳就以‘出售折抵工程款的名義’偷偷降價賣房?！彪S即，王強在網(wǎng)上號召業(yè)主們團結(jié)起來向中南討說法。

????上周末，幾十名業(yè)主大鬧中南售樓處，“要求退房?！北緢罅私猓心鲜兰o城的抵賬房在推出的第二天就已經(jīng)被叫停不賣了。記者在22日撥打其銷售主管的電話被告知，沒有這種房子了。而當天據(jù)內(nèi)部員工反映，這批房源已經(jīng)基本賣完，只剩下144平的大戶型。

????記者拿到的一份《關(guān)于抵賬房內(nèi)部員工通知》顯示：“該批房源僅20余套，為抵款房源；僅限內(nèi)部員工及員工親友購買?！?/p>

????該通知還特別注明：本批房源非我公司所有房源，是合作單位沖抵相關(guān)款項的抵賬房源，委托我公司代為銷售，房源銷售價格是委托公司制定，我公司執(zhí)行，我公司無決定權(quán)。落款為青島中南世紀城。

????一位知情人士對本報透露：“春和景明是真缺錢。”此前，在售樓盤春和景明的房屋售價已經(jīng)達到八九千元，這次6000多元的起價，可見其回籠資金的迫切。

????“萬科為什么敢降價？因為是新盤。老盤是堅決不能降的，承擔不起這個后果，前期的客戶怎么辦呢？不光砸你售樓處，金字招牌就被砸掉了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析。不降價回收不了資金，降價了對不起老業(yè)主，怎么辦？貌似只有跳樓和跑路了。

????樓市觀察人士張百忍的博客里，記錄了他的觀點：“這確實是房價下降的最大障礙。鬧來鬧去，就把中國的房地產(chǎn)變成了一個鬧劇?！?/p>

????差價樓盤能否破冰樓市？

????在青島，出現(xiàn)了首個承諾給前期業(yè)主補償差價的項目。萬泰隨園項目出臺了針對老業(yè)主的補償措施：按下調(diào)后的均價重新簽訂購房合同。

????這也成為該項目在9月底開盤的時候，均價是26000元，而目前下調(diào)為19800元，降價幅度達6000元。萬泰隨園所做的嘗試，開了樓市先河，或許將開始撬動塵封的需求。

????根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù)，“降價補差價”的樓盤在全國10余個城市已達20余家，青島鏈家總經(jīng)理于艷認為，這表現(xiàn)出了開發(fā)商一定的抗價心態(tài)，在降價的壓力下維持價格穩(wěn)定；樓盤滯銷明顯，這種方式可以迎合消費者的心態(tài)，達到促銷回籠資金的目的。“不過在目前新盤價格普遍下降的大趨勢下，個別市場行為或很難決定未來價格的走向?！?/p>