專家稱樓市拐點(diǎn)需時間才確立 需抑制松綁情緒

　　探詢樓市拐點(diǎn)

　　對樓市是否到達(dá)拐點(diǎn)應(yīng)始終有清醒的認(rèn)識，任何誤判形成的政策變化，都有可能令調(diào)控前功盡棄

　　文/《瞭望》新聞周刊記者 唐敏

　　中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成的傳統(tǒng)的“金九銀十”，今年沒有“如約而至”，取而代之的“慘淡”和“低迷”成為重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的普遍特點(diǎn)。堅(jiān)挺的房價在一些城市開始出現(xiàn)下降的苗頭。

　　國六條，國八條，新國八條，這一輪最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控似乎看見了曙光。

　　接下來的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)怎樣的變化？1998年住房制度改革以來，一路向上的房地產(chǎn)市場發(fā)展曲線會出現(xiàn)向下的拐點(diǎn)嗎？房價會降到老百姓期盼的位置嗎？

　　對房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果，在接受十一屆全國人大常委會第二十三次會議的專題詢問中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新給出的答案是，商品房價現(xiàn)在總體上趨于穩(wěn)定，一些城市開始有下降苗頭，一些二、三線城市還在漲著，但是漲幅開始減小。

　　姜部長“穩(wěn)定”、“苗頭”、“還在漲”等審慎的表述背后，到底房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了怎樣的變化？

　　拐點(diǎn)到了嗎？

　　“現(xiàn)在的情況只是冰山一角，根本談不上拐點(diǎn)，充其量只是醞釀拐點(diǎn)的過程”，在國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣看來，中國房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)還需要一定的時間才能確立。

　　王小廣所說的“現(xiàn)在的情況”是，北京，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，從9月1日至10月25日，北京市新增供應(yīng)住宅套數(shù)合計(jì)為16169套，但整體簽約率只有一成左右。一手住宅庫存量已經(jīng)接近12萬套。

　　浙江，前三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資達(dá)3102億元，同比上升50.1%，但商品房銷售面積同比下降15.3%。

　　據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，前三季度全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3951.3億元，同比增長33.6%。商品房銷售面積5569.6萬平方米，同比下降2.2%，其中住宅銷售面積下降3.2%。

　　北京、上海、廣州、南京、杭州等多個城市的新房庫存量已經(jīng)接近甚至突破了2008年的最高歷史水平。

　　“樓市成交量拐點(diǎn)已經(jīng)確立，接下來將不可避免地出現(xiàn)房價拐點(diǎn)”，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受本刊記者采訪時提醒，后續(xù)樓市調(diào)控中，既要堅(jiān)定擠出房價泡沫，也要防止房價大起大落。

　　“無論是新房，還是二手房，價格都開始拐了，北京樓市的拐點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)來了?！?偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為。

　　“我最怕聽到這樣的論調(diào)”，一直呼吁中國經(jīng)濟(jì)不能倚重房地產(chǎn)太深的王小廣擔(dān)心，“如果說拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，那調(diào)控是不是不用繼續(xù)了呢？”在他看來，要防止房價大起大落是沒有錯，但不能用“所謂的”銀行的風(fēng)險，宏觀經(jīng)濟(jì)會受到影響等理由干擾甚至中斷對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　王小廣指出，拐點(diǎn)的出現(xiàn)至少需要具備以下幾個條件：

　　首先，拐點(diǎn)的出現(xiàn)是一個過程，先是銷量萎縮，然后是價格明顯下降，最后投資發(fā)生變化。在他看來，價格明顯下降意味著房價的降幅會達(dá)到2到3成甚至更多，致使市場預(yù)期發(fā)生改變，在這個過程中，會出現(xiàn)一些人撐不住了而拋售的情形。

　　其次，房地產(chǎn)投資增長回落。在他看來，銷量、價格有時是迷霧，一定要看投資的變化，房地產(chǎn)投資是否回落，目前超過30%的投資增幅，仍是高投資的表現(xiàn)。

　　再者，對房地產(chǎn)市場的變化，應(yīng)該看全國，不能只看北京、上海、廣州。目前的情況來看，北京、上海一些區(qū)域的房價出現(xiàn)了松動，到整體來看，全國的房價今年漲幅不比去年低，原因在于，大城市限購促使邊緣區(qū)域房價上漲，一些中小城市、縣城甚至漲幅超過了一倍。

　　“房價下不去說明仍有投資需求”，王小廣認(rèn)為，目前的情況是，前期進(jìn)入的資金并沒有出來，也沒有看到房地產(chǎn)商倒閉的消息，投資者也沒有向外拋售投資房。

　　對現(xiàn)階段的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的價格調(diào)整，王小廣認(rèn)為，“更多的是房地產(chǎn)商營銷上的一種策略。在社會財(cái)富集中度過高、房地產(chǎn)投資屬性過重等情形之下，誤判或者炒作房價出現(xiàn)拐點(diǎn)，會助推市場抄底風(fēng)向的形成，促使房價醞釀更大的爆發(fā)?！?/p>

　　供求轉(zhuǎn)換背后

　　從現(xiàn)在的情況來看，“如此大的新房庫存量，表明房地產(chǎn)一定是過剩了。相對于自住需求，就是過剩了”，王小廣不認(rèn)同之前一些部門、機(jī)構(gòu)乃至專家關(guān)于房價過快上漲源于住房商品供小于求的判斷。

　　在王小廣看來，以城市化為大旗的住房供小于求的判斷一直誤導(dǎo)著住房制度的設(shè)計(jì)；以加大住房供應(yīng)量來平抑房價的舉措，在寬松的貨幣政策之下，結(jié)果只能是南轅北轍，甚至助長了地方對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度。“因過量的貨幣供給和過度信貸投放，2009年全國平均房價一年增長達(dá)50%左右”。

　　“限購導(dǎo)致了二線、三線乃至四線城市房價的上漲，能說這些城市的住房供應(yīng)都供小于求嗎？如果是這樣，那北京、上海等地的新房庫存創(chuàng)新高又說明了什么呢？”王小廣反問。

　　在他看來，住房需求和投資需求是可以轉(zhuǎn)換的，正是這種轉(zhuǎn)換，讓一些人錯失了判斷，“或者說成為一些利益相關(guān)者為房地產(chǎn)發(fā)展‘造輿論’的‘根據(jù)’”。他具體分析指出，“在寬松的貨幣政策之下，住房需求可以擴(kuò)大為投資，而在緊縮的環(huán)境之下或者對住房市場預(yù)期不明朗的情況之下，投資需求是可以轉(zhuǎn)化或者削減的，一味地認(rèn)為中國的住房市場供應(yīng)緊張是站不住腳的。”

　　“現(xiàn)在，這樣的誤判正在轉(zhuǎn)到保障性住房上面”。王小廣以今年1000萬套的保障性住房開工量來說，總投資量大約1.3萬億元，而去年房地產(chǎn)市場的投資總量是6萬億元，今年預(yù)計(jì)會達(dá)到7萬億元，其所占的比例不到20%，應(yīng)該看到，這對處于調(diào)控陣痛中的房地產(chǎn)市場而言，具有一定的支撐作用。但是，不能夸大其作用。

　　“原本政策制度設(shè)計(jì)的雙輪驅(qū)動，現(xiàn)在看來并沒有實(shí)現(xiàn)。一些地方大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，普通商品房的開工量明顯下降，有的城市甚至占總開工量的30%不到”，一位密切關(guān)注住房政策的房地產(chǎn)商對本刊記者表示，“政策對保障性住房應(yīng)該有一個正確的定位，它不是為了宏觀調(diào)控而生，也不是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場而建，更不能只是為了完成一項(xiàng)政治任務(wù)?！?/p>

　　在他看來，目前政府手上握著這些保障性住房以及由此而產(chǎn)生的債務(wù)，在公租房不讓產(chǎn)權(quán)出讓等規(guī)定之下，現(xiàn)實(shí)中這些包袱最終是由企業(yè)替政府在“分擔(dān)”，“不能說沒有隱患”。

　　“我們到底需要什么樣的住房制度”？王小廣認(rèn)為，這個問題目前仍沒有解決清楚。

　　調(diào)控如何深化？

　　“目前央行的貨幣收縮，被一些媒體誤讀為貨幣進(jìn)入緊縮狀態(tài)”，王小廣認(rèn)為，“收縮是一種行動，并不代表緊縮狀態(tài)，只是比原來少而已，但并不意味著市場上的錢絕對數(shù)量減少。”在他看來，這對房地產(chǎn)市場調(diào)控而言，是一個嚴(yán)厲考驗(yàn)。

　　“房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮對中國經(jīng)濟(jì)社會造成了什么樣的影響，在這一兩年已經(jīng)顯現(xiàn)得非常充分了，否則中央也不會下如此大的決心調(diào)控房地產(chǎn)市場。”王小廣認(rèn)為，在過度寬松的貨幣政策下，在中國目前的房地產(chǎn)政策環(huán)境下，“房價”暴漲有其必然性，并且將為未來經(jīng)濟(jì)爆發(fā)“大調(diào)整”埋下巨大隱患。現(xiàn)實(shí)來看，高房價正在產(chǎn)生一系列失衡問題，對未來的經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定性構(gòu)成明顯的威脅；而且既然是泡沫，就一定是不能長久的，總有一天會破滅，到時將會產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響；高房價還對消費(fèi)增長形成抑制，使收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大，導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定。更為嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)投資的低風(fēng)險高收益使人們釀成了普遍性投機(jī)暴富心理，全民炒房，優(yōu)秀的企業(yè)家不愿在實(shí)業(yè)上投資，從而產(chǎn)業(yè)升級嚴(yán)重受阻，結(jié)構(gòu)調(diào)整匱乏動力。

　　由此而產(chǎn)生的后果，王小廣以 2009年為例，這一年我國新增信貸9.6萬億元，新增的GDP僅2.5萬億元，這意味著4個信貸換回了1個GDP；而在之前的8年，我國新增信貸20萬億元，同期增加GDP也是20萬億元，即1個信貸就換回了1個GDP。而且，從長期來看，已經(jīng)越來越顯現(xiàn)的是，房地產(chǎn)價格上漲和地方政府賣地得到的經(jīng)濟(jì)增長不可能持久，財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險太大且不可持續(xù)。

　　在這樣的認(rèn)識之下，對下一步的調(diào)控，王小廣認(rèn)為，中央不會放松。

　　采訪中，本刊記者也發(fā)現(xiàn)了一些變化的因素。在北京，在一些價格一度非理性上漲的區(qū)域，例如通州，一位曾經(jīng)引領(lǐng)房價標(biāo)桿的項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，“不打算再觀望了，準(zhǔn)備遵從市場的聲音?！?/p>

　　“從樓市的發(fā)展歷程來看，向來是量在價先，首先是樓市成交量的下降，然后才是部分高房價地區(qū)價格的實(shí)質(zhì)性下跌”，業(yè)內(nèi)人士分析指出，另一值得關(guān)注的動向是，在上海，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易出現(xiàn)活躍的趨勢，“這表明，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了分化的苗頭，這個行業(yè)正在進(jìn)行調(diào)整”。

　　“但從地方近期的一些動作導(dǎo)向來看，抑制不住的松綁情緒正在醞釀之中”，王小廣提醒。

　　采訪中，某重點(diǎn)城市的開發(fā)商向本刊記者透露，該市分管房地產(chǎn)的副市長在聽取了當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售下滑等“嚴(yán)峻”情況匯報之后，問大家，你們有什么辦法沒有？事實(shí)上，這位開發(fā)商表示，一些地方已經(jīng)在悄悄地行動，打起規(guī)避限購的“擦邊球”，例如團(tuán)購。

　　“一旦少數(shù)地區(qū)放松調(diào)控力度，極有可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，進(jìn)而給開發(fā)企業(yè)堅(jiān)守價格的信心，重燃一些購房者抄底投資的意愿”，王小廣認(rèn)為這樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣。

　　要保證房地產(chǎn)調(diào)控的成效，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，離不開持續(xù)完善的住房政策的設(shè)計(jì)，王小廣認(rèn)為，下一步完善房地產(chǎn)稅收，更多地通過市場而不是行政的手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場應(yīng)該是題中之義，但前提是，必須建立一個完整的房地產(chǎn)信息體系。

　　作為這個體系的重要部分，城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)已經(jīng)籌劃多年，目前仍在舉步維艱之中。在前文提及的全國人大常委會的專題詢問中，姜偉新表示，準(zhǔn)備先在四十個城市進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)的進(jìn)程是先把四十個城市自身個人的住房信息收集起來，然后盡快實(shí)行全國的聯(lián)網(wǎng)。但是這兩個步驟進(jìn)展得都不是很順利，老實(shí)說很艱難。