樓市入冬中介玩起八仙過(guò)海 復(fù)印家政來(lái)者不拒

　　秋風(fēng)起，樓市有點(diǎn)“涼”。受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響，青島二手房業(yè)務(wù)持續(xù)走低。面對(duì)當(dāng)前不景氣局面，大小房介“各顯其能”，或借助“一二手房”聯(lián)動(dòng)攫取新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，或復(fù)合經(jīng)營(yíng)保存實(shí)力，以求形勢(shì)好轉(zhuǎn)之時(shí)殺個(gè)“回馬槍”。

　　“金九”僅好于“冷二月”

　　“剛剛過(guò)去的9月份，二手房市場(chǎng)成交量很差，僅比春節(jié)假期所在的二月份強(qiáng)”，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛介

　　太平洋房屋的遭遇也是類(lèi)似。其山東總部總經(jīng)理林憲周介紹，9月份，太平洋房屋旗下門(mén)店中，城陽(yáng)區(qū)店均成交房屋不到兩套，嶗山區(qū)、市南區(qū)店均成交房屋不到半套。同時(shí)，此前依賴(lài)的房屋租賃業(yè)務(wù)也有大幅下滑，9月份租賃利潤(rùn)較之8月下滑了50%以上。

　　大中介迷上賣(mài)新房

　　“在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，我們明顯加大了一二手房聯(lián)動(dòng)的關(guān)注度”，劉剛介紹。所謂“一二手房聯(lián)動(dòng)”，意指通過(guò)代賣(mài)新建商品房來(lái)賺取傭金，應(yīng)對(duì)調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)寒流?！拔覀儚?008年起就介入一手樓盤(pán)代理，但長(zhǎng)期以來(lái)，一直沒(méi)有重視。今年整體市場(chǎng)走低的情況下，一手樓盤(pán)代理業(yè)務(wù)量逐步走高，現(xiàn)在已占據(jù)總業(yè)務(wù)量的半數(shù)以上?！?/p>

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)張斌介紹，比起開(kāi)發(fā)商自己推介，借助品牌中介網(wǎng)絡(luò)售房有著人員成本更低，客戶(hù)指向性更明確的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)由于大中介的品牌美譽(yù)度，客戶(hù)對(duì)新盤(pán)信任感更強(qiáng)?！安煌臉潜P(pán)代理費(fèi)不同，以我們代理的11家樓盤(pán)為例，市區(qū)盤(pán)返點(diǎn)一般為成交總額的1%到2%，郊區(qū)盤(pán)返點(diǎn)一般為成交總額的3%到4%，市外盤(pán)返點(diǎn)一般為成交總額的5%以上。”

　　記者采訪了解到，島城其他大品牌房介也都將精力放在了一手盤(pán)代理上，但大家更愿意選擇市區(qū)盤(pán)進(jìn)行代理。林憲周告訴記者，盡管市區(qū)盤(pán)返點(diǎn)僅為市外盤(pán)的三分之一，但由于市區(qū)房屋總價(jià)更高、成交率更高而且營(yíng)銷(xiāo)成本低，實(shí)際收益遠(yuǎn)高于市外盤(pán)。

　　小中介玩起“多元化”

　　大房介能夠憑借品牌和門(mén)店數(shù)靠上“大樹(shù)”，小房介就只有努力自救了。記者了解到，在本輪調(diào)控背景下，已有部分小房介關(guān)門(mén)歇業(yè)保存實(shí)力，以求形勢(shì)好轉(zhuǎn)之時(shí)重新進(jìn)入，而更多的房介則通過(guò)增加業(yè)務(wù)方式艱苦“過(guò)冬”，等待“春天”到來(lái)。

　　房介小許原來(lái)在我市一家連鎖品牌房介擔(dān)任房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，樓市的火爆既鼓起了他的腰包，也挑起了他的心思。2009年底，他和兩個(gè)同事一起辭職，到浮山后開(kāi)起了屬于自己的小房介，由于時(shí)間得當(dāng)，趕上了2010年的大牛市，大家賺了個(gè)盆滿(mǎn)缽盈。到了今年，“限購(gòu)令”出臺(tái)后，市場(chǎng)越來(lái)越難做，一合作伙伴率先退出，找地方上班去了。剩下小許和另外一個(gè)同事勉力支撐。為了彌補(bǔ)越來(lái)越困難的主業(yè)，小許效仿附近的同行兼營(yíng)了復(fù)印打字、家政服務(wù)中介等業(yè)務(wù)，最近還計(jì)劃將一面墻拿出來(lái)，搞起漫畫(huà)租賃業(yè)務(wù)。

　　小許告訴記者，今年以來(lái)，市場(chǎng)越來(lái)越差，到了前兩個(gè)月，連租賃業(yè)務(wù)也不好做了，旁邊已有兩家房介關(guān)門(mén)歇業(yè)了。不過(guò)，尚在營(yíng)業(yè)的都在拓展經(jīng)營(yíng)范圍，以求躲過(guò)寒冬，大家還是看好房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展，這個(gè)特殊時(shí)刻，能在行業(yè)里“活著”就很好了。

　　■記者手記

　　房產(chǎn)超市或是出路

　　政策一調(diào)整，房產(chǎn)中介最先受影響。也難怪，比起開(kāi)發(fā)商這些“大航母”，房介好似“小舢板”，難經(jīng)風(fēng)浪。在這種情況下，房介要想抵御風(fēng)險(xiǎn)，最應(yīng)該做的是練就自己的“組合拳”——房產(chǎn)超市或是最好的選擇。

　　房產(chǎn)超市是房介發(fā)展的高級(jí)形式，與目前島城房介專(zhuān)營(yíng)二手房買(mǎi)賣(mài)租賃不同，房產(chǎn)超市不僅經(jīng)營(yíng)一手房、二手房買(mǎi)賣(mài)租賃，還能提供包括房屋裝修、搬家在內(nèi)的一系列房產(chǎn)衍生服務(wù)，主副業(yè)各能貢獻(xiàn)半數(shù)利潤(rùn)。由于提供的服務(wù)多，房產(chǎn)超市與客戶(hù)的粘合度更高，經(jīng)營(yíng)狀況受市場(chǎng)影響較小，發(fā)展也更為穩(wěn)健。當(dāng)下島城出現(xiàn)的“一二手房聯(lián)動(dòng)”的大房介和兼營(yíng)副業(yè)的小房介可以看作是房產(chǎn)超市的一個(gè)雛形。

　　其實(shí)，早在2008年市場(chǎng)不景氣之時(shí)，島城不少房介就采取了復(fù)合經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行應(yīng)對(duì)，依靠新增的利潤(rùn)點(diǎn)補(bǔ)貼，其中一部分經(jīng)營(yíng)得還算令人滿(mǎn)意。可是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，絕大部分房介放棄了曾經(jīng)救命的副業(yè)，全部投入二手房買(mǎi)賣(mài)之中。也許就是這一次放棄，造成了他們今日的窘境。

　　希冀當(dāng)前搞起復(fù)合經(jīng)營(yíng)的房介在市場(chǎng)回暖時(shí)仍能堅(jiān)持下去，惟有這樣，以后如再遇到市場(chǎng)波動(dòng)就不會(huì)似今天這般狼狽了。（記者 崔武）

　　■延伸閱讀

　　首套房貸款利率上調(diào)表明樓市政策仍趨緊

　　建行北京分行貸款中心一工作人員告訴記者，目前個(gè)貸很少能執(zhí)行基準(zhǔn)利率，會(huì)根據(jù)客戶(hù)情況有所上浮，二手房首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.05倍。

　　建行北京分行有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，該行根據(jù)貸款客戶(hù)的不同情況，實(shí)施差別化貸款利率政策，這是因?yàn)椤敖ㄐ懈叨汝P(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，借鑒同業(yè)做法及考慮到風(fēng)險(xiǎn)防范情況，繼續(xù)實(shí)施客戶(hù)區(qū)域差別化政策”。

　　記者從工行北京海淀支行個(gè)貸中心獲知，該行對(duì)首套房利率雖仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但也存在根據(jù)客戶(hù)資質(zhì)調(diào)整利率的情況。

　　在北京房?jī)r(jià)走勢(shì)偏轉(zhuǎn)向下的關(guān)頭，部分銀行提高首套房貸款利率，勢(shì)必加劇這種失衡感。

　　“此次調(diào)高個(gè)貸利率可能抑制部分購(gòu)房者需求，從而影響房地產(chǎn)業(yè)?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說(shuō)。

　　中科院金融研究所研究員尹中立告訴記者：“之前首套房貸款利率是7折，后來(lái)取消了7折利率，到現(xiàn)在變成執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.05倍，這意味著實(shí)際支付的利息成本增加了30%-40%，信貸疊加效應(yīng)十分明顯，對(duì)樓市購(gòu)買(mǎi)力制約作用較大?！?/p>

　　中國(guó)人民銀行14日公布，9月份人民幣貸款增加4700億元，同比少增1311億元。流動(dòng)性是樓市的大環(huán)境之一。分析人士指出，今年9月新增貸款明顯回落，創(chuàng)下21個(gè)月來(lái)新低，表明政策總體基調(diào)依然偏緊。據(jù)新華社

　　■業(yè)界聲音

　　警惕“變相松綁”打好調(diào)控持久戰(zhàn)

　　在樓市繼續(xù)陷于相持之際，廣東佛山11日出臺(tái)放寬限購(gòu)的政策，雖然同一天晚間即聲明“暫緩執(zhí)行”，但這一試探性信息表明，樓市面臨的不確定性將進(jìn)一步凸顯。

　　其一，地方政府可能實(shí)施“變相松綁”。調(diào)控之下，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的稅費(fèi)和土地出讓的收入均將受明顯影響。

　　其二，外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變數(shù)影響樓市調(diào)控環(huán)境。當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定和不確定性加大，無(wú)論發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體還是新興經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)增速都出現(xiàn)回落。在此形勢(shì)下，如何把握樓市調(diào)控政策的前瞻性、針對(duì)性和靈活性，考驗(yàn)著政府的智慧。

　　其三，信貸“定向?qū)捤伞睂?duì)樓市影響值得關(guān)注。近年來(lái)，各類(lèi)資金能通過(guò)各種渠道流入樓市。近日，中央已決定加大對(duì)小型微型企業(yè)的信貸支持。對(duì)此，專(zhuān)家提出，應(yīng)同時(shí)采取嚴(yán)格措施確保貸款用于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

　　專(zhuān)家建議，各地政府應(yīng)提高對(duì)樓市在一段時(shí)期內(nèi) “遇冷”的耐受力，嚴(yán)格執(zhí)行信貸、稅收、土地供應(yīng)等治本之策，做好房地產(chǎn)調(diào)控“持久戰(zhàn)”準(zhǔn)備。據(jù)新華社