島城樓市冷熱兩重天 北部爭(zhēng)降價(jià)南部仍受追捧

????近期，島城商品住宅成交量顯著減少，在“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季也未出現(xiàn)回暖，并且部分上半年成交的熱門區(qū)域的住宅銷量也明顯下滑，各個(gè)項(xiàng)目之間的價(jià)格戰(zhàn)此起彼伏。其中，以李滄、城陽(yáng)、膠州為代表的北部區(qū)域樓盤紛紛下調(diào)價(jià)格，企圖以價(jià)換量；而地處嶗山區(qū)、市南區(qū)等核心區(qū)域的品質(zhì)樓盤卻依然能夠得到市場(chǎng)認(rèn)可。一時(shí)間，南北樓市呈現(xiàn)冰火兩重天。

????城北多個(gè)樓盤爭(zhēng)先降價(jià)

????記者采訪了解到，9月份，李滄從原本的均價(jià)9000元/平方米一路跌破7000元/平方米，如今又再次迎來房?jī)r(jià)新低，李滄一家新盤以折后價(jià)6000元/平方米的房?jī)r(jià)再度引起業(yè)界關(guān)注。據(jù)悉，該項(xiàng)目由遠(yuǎn)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資8億元建設(shè)，力求將其打造成李滄區(qū)西部最具規(guī)模的大型濱海居住社區(qū)。

????無獨(dú)有偶。城陽(yáng)作為大青島的北部新區(qū)，新盤供應(yīng)量更是不能小覷。近期，城陽(yáng)板塊以都霖美景、水青木華等樓盤為代表的多家樓盤紛紛打起價(jià)格戰(zhàn)，其中都霖美景打出了全部房源9折起，直降13萬元，均價(jià)6100元/平方米的宣傳語(yǔ)。

????采訪中，一位開發(fā)商坦言，在限購(gòu)限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，不少樓盤一直在降與不降之間徘徊，大量的購(gòu)房需求也在“糾結(jié)”中觀望。而在調(diào)控從緊的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，開發(fā)商“舍利保量”不失為銷售上策。

????南部品質(zhì)樓盤仍受追捧

????與北部城區(qū)促銷降價(jià)不同的是，位于嶗山區(qū)、市北區(qū)的品質(zhì)樓盤仍然受到了購(gòu)房者的追捧。日前，萬科藍(lán)山、遠(yuǎn)洋風(fēng)景等高端樓盤開盤銷售，開盤當(dāng)日盡管沒有像去年那樣成就“日光盤”，但銷售勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，開盤當(dāng)日就銷售了絕大多數(shù)房源。

????談及高端樓盤能夠受到市場(chǎng)青睞的原因，業(yè)內(nèi)人士表示，高端樓盤獨(dú)占的稀缺資源、保值功能、以及完善的配套設(shè)施是支撐高端樓盤“掌舵”樓市的重要原因。業(yè)內(nèi)專家同時(shí)補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)：“尤其在當(dāng)前緊張的政策市下，品質(zhì)才是高端樓盤占領(lǐng)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素?！?/p>

????城南城北冷熱兩重天

????是什么原因?qū)е铝藣u城南北兩板塊樓盤銷售差距呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，當(dāng)下影響購(gòu)房者置業(yè)不僅僅是價(jià)格，地段與樓盤品質(zhì)仍是購(gòu)房者考量的重要標(biāo)準(zhǔn)?！俺潜卑鍓K房?jī)r(jià)下行的壓力主要來自去年以來的房?jī)r(jià)暴漲，導(dǎo)致房源滯銷嚴(yán)重?！辈稍L中，一位從業(yè)多年的開發(fā)商告訴記者，“加上今年以來該區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)以及新盤供應(yīng)量持續(xù)增加，開發(fā)商面臨前后夾擊的境地，以降價(jià)盤活存量成為開發(fā)商不得不面對(duì)的選擇?！?/p>

????而位于嶗山區(qū)、市南區(qū)、市北區(qū)這些地處市區(qū)核心位置的樓盤，品質(zhì)牌仍然大行其道，其所獨(dú)占的稀缺資源、保值功能、以及完善的配套設(shè)施都將支撐高端樓盤“掌舵”樓市。(記者 李雯)

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????“頭炮”不響樓市成交仍低迷

????拐點(diǎn)未現(xiàn)剛需成最后“救命稻草”

????作為樓市全年銷售的重要節(jié)點(diǎn)，“十一”長(zhǎng)假并未給“銀十”打響頭炮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十一”長(zhǎng)假期間平均每天新建住宅成交量剛過100套。業(yè)內(nèi)人士指出，在限購(gòu)限貸政策下，地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，自住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，投機(jī)行為被遏制，改善性需求受到抑制，市民的住房需求消費(fèi)行為逐步理性。

????傳統(tǒng)旺季遭遇“滑鐵盧”

????據(jù)市國(guó)土資源房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”在線發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月1日，全市新建住宅共成交120套，市內(nèi)四區(qū)幾乎交白卷。10月2日，全市新建住宅共成交87套，除即墨外，其他區(qū)市成交均為個(gè)位數(shù)。10月3日，全市住宅共成交72套，創(chuàng)下整個(gè)“十一”期間的最低谷?！笆弧遍L(zhǎng)假期間全市新建住宅共成交716套，平均每天成交量剛過100套。

????此外，我市新建商品房存房量也達(dá)到了有史以來的最高點(diǎn)。截至10月8日，我市新房庫(kù)存量達(dá)到11.87萬套，連連突破此前數(shù)據(jù)。業(yè)內(nèi)人士指出，與往年相比，正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易周期今年已全部被打亂，這種情況在年底前不會(huì)有大的改觀。購(gòu)房者心中對(duì)“金九銀十”概念已非常淡薄，幾乎可以忽略不計(jì)。在開發(fā)商普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購(gòu)買力不足的局面下，日趨嚴(yán)重的資金壓力讓開發(fā)企業(yè)意識(shí)到加快資金回籠為當(dāng)務(wù)之急，必然更期望采取以價(jià)換量的銷售模式，房?jī)r(jià)下跌的步伐有望加快。

????房?jī)r(jià)仍處高位剛需成救星

????雖然開發(fā)商頻繁推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)，但在市民心中目前島城房?jī)r(jià)仍處于高位，在樓市調(diào)控影響日益加深的背景下，多數(shù)市民對(duì)于入市買房并不積極。調(diào)查顯示，島城居民預(yù)期房?jī)r(jià)水平“上升”的比例仍然高達(dá)43%，環(huán)比提高3.62個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期房?jī)r(jià)水平“下降”的占10.38%，環(huán)比增加2.12個(gè)百分點(diǎn)，表明雖然房地產(chǎn)調(diào)控取得初步成效，但居民對(duì)其持續(xù)性仍不放心。同時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)的滿意度依然很低，選擇房?jī)r(jià)水平“高，難以忍受”的仍然高達(dá)79.12%，選擇“令人滿意”的僅占2.62%?！澳壳暗姆?jī)r(jià)還是太高，再加上銀行貸款利率不斷上調(diào)，普通工薪階層買房壓力實(shí)在太大。”市民孫兆昌告訴記者，要想在高物價(jià)、低工資的青島過上衣食無憂的生活已經(jīng)是非常困難，如果再貸款買房的話，生活壓力將會(huì)更大。在郊區(qū)買房，家人工作、上學(xué)都不方便，但在市內(nèi)想買一套便宜房幾乎是不可能的事情。

????對(duì)即將到來的第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng),諸多房地產(chǎn)專家和開發(fā)商都給出了“不看好”的答案。業(yè)內(nèi)人士龍江表示，以往青島的冬季都是銷售淡季，各家公司都有回款要求，價(jià)格可能會(huì)往下走，甚至可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況。同2008年底到2009年上半年一樣，蕭條的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次呼喚“剛性需求”。我市一家房地產(chǎn)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，近期意向客戶大部分是剛需人群，這部分人對(duì)價(jià)格非常敏感，只要價(jià)格相對(duì)合理，就會(huì)得到剛需客戶的青睞。

????“拐點(diǎn)”未現(xiàn)房?jī)r(jià)年前有望下行

????記者在走訪當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，從郊區(qū)到市區(qū)，很多項(xiàng)目投資客戶銳減，不少趕在“金九銀十”開盤的項(xiàng)目銷售情況也并不理想。雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢(shì)，但與人們期待的“拐點(diǎn)”仍有不小的距離。市場(chǎng)仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價(jià)為主，尚未進(jìn)入普降階段。

????據(jù)記者了解，國(guó)慶節(jié)期間各地產(chǎn)大鱷都有動(dòng)作，萬科城起價(jià)只有11600元/平方米，其旗下七個(gè)盤推出“萬團(tuán)風(fēng)暴”；中南世紀(jì)城打出“3年房產(chǎn)保值約定”的承諾；李滄萬達(dá)廣場(chǎng)限時(shí)優(yōu)惠；保利里院里贈(zèng)送萬元淘房券；遠(yuǎn)洋風(fēng)景贈(zèng)送精裝車位；新華錦愛丁堡推出兩套特價(jià)房，享8.8折優(yōu)惠；海信淮安郡樓盤認(rèn)籌，最高2萬元抵11.5萬元……

????島城多名樓市觀察人士表示，目前開發(fā)商降價(jià)試探性的成分較多，但市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度觀望期，成交量的持續(xù)下降，說明房?jī)r(jià)小幅下降難以被消費(fèi)者接受，多數(shù)購(gòu)房者仍在期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，這種觀望心理或推動(dòng)四季度房?jī)r(jià)迎來深度回落。(記者 侯佳奇)