青島出現(xiàn)首批產(chǎn)權(quán)到期住宅

????盡管爭議重重，很多人仍會(huì)覺得住宅用地70年大限的事還很遙遠(yuǎn)，但對位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃島區(qū)的阿里山小區(qū)居民來說，撞“限”的日子已經(jīng)真真切切地來了。

????僅有20年、30年的住宅用地使用權(quán)期限是黃島一度作為改革先行者的產(chǎn)物。

????如今距2009年該小區(qū)首批住宅用地使用權(quán)撞“限”又過去了兩年。據(jù)記者了解，小區(qū)居民至今仍未等到合理的解決方式，而當(dāng)?shù)毓俜絼t謹(jǐn)慎等待著相關(guān)政策的出臺。膠

 ???產(chǎn)權(quán)期限快到了房子難轉(zhuǎn)手

????早在2009年媒體爭相報(bào)道阿里山小區(qū)個(gè)案之前，居住在東小區(qū)的趙欣（化名）就不止一次聽父親談起自家房屋土地使用權(quán)即將到期的事。

????1992年，趙欣父親所在單位將半棟樓買下來分給職工居住，1994年前后將房子出售給職工個(gè)人。買房子時(shí)，趙欣父母都知道20年期限的事，之所以沒有太當(dāng)回事，趙欣的解釋是：“當(dāng)時(shí)個(gè)人買房剛剛開始，這方面的知識肯定是欠缺的，況且整個(gè)小區(qū)都是這樣，也就沒多想?！?/p>

????作為黃島區(qū)最早開發(fā)的房產(chǎn)之一，阿里山小區(qū)占據(jù)了較好的地理位置，緊鄰當(dāng)?shù)刈詈玫狞S浦江路小學(xué)、香江路小學(xué)以及開發(fā)區(qū)第一人民醫(yī)院。2006年，趙欣畢業(yè)后留京，父母想把老房賣掉跟隨女兒，卻發(fā)現(xiàn)因20年期限快到了，房子已經(jīng)很不好賣了。

????除了房屋交易，給小區(qū)居民帶來的還有其他困擾。趙欣告訴記者，一位鄰居曾拿房產(chǎn)證去銀行抵押，得到的答復(fù)是，對土地使用年限快到期的房子，銀行無法放款。

????住宅用地期滿后究竟怎么辦？《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！钡绾卫m(xù)，是有償還是無償，《物權(quán)法》并沒有作更多解釋。這成為小區(qū)居民的隱憂。

????部分公房出售給個(gè)人產(chǎn)權(quán)延期

????曾先生一家堪稱例外。作為最早入住該小區(qū)的居民，他位于東小區(qū)的住宅土地使用權(quán)已被延期至50年。

????同趙欣父母類似，房子最初是曾先生單位的福利房。1995年，曾先生單位進(jìn)行房改，將公房出售給個(gè)人。曾先生回憶，之后自己辦理了一些手續(xù)，“作為房改配套文件”。曾先生回憶，整個(gè)延期過程個(gè)人是免費(fèi)的。

????據(jù)曾先生介紹，20年間，阿里山小區(qū)內(nèi)也有一些單位曾按照當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格交錢續(xù)期。2004年，曾先生單位就曾為在該小區(qū)購買的另一些住宅用地續(xù)期，以便于出售。在單位保存的一張當(dāng)年開具的“開發(fā)區(qū)土地有償使用收入專用票據(jù)”上，曾先生看到，單位以當(dāng)時(shí)每平方米465.92元的土地價(jià)格為4000平方米的面積續(xù)期至2039年。

????對此，黃島區(qū)國土資源分局資產(chǎn)管理處工作人員趙濤解釋，這樣做是合理的，只要在土地出讓最高年限70年的范圍內(nèi)，都可以按相關(guān)規(guī)定交費(fèi)續(xù)期?！暗@和到期后的處置辦法是兩回事?！壁w濤強(qiáng)調(diào)。

????曾赴京請示國土部目前無進(jìn)展

????“對我們基層而言，阿里山小區(qū)土地使用權(quán)續(xù)期問題確實(shí)比較棘手。”黃島區(qū)國土資源分局新聞發(fā)言人、副局長趙彥青坦言。

????趙彥青向記者解釋，目前該小區(qū)居民辦理過戶并不受影響。在他看來，國家出臺《物權(quán)法》細(xì)則對“自動(dòng)續(xù)期”作出更權(quán)威的解讀之前，政府部門確實(shí)無法給小區(qū)居民一個(gè)滿意的答復(fù)。

????帶著類似困惑，趙彥青曾和青島市國土資源和房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)于2009年下半年赴京請示國土資源部政策法規(guī)司，得到的答復(fù)是留下書面請示，回去等候消息。之后，趙彥青從青島市國土資源和房屋管理局得到的消息是，國土部已將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交給全國人大，目前還沒有進(jìn)展。

????“不知道國家會(huì)出臺什么政策，但不管什么政策，都希望不要讓我們這些老百姓為之前的政策失誤埋單。”小區(qū)居民趙欣說。 （據(jù)《中國青年報(bào)》）

????記者連線

????政策原因應(yīng)該政府擔(dān)責(zé)

????新快報(bào)訊 記者 陳齊 報(bào)道 “青島一小區(qū)住宅用地使用權(quán)撞限”如何解決？記者為此采訪了業(yè)內(nèi)人士，他們給出了自己的不同看法。

????韓世同

????廣州房地產(chǎn)專家

????一般土地出讓的使用年限都是70年，但在早期實(shí)行土地出讓的時(shí)候，確實(shí)有期限不夠規(guī)范的現(xiàn)象存在，特別是這種只有20年使用期的土地出讓更是不規(guī)范的，現(xiàn)在應(yīng)該將它重新規(guī)范起來。

????至于延期是否應(yīng)該收取費(fèi)用，我認(rèn)為應(yīng)該象征性地繳納一些費(fèi)用。因?yàn)槿绻麩o償延期的話，那就表示70年產(chǎn)權(quán)到期，政府也會(huì)無償延長使用期限。但這個(gè)延期的費(fèi)用不應(yīng)該太高，也不應(yīng)該按照目前土地的市場價(jià)來補(bǔ)地價(jià)，應(yīng)該按照當(dāng)年該地塊出讓時(shí)，同期出讓的70年產(chǎn)權(quán)地價(jià)進(jìn)行參考，補(bǔ)足兩者的差價(jià)。

????青島20年土地使用權(quán)的事情是一個(gè)特例，只是當(dāng)時(shí)土地政策不夠成熟和規(guī)范才會(huì)產(chǎn)生的現(xiàn)象，不會(huì)普遍存在，因此這件事情的影響會(huì)比較有限，不會(huì)對現(xiàn)行住宅70年產(chǎn)權(quán)的土地使用政策造成沖擊。

????陳真誠

????房地產(chǎn)營銷策劃專家

????此前深圳也出現(xiàn)過土地使用年限到期的問題，也一直拖著沒有解決，因?yàn)楦菊也坏绞裁唇鉀Q問題的先例或者指導(dǎo)解決問題的紅頭文件。

????我們仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，很多類似的問題都出現(xiàn)在改革開放前沿的區(qū)域，當(dāng)時(shí)政策不成熟，但房地產(chǎn)開發(fā)卻起步較早，屬于摸著石頭過河，于是造成政策和實(shí)際執(zhí)行情況的矛盾。因此我認(rèn)為，政府當(dāng)初在制定出讓土地年限的時(shí)候就有欠考慮，這是造成個(gè)別土地使用年限過于短暫的根本原因。所以政府應(yīng)該承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，給利益受到損害的業(yè)主免費(fèi)續(xù)期。